Eduard Zehetner: "Immofinanz soll Immobilien-Maschine werden"

FORMAT: Herr Zehetner, wie zufrieden sind Sie mit der aktuellen Entwicklung des Immobilienmarktes in Österreich?

Eduard Zehetner: Das ist in einzelnen Segmenten höchst unterschiedlich. Im Bürobereich gibt es in Wien bereits heute zu viel Fläche. Daher haben wir keine neuen Entwicklungen laufen. Wir konzentrieren uns auf die Vermarktung unseres Bestands. Im Wohnbereich gibt es in Wien nach wie vor starke Nachfrage, vor allem nach Vorsorgewohnungen. Hier entwickelt die Buwog eine Reihe von spannenden Projekten. Aus Prestigegründen werden wir uns aber an keinem der gehypten Standorte engagieren, das passt nicht zu unserer neuen Unternehmensphilosophie.

FORMAT: Was steckt hinter dieser neuen Strategie?

Zehetner: Nach der erfolgreichen Restrukturierung wollen wir die Immofinanz Group von einer "Immobilien-Sammelstelle“ zu einer "Immobilien-Maschine“ machen, die Top-Immobilien entwickelt, betreibt und verkauft. Die Idee ist, standardisierte Immobilien in immer gleicher Qualität zu entwickeln, diese zur Vollvermietung zu führen und die Objekte dann möglichst am Peak eines Konjunkturzyklus deutlich über Buchwert zu verkaufen. Die so erwirtschafteten liquiden Mittel werden dann in neue Projekte reinvestiert.

FORMAT: Wie soll das funktionieren, mit höchst unterschiedlichen Immobilien in verschiedenen Ländern eine industrielle Immobilienproduktion zustandezubringen?

Zehetner: Es ist wie bei einem Rechenzentrum, in dem auch Tausende unterschiedliche Rechner unter demselben Betriebssystem arbeiten. Unser Betriebssystem ist eine einheitliche Managementleistung.

FORMAT: Bauprojekte brauchen oft lange. Welche Taktfrequenz schwebt Ihnen denn dabei vor?

Zehetner: Wir sprechen hier von einem Zeitraum von fünf bis sechs Jahren, der von der Projekt- und Planungsphase über die Errichtung bis zur Vermarktung und zum Verkauf reicht.

FORMAT: Welche Renditen wollen Sie dabei erzielen?

Zehetner: Das ist in den einzelnen Ländern, in denen wir tätig sind, unterschiedlich, doch die Unterkante liegt durch die heutigen Kapitalkosten bei rund 6,5 Prozent. In Russland liegt die Ertragslatte aber wegen des höheren Marktrisikos im zweistelligen Bereich.

FORMAT: Sollen Immobilien dabei auch dauerhaft im Besitz der Immofinanz bleiben?

Zehetner: Nein, es gibt bei uns keine Immobilie, die wir für immer und ewig besitzen müssen.

FORMAT: Wie zufrieden sind Sie mit der Entwicklung der Immofinanz Group und den Halbjahresergebnissen?

Zehetner: Wir sind auf dem besten Weg, die stabile Entwicklung der letzten Quartale auch in Zukunft fortzusetzen. Die Immofinanz Group hat die Ergebnisse in allen Ertragsbereichen gesteigert, die Kosten konnten gegenüber dem Vorjahr um 22 Prozent gesenkt werden.

FORMAT: Konkret: Aus welchen Bereichen kommt das Plus?

Zehetner: Wir haben unser Immobilien-Portfolio mit aktivem Asset Management, mehreren Transaktionen und der Realisierung von Eigenentwicklungen gewinnbringend verbessert. Die Erträge aus dem Asset Management sind um 2,3 Prozent, jene aus Immobilienverkäufen um 79,8 Prozent gestiegen. Das Konzernergebnis hat sich um 144,8 Prozent auf 265,1 Millionen Euro gegenüber dem Vorjahr verbessert.

FORMAT: Die Konjunkturaussichten für 2012 sind deutlich gedämpft, vor allem in Osteuropa. Macht Ihnen das Sorgen?

Zehetner: Wir werden auch heuer unseren Optimierungsweg und die Konzentration auf unsere acht Kernmärkte konsequent fortsetzen. Die Richtigkeit dieser Strategie zeigen die Ergebnisse in diesen Ländern. Polen und Russland gehen sehr gut, Rumänien entwickelt sich besser als erwartet. Die Leerstandsrate unserer Immobilien in Bukarest hätte ich gerne in Österreich. Dort haben wir 2011 mit einem Vermietungsgrad von 83 Prozent begonnen und hoffen auf 95 Prozent per Jahresmitte. In Russland haben wir im Retailbereich eine extrem niedrige Leerstandsrate von 6 Prozent - bei höheren Quadratmeter-mieten als in Österreich. Russland ist sicherlich kein einfacher Markt, aber durch unsere Erfahrungen können wir dort viele Risiken ausschließen. Die höheren Ertragsaussichten gleichen ebenfalls vieles aus.

FORMAT: Im Nachbarland Ungarn sieht es allerdings wirtschaftlich nicht gut aus.

Zehetner: Ministerpräsident Viktor Orbán schafft es gerade, das Investitionsklima in Ungarn endgültig zu vergiften. Viele internationale Investoren, vor allem aus dem Einzelhandel, haben ihre Expansionsvorhaben in Ungarn gestoppt und warten die Entwicklung ab. Ich mache mir daher für Ungarn ingesamt Sorgen, denn das Land droht von der internationalen Wirtschaft links liegen gelassen zu werden.

FORMAT: Ändet das Ihre Strategie? Wird sich die Immofinanz angesicht der problematischen politischen Lage aus Ungarn zurückziehen?

Zehetner: Nein, wir bleiben nach wie vor in Ungarn tätig. Wir arbeiten sehr intensiv im Asset Management unserer Bestandsimmobilien. Neue Projekte sind vorerst allerdings mangels Investoreninteresse nicht geplant. So haben wir etwa ein bereits fix geplantes Projekt zur Errichtung eines privaten Krankenhauses gestoppt, da die Krankenhausbetreiber, eine international tätige Gruppe, den Einstieg in den ungarischen Markt vorerst einmal ausgesetzt haben. Das ist traurig, denn solche verpassten Möglichkeiten schaden der ungarischen Wirtschaft nachhaltig.

FORMAT: Wie zufrieden sind Sie mit der Entwicklung in Deutschland und Österreich, den beiden Märkten, in denen die Immofinanz in Westeuropa tätig ist?

Zehetner: Beide Länder funktionieren sehr gut. In Deutschland haben wir unser Büroportfolio allerdings reduziert, hier sind wir jetzt vor allem im Bereich Logistik und mit unserem Tochterunternehmen Buwog im Wohnbereich tätig, vor allem in Berlin.

Interview: Christian Neuhold

Zur Person: Eduard Zehetner ist seit Februar 2009 CEO und CFO der damals krisengeschüttelten Immofinanz AG. Davor war er unter anderem bei der RHI AG Mitglied des Vorstands (2001 bis 2007), CEO von Jet2Web Internet Services (2000 bis 2001) sowie Geschäftsführer des Finanzbereichs von Connect Austria (1997 bis 2000). Zehetner hat 1978 an der Wirtschaftsuniversität Wien promoviert.

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