´Weniger Abschreibmöglichkeiten für vermietete Häuser

Der Grundkostenanteil soll von 20 auf 40 Prozent steigen. Das wird die Abschreibmöglichkeiten vermieteter Objkete deutlich reduzieren.

Der Grundkostenanteil soll von 20 auf 40 Prozent steigen. Das wird die Abschreibmöglichkeiten vermieteter Objkete deutlich reduzieren.

Steuerexpertin Verena Trenkwalder von der Kammer der Wirtschaftstreuhänder lässt kaum ein gutes Haar an den neuen Regeln für Gebäudeabschreibung. Die Auswirkungen seien teils "wirlich übel."

Die mit der Steuerreform geplante Anhebung der Grundstückskomponente bei der Abschreibung von Gebäuden wird Mehrgeschoßwohnhäuser und Objekte am Land hart treffen, schätzt die Steuerexpertin Verena Trenkwalder von der Kammer der Wirtschaftstreuhänder (KWT). Auch die für vermietete Gebäude auf 66,7 Jahre verlängerte Abschreibungsdauer wird sich bei Wohngebäuden negativ auswirken, vermutet sie.

Während im betrieblichen Bereich - egal ob Büro, Fabrik etc. - die Abschreibung auf 2,5 Prozent vereinheitlicht wird, soll für zu Wohnzwecken vermietete Firmengebäude der jährliche Afa-Satz von 2 auf 1,5 Prozent sinken, wodurch die Abschreibungsdauer von 50 auf 66,7 Jahre wächst. Dieser niedrige Satz galt schon bisher bei privater Vermietung oder Verpachtung. Ob sich die Neuregelung positiv oder negativ auswirke, lasse sich nur im Einzelfall sagen. Die Afa-Senkung auf 1,5 Prozent bei vermieteten Objekten sei jedenfalls "für Wohngebäude schlechter", so Trenkwalder, Vorsitzende des Fachsenats für Steuerrecht in der Kammer.

"Wirklich übel" sei die Reduzierung der Abschreibungsmöglichkeiten durch die geplante Anhebung des Grundkostenanteils von 20 auf 40 Prozent, so Trenkwalder . Bisher erfolgte der Ansatz für Grund und Boden bei Grundstücken, bei denen für das Gebäude ein Afa-Satz von 1,5 oder 2 Prozent die Basis war, grundsätzlich pauschal mit einem Fünftel. Dieser Aufteilungsschlüssel für bebaute Grundstücke "soll auf 40 Prozent für Grund und Boden und 60 Prozent für Gebäude verschoben und gesetzlich verankert werden", heißt es in den Erläuterungen zu den Steuerreform-Gesetzentwürfen. Begründung: Der bisherige Ansatz von 20 Prozent "kann vor allem durch die Preisanstiege bei Grund und Boden in jüngerer Vergangenheit nicht mehr aufrechterhalten werden".

Private Investoren und Bauträger betroffen

Preisanstieg als Grund kann die Steuerexpertin nur teils nachvollziehen. Zutreffend könnte der höhere Satz von 40 Prozent bei einem "Innenstadt-Büro in Wien" oder "bei einem Zweifamilienhaus in Döbling" sein, "aber für ein 14-stöckiges Hochhaus oder mehrgeschoßigen Wohnblocks am Stadtrand wird das sicher nicht stimmen", meint sie: "Das wird private Investoren und Bauträger natürlich treffen - und soll ja auch rückwirkend gelten." Bei Wohnhausanlagen "zum Beispiel im 22. Bezirk in Wien" müsste im Einzelfall nachgewiesen werden, das es weniger als 40 Prozent seien. Und auch in ländlichen Gegenden werde der Grundanteil wohl kaum solche Größenordnungen erreichen.

Auch bei der vorgesehenen Verlängerung des Verteilungszeitraums für Instandsetzungs- und Instandhaltungsaufwendungen - von 10 auf 15 Jahre - geht es laut Trenkwalder "darum, dass man Steueraufkommen lukrieren kann". Die Ausdehnung des Zeitraums sei zwar "vertretbar und plausibel", da durch Instandsetzungen die Nutzungsdauer eines Gebäudes länger werde, "in Einzelfällen kann das aber auch wehtun".

Derzeit sind im außerbetrieblichen Bereich Instandsetzungskosten bei Wohngebäuden zwingend auf zehn Jahre verteilt abzusetzen. Gleiches gilt für an Dritte zu Wohnzwecken vermietete Betriebsgebäude. Instandhaltungsaufwendungen können - derzeit - im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung auf Antrag ebenfalls über 10 Jahre verteilt abgesetzt werden. "Diese Verteilungszeiträume sollen nunmehr einheitlich auf 15 Jahre verlängert werden", heißt es in den Steuerreform-Erläuterungen, "wobei diese Verlängerung ab 2016 auch für bereits laufende Zehntelabsetzungen für Instandsetzungsaufwendungen angewendet werden soll."

Soweit wie der Zentralverband Haus und Eigentum will die Kammer-Steuerexpertin aber nicht gehen. Verbandspräsident Friedrich Noszek hat am Mittwoch auf derStandard.at gemeint, er könne angesichts der geplanten Neuregelung Vermietern "nur empfehlen", überhaupt "keine Instandsetzungsmaßnahmen" mehr vorzunehmen. "Ich glaube persönlich, dass die Verlängerung auf 15 Jahre nur in Einzelfällen wehtut. Müsste ich die Restnutzungsdauer von 40 auf 50 Jahre verlängern, dann wäre es noch härter", so Trenkwalder.

Fruchtgenussrecht: So sichern Sie sich Einfluss und Einnahmen

Steuertipps

Fruchtgenussrecht: So sichern Sie sich Einfluss und Einnahmen

Zehn Tipps für den Steuerausgleich

Steuern

Zehn Tipps für den Steuerausgleich

Start-ups

Steuern sparen für Anfänger: Zehn Tipps für Start-ups