Gibt es Anspruch auf Mietstundung oder Reduktion?

Kann ich wegen einer Betriebsschließung eine Mietstundung oder Mietreduktion von meinem Vermieter einfordern?

Gibt es Anspruch auf Mietstundung oder Reduktion?

Nach langem Hin und Her hat Justizministerin im Parlament am 20. März klar gestellt, , dass Mieter, deren Geschäftsräume während der Coronakrise behördlich geschlossen sind, ihren Mietzins reduzieren können. Das sollte – mit Ausnahme der Vermieter – zu einer beträchtlichen Erleichterung in Sachen Liquidität führen.

Gemäß § 1096 ABGB ist der Mieter für die Dauer und im Ausmaß der Unbrauchbarkeit des Mietgegenstandes von der Verpflichtung zur Zahlung der Miete samt Betriebskosten befreit. Ein Mietobjekt, in dem wegen einer behördlich angeordneten Schließung das Geschäft nicht betrieben werden kann, ist unbrauchbar.

„Die Rechtsprechung des OGH hat sich klar dahin entwickelt, dass der Vermieter auch das Risiko für Ereignisse zu tragen hat, die nicht aus seiner Sphäre stammen, wie das bei einer behördlich angeordneten Geschäftsschließung der Fall ist“, sagt Elke Hanel-Torsch, Landesvorsitzende der Wiener Mietervereinigung.

Weiters besage § 1104, dass kein Mietzins zu entrichten ist, wenn der Mietgegenstand u. a. wegen einer Seuche nicht benutzt werden kann, worunter auch eine behördlich angeordnete Schließung auf Grund einer Seuche zu verstehen ist.“

Keine automatische Wirkung

"Ein Automatismus ist das allerdings nicht, und die Aussetzung oder Stundung muss auch mit dem Vermieter vereinbart werden", warnt Bernd Winter, auf die Immobilienbranche spezialisierter Partner bei der Steuerberatungskanzlei BDO, vor Schnellschüssen. Zum Beispiel deshalb, weil davon nur Geschäftsflächen betroffen wären, die aktuell vollständig unbenutzbar sind - wobei es aber um Feinheiten gehen kann.

"Eine Buchhandlung etwa ist zwar behördlich geschlossen, dient aber gleichzeitig ja als Lager und könnte auch für Bürotätigkeiten genutzt werden. Es wird in solchen Fällen sicher Rechtsstreitigkeiten geben", so Winter. Er empfiehlt, sich zunächst seinen Mietvertrag genau anzusehen, da die dort festgehaltenen Einzelvereinbarungen zu berücksichtigen sind. Und dann sollte man das Gespräch mit dem Vermieter suchen, um über die Stundung oder die Reduktion der Miete zu verhandeln.

Sollte man zu keiner Einigung kommen und alles auf einen Rechtsstreit hinauslaufen, rät Winter dazu, die Zahlung auf gar keinen Fall auszusetzen: "Das könnte dem Vermieter das Recht geben, den Vertrag ganz aufzukündigen", sagt der Experte. Besser wäre es, die Miete zu bezahlen, allerdings "vorbehaltlich der Rückforderung", da die Rechtsprechung in der vorbehaltlosen Zahlung trotz Kenntnis des Minderungsgrunds teilweise einen Verzicht auf das Mietzinsminderungsrecht sieht.

Es kommt drauf an...

Auch Elke Hanel-Torsch mahnt, dass die Gesetzeslage auf den Einzelfall abzustellen ist. Ein Büro, etwa bei einer Werbeagentur, kann weiter benutzt werden, auch wenn der Kundenverkehr nicht mehr möglich ist.

„Eine 100-prozentige Mietminderung wird hier nicht möglich sein.“ Hanel-Torsch empfiehlt, sich schriftlich an den Vermieter zu wenden und um eine einvernehmliche Lösung zu ersuchen. „Gleichzeitig sollte man mitteilen, dass man die Miete nur noch unter Vorbehalt zur Einzahlung bringt und sich ausdrücklich eine Mietzinsminderung vorbehält.“ Die Expertin rät dringend davon ab, ohne rechtliche Auskunft von Anwalt oder Mieterschutzorganisation die Miete zu mindern.

"Man kann immer das Gespräch mit dem Vermieter suchen, aber es macht keinen Sinn, sich auf Paragrafen zu beziehen", sagt BDO-Experte Winter. Büroräumlichkeiten seien nicht vollständig unbenutzbar. Er schätzt die Chance, dass das durchgeht, deshalb für sehr gering ein. Für Pachtverträge gelten andere Bestimmungen bei höherer Gewalt. Hier muss man in jedem Fall das Gespräch mit dem Verpächter suchen.

Alternativ zur Mietzinsminderung könnte auch das Recht zur Vertragsauflösung (§ 1117 ABGB) greifen, meint der Wiener Anwalt Johannes Öhlböck: „Hier könnte von Bedeutung sein, ob dem Mieter nicht zumutbar ist, die Krise abzuwarten.“


WKO-Musterschreiben

Die Wirtschaftskammer hat ein Musterschreiben zur Mietzinsminderung bzw. Entfall erstellt. Betroffene UnternehmerInnen finden es hier zum Download.

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