„Das Bauherrenmodell bringt stabile Erträge“
Pericon-Gründer STEFAN KOLLER über die Vorteile von direkten Anlagen in Immobilien als langfristige und inflationssichere Investments.
Zur Person: Stefan Koller ist nach dem Wirtschaftsstudium bereits vor knapp 20 Jahren in die Finanzdienstleistung eingestiegen. Der Unternehmens- und Vermögensberater hat sich mit seiner Pericon GmbH in den letzten zehn Jahren auf steueroptimierte Investments und insbesondere das Bauherrenmodell fokussiert.
TREND: Sind direkte Immobilieninvestments im aktuellen Marktumfeld noch sinnvoll?
STEFAN KOLLER: Ja, auch wenn die Umsetzungsmöglichkeiten für viele private Anleger und Investoren deutlich erschwert wurden und noch weiter werden, Wohnimmobilien bleiben eine sinnvolle Anlageklasse, sofern eine dauerhafte Vermietung beabsichtigt wird.
Wie wirken sich die sinkenden Immobilienpreise aus?
Durch die sich bereits einstellende Marktkorrektur im Bereich der Immobilienpreise sind die Zeiten vom „schnellen Geld“ durch den schlichten Einkauf und Weiterverkauf von Immobilien wohl für die meisten Marktteilnehmer vorbei. Da nicht nur die Preise auf einem sehr hohen Niveau stehen und vor allem die Finanzierung über Bankkredite nur mehr sehr eingeschränkt möglich sein wird, wird vieles nicht mehr so schnell verkaufbar sein, die Nachfrage sinkt, und die Preise dürften sinken – dies auch vor dem Hintergrund des rasanten Zinsanstiegs. Baupreise werden aber wohl weiterhin auf einem ähnlich hohen Niveau bleiben, wodurch bei Neubau- bzw. neuwertig sanierten Objekten die Preisrückgänge eher gering ausfallen werden.
Welchen Vorteil bringen Immobilien als Anlage noch?
Wir haben aktuell eine extrem hohe Inflation, die durchaus noch weiter ansteigen wird können, auch wenn das hoffentlich nur für ein paar Jahre nun ein schmerzhafter Effekt für unsere Wirtschaft und unsere Kaufkraft sein wird. Allein für den Fall von weiteren zwei bis drei Jahren mit einer Inflation von über zehn Prozent pro Jahr würden Sparbücher, Lebensversicherungen und Staatsanleihen eine ordentliche Negativverzinsung bringen. Wer also mit Kryptowährungen, Edelmetallen und Aktien bzw. deren Volatilität nicht so viel anfangen kann, wird mit dem Sachwert „Wohnen“ normalerweise sehr werthaltig investieren können. Mieten steigen durch die Indexierung – wenn auch nicht immer ganz synchron – meist parallel zur Inflation und somit langfristig auch der Substanzwert der Immobilie selbst.
Wie hoch sollte der Eigenmittelanteil sein?
Durch die hohen Zinsen und das noch immer steigende Preisniveau bei Immobilien muss man mittlerweile mit 40 bis 60 Prozent Eigenmittelquote zu Beginn einer Immobilieninvestition rechnen. Dadurch werden weniger Anleger in eine Anlegerimmobilie gehen können, egal ob Bauherrenmodell oder Vorsorgewohnung – es braucht deutlich höhere Eigenmittel und ein gutes Einkommen.
Welchen Vorteil bringt das Bauherrenmodell in der aktuellen Situation?
Das Bauherrenmodell ist im aktuellen Marktumfeld noch immer eine klare Empfehlung für viele Anleger und Investoren, weil einerseits durch die günstigen Mieten aufgrund der meistens genutzten Landesförderungen
stabile Erträge zu erwarten sind und andererseits durch ebendiese Förderungen und die Steuereffekte – die sogenannte Fünfzehntel-AfA – der Gesamtzufluss bei den Investoren auch nach Steuer noch relativ hoch ist.
Welche Renditen sind mit einem Bauherrenmodell aktuell möglich?
Mieten wird in Österreich aufgrund der steigenden Energie- und Betriebskosten immer teurer, und das drückt die Nettomieterträge und somit auch die Renditen bei Vorsorgewohnungen – nach Steuern bleibt heutzutage kaum viel mehr als ein bis zwei Prozent p. a. übrig. Mit dem Bauherrenmodell – dem Immobilieninvestment mit System – gelingt es aber noch immer, eine stabile und steueroptimierte Investition in Immobilien umzusetzen. Je nach Gestaltung des Modells können Investoren auch in guten Stadtlagen zwischen drei und vier Prozent netto nach Steuern an laufender Rendite erzielen. Und der Sachwert „Wohnen“ bleibt in der Regel inflationsgeschützt, was momentan ein ganz wesentliches Thema für sicherheitsorientierte Anleger darstellt. Dazu kommt noch das langfristige Wertsteigerungspotenzial, wenn Qualität und Lage des Investments passen. Pericon hat jetzt zum Jahresende ausgewählte und exklusive Toplage-Projekte als Bauherrenmodelle im Portfolio – von der umfassenden Sanierung in Zentrumslage bis zu Bauherrenwohnungen in der Innenstadt.
Pericon Exklusiv: „Bürgerhaus Färbergasse 5“, Graz
Mit diesem Toplage-Projekt in der Grazer Altstadt bringt Pericon in Kooperation mit der Wesiak Group, dem größten Althaussanierer der Steiermark, ein Investment-Highlight der Extraklasse auf den Markt. Das denkmalgeschützte Haus aus dem 16. Jahrhundert liegt wenige Meter hinter dem Hauptplatz in der Fußgängerzone. Geplant ist eine hochwertige Generalsanierung des gesamten Gebäudes. Insgesamt werden zehn Kleinwohnungen zwischen 35 und 45 Quadratmeter für Investoren als sogenannte „Bauherrenwohnungen“ (Bauherrenmodell mit Wohnungseigentum) verfügbar sein. Das Investment eignet sich auch für GmbHs als Investoren.
Das Investment richtet sich klar an „Barzahler“ bzw. Kapitalanleger, die durch die steuerlich optimierte Konzeption neben dem hohen Wertsteigerungspotenzial auch eine attraktive Nettorendite erwarten dürfen. Für das Projekt kann man sich ab sofort bereits vormerken lassen.
Wer sich lieber an einem klassischen Bauherrenmodell in guter Lage beteiligen möchte, kann in eine hochwertige umfassende Sanierung nahe beim Jakominiplatz investieren – ebenfalls eine top Zentrumslage für wertorientierte Anleger. Dieses auch eher kleine Projekt ist als Beteiligungsmodell (KG-Modell) strukturiert. Sowohl in Wien als auch in Graz sind derzeit noch NeuBauherrenmodelle und weitere Bauherrenmodelle in guten Vermietungslagen für Investoren verfügbar.
Stolz auf das gemeinsame Projekt „Färbergasse 5“. Michael Spazierer (Wesiak Group) und Stefan Koller.
