Airbnb: Millionen-Business und Wohnraum-Killer

Airbnb: Millionen-Business und Wohnraum-Killer

Ein Forschungsprojekt der TU Wien zeigt die Auswirkungen von Airbnb auf den Wiener Wohnungsmarkt. Demnach wurden dem Markt bereits 2.000 Wohnungen dauerhaft entzogen - mit negativen Einflüssen auf die Miet- und Kaufpreise, vor allem in innerstädtischen Bezirken. Die Airbnb-Vermieter verdienen dabei jährlich rund 81 Millionen Euro.

Die Internet-Plattform Airbnb gehört zu den erfolgreichsten Unternehmen der neuen "Sharing Economy". Die erst 2008 in San Francisco als Start-up gegründete Company ist in nur neun Jahren zu einem globalen, in 190 Ländern aktiven Unternehmen herangewachsen. Die einfache Geschäftsidee: Das Vermitteln von Zimmern und Wohnungen für Ferienaufenthalte von Privat an Privat.

Obwohl die Idee, wenn man zum ersten Mal davon liest, nicht sonderlich innovativ klingt, ist sie auf extrem fruchtbaren Boden gefallen. Den Angaben der Website zufolge sind auf dem Portal mittlerweile rund vier Millionen Angebote zu finden - vom winzigen Kabinett mit Klappbett, das um ein paar Euro pro Nacht bezogen werden kann bis hin zur feudalen Luxusvilla, die um weit über 1.000 Euro pro Nacht angeboten wird.

Der Aufstieg von Airbnb und einigen weiteren Anbietern, die das Modell einfach kopiert haben, hat die Hotel- und Beherberbungsindustrie weltweit ordentlich durcheinander gewirbelt, denn es blieb nicht lange bei der ursprünglichen Idee der Sharing Economy, dass kurzfristig leerstehende WG-Zimmer oder Wohnungen an Touristen vermietet werden. Findige Wohnungseigentümer, Immobilienbesitzer und Immobilieninvestoren hatten das Geschäftspotenzial der Plattformen bald erkannt und wurden zu professionellen Vermietern. Wohnungen wurden angekauft, für Touristen adaptiert und eingerichtet und in der Folge über die Plattformen angeboten.

Das 81-Millionen-Euro-Business

Dass das Geschäftsmodell funktioniert beweist einmal mehr ein an der TU Wien durchgeführtes Forschungsprojekt: Geschätzte 81 Millionen Euro haben die Airbnb-Vermieter in Wien im vergangenen Jahr eingenommen. In den Hot Spots belaufen sich die Einnahmen auf monatlich bis zu 300.000 Euro brutto. Rund zwei Drittel der monatlichen Gesamteinnahmen gehen an die obersten 20 Prozent mit den meisten Einnahmen. Wiens Top-Verdiener nimmt über Airbnb monatlich rund 60.000 Euro ein. Wirklich viel Geld verdienen allerdings nur wenige Anbieter mit touristisch sehr gut gelegenen Immobilien. Die Top 40 Anbieter kommen aber immerhin auf mindestens 13.500 Euro monatlich. Das potentielle Steuer- und Abgabenvolumen, hinter diesen Einnahmen, liegt bei geschätzten 21 Millionen Euro.

Airbnb Topverdiener in Wien 2017. Für eine vergrößerte Darstellung bitte auf die Abbildung klicken.

Airbnb Topverdiener in Wien 2017. Für eine vergrößerte Darstellung bitte auf die Abbildung klicken.

Selbstredend ist das Ganze auch für Airbnb ein vortreffliches Geschäft: Die Plattform behält sich von den über sie vermittelten Nächtigungen sechs bis zwölf Prozent von den Gästen und drei Prozent von den Vermietern ein.

Die private Vermietung von Zimmern und Wohnungen hat jedoch auch ihre Schattenseiten, und die sind keineswegs nur, dass sich Airbnb beharrlich weigert, Daten seiner Vermieter der Finanz bekannt zu geben und es somit einen Graubereich gibt, in dem Einnahmen unversteuert bleiben und auch Ortstaxen nicht abgeführt werden. Unter den etwas sperrigen Titel „Sharing-Ökonomie des Wohnens – Airbnb in Wien, räumliche und ökonomische Entwicklungslinien“ im Rahmen des TU-Forschungsprojekts die Auswirkungen von Airbnb auf die Stadt Wien und ihren Wohnungsmarkt untersucht, und die sind mittlerweile durchaus beträchtlich.


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Das Angebot an Airbnb-Zimmern und Wohnungen ist in den letzten Jahren regelrecht explodiert. In den vergangenen drei Jahren hat es sich mehr als verfünffacht (+ 561%). Mit August 2017 gab es in Wien bereits 8.600 Airbnb-Unterkünfte, drei Jahre davor waren es erst 1.300. In 70 Prozent der Fälle werden ganze Unterkünfte vermietet, der Rest entfällt fast zur Gänze auf Zimmer, nur ein Prozent der Angebote basiert auf der Idee des Couch-Surfings.

Tausende Wohnungen fehlen

Die Schattenseite des Geschäfts: Tausende Wohnungen - dem auf Basis von Zahlen aus dem August 2017 durchgeführten TU-Forschungsprojekt zufolge aktuell rund 2.000 - werden dem Wohnungsmarkt permanent entzogen. Zum Leidwesen vieler in beliebten Wohngebieten, in denen Mietpreise ohnehin schon überdurchschnittlich hoch sind.

"Wenn sich das Wachstum von Airbnb der letzten Jahre fortsetzt, dann wären im Jahr 2022 bereits über 40.000 Wohnungen dauerhaft über Airbnb vermietet. Damit würden wesentliche Teile des Wohnungsangebots für Wohnzwecke in der Stadt verloren gehen und der Verdrängungsdruck weiter steigen", warnen die Projektleiter, "wobei die von uns angewendete Definition von langfristig dem Wohnungsmarkt entzogenen Wohnungen relativ konservativ ist." Obendrein gäbe es weitere, in der Untersuchung nicht berücksichtigte Plattformen zur Vermietung von Immobilien an Touristen wie Wimdu oder Homestay, die das Problem weiter verschärfen.

Die Conclusio aus dem Projekt ist eindeutig: Wohnungen gehen am Wohnungsmarkt verloren und werden stattdessen als Ferienwohnungen für Touristen vermietet. Was im Einzelfall ein gutes Geschäft ist wird zum Problem für die Allgemeinheit, die Stadt und ihre Bewohner.

Die Folge des Airbnb-Booms: In beliebten Lagen steigen die Kauf- und Mietpreise für Immobilien weiter an und da die Objekte an Touristen vermietet werden wird die eigentliche Bevölkerung aus den Regionen verdrängt. Wobei Airbnb-Unterkünfte aus der Kategorie Wohnung/Haus im Durchschnitt 116 Tage im Jahr belegt sind und somit zwei Drittel der Zeit leer stehen. Nur ein Viertel der Angebote hat einen höheren Durchsatz und ist jährlich 252 Tage oder mehr belegt.

Städtische Problemzonen

Im 1. Bezirk ist die Belastung und der Druck, der von Airbnb und Co auf den Wohnungsmarkt ausgeht aufgrund der großen Zahl an langfristig vermieteter Ferienwohnungen und des gleichzeitig geringen Wohnungsangebots besonders groß, doch Problemzonen gibt es auch in anderen Bezirken und Grätzeln. So ist etwa auch der 15. Bezirk ist für einen Bezirk außerhalb des Gürtels auffallend stark belastet. Hier dürften Immobilienbesitzer und Investoren das Potenzial der im innerstädtischen Vergleich noch günstigen Immobilen erkannt haben.

Generell ist aber die Konzentration der Angebote in den zentrumsnahen Bezirken innerhalb des Gürtels besonders hoch. In den inneren Bezirken gibt es drei kleinräumige „Hot Spots“: Im 1. und 2. Bezirk rund um den Schwedenplatz, im 7. Bezirk rund um den Spittelberg sowie in den zentralen Bereichen des 4. Bezirks rund um das Freihausviertel. Neben dem 1. Bezirk als traditionellem Tourismusort, sind das vor allem innenstadtnahe Wohngebiete mit einer guten öffentlichen Verkehrsanbindung. Im 1. Bezirk werden demnach in einem Umkreis von 500 Metern bis zu 100 Wohnungen entzogen, im 7. Bezirk bis zu 79 Wohnungen, im 4. Bezirk immer noch bis zu 75.

"Es liegt nahe, dass sich dort die dauerhafte Vermietung von Immobilien als Ferienwohnungen als nächste Stufe der Immobilienverwertung etabliert. Im Zusammenwirken mit einem angespannten Wohnungsmarkt kann erwartet werden, dass diese Entwicklung dort auf kleinräumiger Ebene bereits zu steigenden Mieten und Verdrängungsdruck beigetragen hat und noch weiter beitragen wird", wird aus der Untersuchung gefolgert.

Airbnb hingegen bezeichnet die Ergebnisse des Forschungsprojekts als "fehlerhaft" und auf "falschen Daten beruhend". Das Unternehmen gibt an, "keinen Einfluss auf den Wohnungsmarkt" zu haben.


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  • Weiterführende Informationen zum Forschungsprojekt und dessen Ergebnisse finden Sie unter wherebnb.in/wien/
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