Steuertipp 15: Grunderwerbsteuer bald teurer?

Steuertipp 15: Grunderwerbsteuer bald teurer?

Anlässlich der Behandlung der Beschwerde betreffend die Festsetzung der Grunderwerbsteuer (GrESt) für die Übertragung der Verwertungsbefugnis an einem Grundstück hegte der VfGH Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit des § 6 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG). Dieser Artikel regelt insbesondere die Bewertung von Grundstücken mit dem (dreifachen) Einheitswert. Deshalb wurde von Amts wegen ein Verfahren zur Prüfung dieser Bestimmung eingeleitet, das bei Bejahung der Verfassungswidrigkeit in vielen Fällen eine bedeutende Erhöhung der GrESt-Belastung bedeuten würde.

Ausgangssachverhalt

Ein grundbücherlicher Eigentümer vermietete seine in Wiener Neustadt gelegene Liegenschaft an zwei GmbHs und räumte diesen das Recht zur Errichtung eines Bauwerkes als Superädifikat ein. Außerdem wurden die Gesellschaften berechtigt, das Mietobjekt zu denselben Bedingungen weiterzugeben, wobei dieses Weitergaberecht auch dem ersten und zweiten Nachmieter zustehen sollte.

Die beiden Gesellschaften übertrugen rd 5 Jahre später das Mietrecht samt Superädifikat auf die Beschwerdeführerin (eine GmbH, welche im Familienbesitz der Liegenschaftseigentümer steht) gegen eine Investitionsablöse von ATS 300.000. Da diese Investitionsablöse – auch nach Aussagen der Geschäftsführer – nicht das Superädifikat betraf, lag eine Übertragung ohne Gegenleistung vor, weshalb das Finanzamt für Gebühren und Verkehrsteuern Wien die GrESt vom dreifachen Einheitswert berechnete.

Nach erfolgloser Berufung beim Finanzamt wurde ein Vorlageantrag an den UFS gestellt, der sich mit der Frage beschäftigte, ob tatsächlich ein Tatbestand des § 1 GrEStG erfüllt worden war, was von der Beschwerdeführerin bestritten, aber vom UFS bejahrt wurde (UFS-Entscheidung RV/2440-W/07). Der UFS bestätigte den Bescheid des Finanzamtes, woraufhin Beschwerde beim VfGH eingelegt wurde, die bei diesem zu verfassungsrechtlichen Bedenken bezüglich § 6 Abs. 1 GrEStG führte, den der VfGH mit Abs. 2 und 3 als in unmittelbarem Zusammenhang stehend sieht (B 35/12-10).

Bisherige Bemessung der GrESt

Erfüllt ein Vorgang den Tatbestand des GrEStG, wird die Steuer gemäß § 4 Abs. 1 GrEStG grundsätzlich vom Wert der Gegenleistung berechnet und zwar auch dann, wenn diese – wie etwa beim Tausch – in Sachwerten geleistet wird. Der (Einheits-)Wert des Grundstückes wird hingegen gemäß § 4 Abs. 2 GrEStG nur herangezogen, wenn (i) eine Gegenleistung nicht vorhanden oder nicht zu ermitteln ist oder die Gegenleistung geringer ist als der Wert des Grundstückes, (ii) ein land- und forstwirtschaftliches Grundstück im Zuge einer Hofübergabe an nahe Angehörige überlassen wird, oder (iii) alle Anteile einer Gesellschaft, die ein inländisches Grundstück in ihrem Vermögen hat, vereinigt werden oder alle Anteile an einer solchen Gesellschaft übergehen.

Im Fall der Hofübergabe ist laut § 6 Abs. 1 GrEStG als Wert des Grundstückes der (einfache) Einheitswert anzusetzen, in den übrigen Fällen der dreifache Einheitswert. Dabei wird auf jenen Einheitswert abgestellt, der auf den dem Erwerbsvorgang unmittelbar vorausgegangenen Feststellungszeitpunkt festgestellt ist. Kann der Steuerschuldner allerdings nachweisen, dass der gemeine Wert des Grundstückes im Zeitpunkt des Entstehens der Steuerschuld geringer ist als der dreifache Einheitswert, ist der nachgewiesene gemeine Wert maßgebend.

Bedenken gegen § 6 Abs. 1 GrEStG

Dass der Wert der Gegenleistung als primär maßgeblich betrachtet wird, hat seinen Grund in der Überlegung, dass der Wert der Gegenleistung typischerweise dem gemeinen Wert des Grundstückes entspricht. Dagegen hat der VfGH keine verfassungsrechtlichen Bedenken. Daraus folgert er aber, dass es unsachlich ist, für Fälle, in denen keine Gegenleistung vorhanden oder diese nicht ermittelbar ist, eine Ersatzbemessungsgrundlage heranzuziehen, die nicht annähernd dem gemeinen Wert entspricht.

Die derzeitige Rechtslage führt aber genau zu diesem Ergebnis: Selbst wenn nach § 6 GrEStG der dreifache Einheitswert als Bemessungsgrundlage verwendet wird, bestehen im Allgemeinen aufgrund der jahrzehntelang unterlassenen Hauptfeststellung der Einheitswerte erhebliche Abweichungen zum Kaufpreis bzw. gemeinen Wert. Die Höhe der GrESt hängt also hauptsächlich davon ab, ob ein entgeltlicher Grundstückserwerb vorliegt, oder ob es sich um einen Fall des § 4 Abs. 2 GrEStG – der seit 2008 auch Schenkungen und den Erwerb von Todes wegen umfasst – handelt.

Dass eine solche Differenzierung zu unsachlichen Ergebnissen führt, hat der VfGH schon in anderen Entscheidungen kritisiert (vgl. v.a. VfSlg. 18.093/07): So kann dieses Vorgehen nämlich dazu führen, dass Personen, die Grundstücke mit dem gleichen gemeinen Wert erwerben, unterschiedlich hohe Steuern zahlen müssen, während Personen, die Grundstücke mit unterschiedlichen gemeinen Werten erwerben, in gleicher Weise belastet werden.

Differenzierungen möglich

Der VfGH will dem Gesetzgeber aber keineswegs die Möglichkeit vorenthalten, sachlich gerechtfertigte Differenzierungen zu treffen, um z.B. unentgeltliche Grundstückserwerbe innerhalb der Familie im Vergleich zu entgeltlichen Geschäften unter Fremden besser zu stellen. Auch kann die Verwendung von Einheitswerten aus verwaltungsökonomischen Gesichtspunkten gerechtfertigt sein, allerdings nur soweit, als dies in einem angemessenen Verhältnis zu den daraus resultierenden Rechtsfolgen steht (VfSlg. 18.093/07 bzw. 11.201/1986). Wenn die Einheitswerte aber aufgrund der unterlassenen Hauptfeststellung in derart unvorhersehbarer Weise von den gemeinen Werten abweichen, wie das gegenwärtig der Fall ist, dürfte solch ein angemessenes Verhältnis wohl nicht mehr gegeben sein.

Steuerliche Folgen

Sollten sich die Bedenken des VfGH als begründet herausstellen, könnte die Verfassungswidrigkeit durch die – unter Umständen sofortige – Aufhebung des § 6 GrEStG behoben werden. Das hätte – auch nach Aussagen des VfGH im Prüfungsbeschluss – zur Folge, dass als Wert eines Grundstückes wohl der gemeinen Wert (entspricht in der Regel dem Verkehrswert) anzusetzen ist.

Wer ist nicht betroffen?

Nicht betroffen sind Umgründungen, da für diese im Umgründungssteuergesetz eigene Bewertungsvorschriften mit dem zweifachen Einheitswert bestehen. Diese Regelungen sind derzeit nicht in Prüfung, diese könnte aber durch einen anderen Anlassfall ausgelöst werden.

Was ist zu tun?

Mit einer Entscheidung ist – soweit zu erfahren war – heuer nicht mehr zu rechnen und wird der VfGH dem Gesetzgeber vermutlich eine – wenn auch kurze – Übergangsfrist einräumen. Alle geplanten Grundstücksübertragungen, welche derzeit dem dreifachen oder einfachen Einheitswert unterliegen (zB bestimmte Sacheinlagen, Schenkungen, Stiftungszuwendungen, Hofübergaben), könnten kurz- bis mittelfristig wesentlich teurer werden und sollten daher möglichst umgehend umgesetzt werden.

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