Berlin statt Wien

Dass er einmal hier Hausbesitzer sein würde, hatte sich Immofinanz-Chef Eduard Zehetner, als er vor acht Jahren das erste Mal auf dem Potsdamer Platz stand, nicht gedacht. Doch wie so oft, passiert genau das, womit man am wenigsten rechnet.

Berlin statt Wien

Zehetner wurde 2008 Chef des heute größten heimischen Immokonzerns - der Immofinanz. Plötzlich stand er vor der Aufgabe, Immobilien in Berlin zu verwalten. Zehetner: "Ich habe Ende 2008 versucht, das Berlin-Portfolio zu verkaufen, weil die Preise total im Keller waren. Aber bald wurde klar, dass wir ein Portfolio, das wir um 130 Millionen gekauft haben, nicht um 85 Millionen verkaufen sollten.“

Die Entscheidung war richtig. Mittlerweile stehen Berliner Immobilien wieder hoch im Kurs. Während 2007 im Schnitt pro Quadratmeter nur 1.491 Euro zu bezahlen waren, sind es mit 2.859 Euro heute doppelt so viel. Berlin ist als Hauptstadt Deutschlands mittlerweile auch so etwas wie das politische Zentrum Europas. Neben Prunkbauten wie dem Reichstagsgebäude, in dem sich auch der Sitz des Deutschen Bundestages befindet, locken Museen und moderne Universitäten. Das ruft nicht nur Touristen, sondern auch zahlreiche Studenten auf den Plan sowie Großkonzerne, darunter Siemens und die Deutsche Bahn, die sich in der Hauptstadt niedergelassen haben. Wohnen und arbeiten in Berlin ist höchst attraktiv: Die Stadt bietet kulturelle Vielfalt, und die Mieten fallen im europäischen Vergleich immer noch relativ moderat aus.

Vielleicht ist gerade das der Grund, warum Immobilienkonzerne trotz der mittlerweile gestiegenen Preise in Berlin immer mehr eine Alternative zum nahezu "leergekauften“ Wiener Immobilienmarkt sehen. Johannes Meran, Chef der auf Wohnimmobilien spezialisierten conwert: "Wir brauchen höhere Renditen als der typische Privatanleger. Als Faustregel gilt: Alles, was über sechs Prozent Rendite pro Jahr abwirft, ist interessant.“ Deswegen geht auch Martin Rupp, Immofondsmanager der 3-Banken-Generali-Gruppe, davon aus, "dass Berlin 2013 weiter im Fokus der Investoren stehen wird. So hat etwa die CA Immo bereits 45 Prozent ihres Portfolios in Deutschland positioniert. Ebenso wie conwert, die bereits die Hälfte ihrer Immobilien in Deutschland hat. Auch Anleger können sich mittels Aktien der Immobilienkonzerne einen Teil vom Erfolg abschneiden.

Zwar hat der iATX 2012 bereits um 36 Prozent zugelegt, trotzdem notieren alle drei heimischen Immo-Werte immer noch weit unter dem inneren Wert, also jener Kennzahl, die die innere Substanz eines Konzerns widerspiegelt. Am größten fällt der Abschlag mit rund 50 Prozent bei CA Immo und Immofinanz aus. Beide Konzerne sind vorwiegend im Bereich kommerzielle Immobilien investiert. Günther Artner, Leiter des Erste Group Aktienresearch: "Auch im kommenden Jahr stehen für viele Investoren stabile Aktien, die eine solide Rendite abwerfen, im Fokus. Dazu zähle ich auch CA Immo und Immofinanz.“

Buwog an die Börse

Obwohl sich Immofinanz-Aktien bereits im vergangenen Jahr sehr gut entwickelt haben, hält Rupp die Aktie weiter für attraktiv. Einen zusätzlichen Kursschub könnte die Ausgliederung der Buwog im kommenden Jahr bringen. Rupp erklärt, warum: "Viele ausländische Investoren wollen nur in sortenreine Immo-Aktien investieren. Sobald sich die Immofinanz von der Buwog trennt, wäre sie das.“ Ein Teil der Immofinanz könnte dann sogar in den wichtigen EPRA-Index aufgenommen werden. Immofinanz-Boss Eduard Zehetner plant den Zukauf eines deutschen Wohnimmobilienportfolios und anschließend die Verschmelzung mit der Buwog. Rupp: "Das GWB-Portfolio in Süddeutschland würde gut zum Portfolio der Buwog passen.“ In zwei Jahren könnte das Paket dann an die deutsche Börse gebracht werden. Und die Immofinanz wäre dann ausschließlich Entwickler von Einkaufscentern und Bürogebäuden. Bis es so weit ist, werden weiter frei werdende Wohnungen aus dem Buwog-Portfolio abverkauft. Rupp: "Das Cashflow-Potenzial der Buwog wird oft unterschätzt. Frei werdende Wohnungen erzielen beim Verkauf Margen zwischen 35 und 40 Prozent. Ich halte Verkaufserlöse von über 100 Millionen Euro pro Jahr auch weiterhin für realistisch.“

Tower 185 zu verkaufen

Auch die CA Immo hat für 2013 Pläne, die den Aktienkurs in luftige Höhen treiben könnten. Vor allem der Abverkauf des Tower 185 in Frankfurt würde frisches Geld in die Kassen spülen. Mehr Liquidität, die der Konzern gut brauchen kann. Bruno Ettenauer, Vorstandsvorsitzender der CA Immo: "Ich bin sehr zuversichtlich, dass wir den Tower 2013 verkaufen werden, weil die Nachfrage nach Core-Immobilien (langfristig vermietete Gebäude; Anm.) derzeit extrem hoch ist.“ Analysten schätzen sogar, dass der Verkauf schon im ersten Halbjahr 2013 über die Bühne gehen könnte. Rupp: "Das Management hat sich zum Ziel gesetzt, im kommenden Jahr Immobilien im Wert von bis zu einer Milliarde Euro zu veräußern, das würde die Eigenkapitalquote um zehn Prozent verbessern. Bislang war die Eigenkapitalquote mit 30 Prozent zu niedrig.“ Außerdem schätzt Rupp, dass das Unternehmen die administrativen Kosten 2013 deutlich senken wird. Ein großer Erfolg 2012 war die Vollvermietung des Bürogebäudes Silbermöve im 3. Wiener Bezirk an die Firma Bosch. Die 21.500 Quadratmeter sind die größte 2012 in Österreich vermietete Bürofläche.

Bei conwert dürfte es 2013 zu keinen allzu großen Überraschungen kommen. Rupp: "Das Management muss jetzt zeigen, dass es das ambitionierte Ziel bei den Verkaufserlösen von 450 Millionen Euro auch tatsächlich erreicht. Zudem ist es wichtig, dass die Leerstände im Eco-Portfolio erfolgreich verringert werden oder im Optimalfall ganze Pakete gleich verkauft werden.“

Versicherer schlagen zu

Als Immobilienkäufer treten immer häufiger Großinvestoren, wie etwa Versicherer oder Pensionsfonds, auf, die auf der Suche nach entsprechenden Renditen sind. conwert-Chef Meran: "Wir spüren eine große Nachfrage von Assekuranzen. Sie treten immer häufiger auch als Finanzierer von Immobilien auf.“ Das tiefe Zinsniveau spielt den Immo-Konzernen derzeit in die Hände. Um sich die niedrigen Zinsen zu sichern, haben die im ATX gelisteten Immo-Konzerne im Schnitt mehr als 60 Prozent ihrer Kredite mit Fixzinsen ausgestattet. Meran: "Eine Änderung bei dem tiefen Zinsumfeld ist derzeit nicht in Sicht.“

CA Immo und Immofinanz haben für das kommende Jahr sehr klare und dynamische Pläne. Die Immobiliengesellschaft conwert ist zwar etwas konservativer ausgerichtet, wird aber dennoch vom Marktumfeld profitieren.

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