Immobilien: Jetzt noch schenken!

Immobilien noch vor Jahresende in der Familie zu verschenken, um damit Grunderwerbsteuer zu sparen, kann sich lohnen. Allerdings gibt es dabei eine ganze Reihe von Aspekten zu bedenken und mögliche Fallstricke zu vermeiden. FORMAT präsentiert die Antworten auf Fragen zur Immobilienübertragung.

Immobilien: Jetzt noch schenken!
Immobilien: Jetzt noch schenken!

Steuerkalkül: Schenken oder warten?

Steuerberater Joseph Böck hat für FORMAT ein Vorteilhaftigkeitskalkül in Abhängigkeit vom Wert der zu übergebenden Immobilie erstellt. Es beruht auf der Annahmen, dass der Einheitswert der Immobilie etwa zehn Prozent ihres geschätzten Verkehrswertes beträgt. Laut seinem Modell lohnt sich das Vorziehen von Schenkungen auf 2015 unter rein steuerlichen Gesichtspunkten etwa ab einem Verkehrswert von rund 450.000 Euro. Liegt der Einheitswert deutlich unter zehn Prozent des Verkehrswerts, verschiebt sich diese Grenze nach unten, ist der Einheitswert deutlich höher als zehn Prozent des Verkehrswertes liegt der Grenzwert höher.

Komplizierter Weg zur Bemessungsgrundlage für die neue Grunderwerbsteuer

Pauschalwert-Formel: Die komplizierteste der ab 2016 drei möglichen Ermittlungsarten für den Grundstückswert als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist das sogenannte Pauschalwert-Modell. Der mit dem bisherigen Einheitswert verknüpfte Bodenwert, der in der Regel beim Finanzamt erfragt werden muss, wird mit einem pro Bezirk (Wien) oder Gemeinde festgelegten Hochrechnungsfaktor multipliziert. Das soll die Preisentwicklung seit der Einheitswertfestsetzung 1973 abbilden. Dazu kommt der Gebäudewert, der sich aus Quadratmeterzahl multipliziert mit dem bundesländerspezifischen Baukostenfaktor und einer allfälligen Altersminderung errechnet. Die einfacheren Alternativen dazu: Immobilienpreisspiegel und Sachverständigengutachten.

Experten beantworten Praxisfragen. Schneller und klarer ist die Antwort auf die Frage "Heuer noch schenken?“ mit der neuen Verordnung nicht geworden. Als Faustregel gilt: Je teurer, desto eher rechnet es sich. Aber nur in den seltensten Fällen wird die Ersparnis in der Höhe sein wie bei einem Betriebsgrundstück im ersten Bezirk, wo der Einheitswert gering, der Verkehrswert aber enorm hoch ist. Mehr als 260.000 Euro macht hier der Unterschied aus, ob heuer oder im kommenden Jahr die Übergabe im Familienkreis erfolgt.

Als Orientierungshilfe hat FORMAT eine Reihe von Rechts- und Steuerexperten um die Berechnung von konkreten Beispielen sowie auch um die über den reinen Steuervergleich hinausgehende Einschätzung zur vorgezogenen Immobilienübergabe gebeten. Das Ergebnis sind Antworten auf die derzeit wohl wichtigsten und am häufigsten gestellten Fragen zu diesem Thema:

  • Was muss man wissen, um den Verkehrswert und somit die Steuerhöhe grob einzuschätzen?
  • Welche Faktoren beeinflussen die Entscheidung, ob eine Übergabe jetzt oder später sinnvoll ist?
  • Wer fällt unter die Familienbegünstigung bei der Grunderwerbsteuer?
  • Kann ich auch Immobilien an minderjährige Kinder oder Enkelkinder weitergeben?
  • Kann man den günstigen Tarif für mehrere verschiedene Immobilien in Anspruch nehmen?
  • Und wie ist das, wenn eine Immobilie auf mehrere Geschwister aufgeteilt wird?
  • Worauf ist zu achten, wenn nur eines von mehreren Kindern beschenkt werden soll?
  • Wie viel kostet ein Gutachten, das den Verkehrswert ermittelt?
  • Wirken sich Belastungen wie Wohnbauförderungen und Hypotheken auf die Steuer aus?
  • Wer trägt die laufenden Kosten der Immobilie nach der Übergabe?
  • Kann ich eine Immobilie übergeben und zugleich sicherstellen, dass ich sie trotzdem uneingeschränkt weiter benutzen kann?
  • Gibt es irgendeine Möglichkeit, der höheren Grundsteuer zu entgehen, ohne gleich die Eigentumsrechte zu übertragen?
  • Welcher Zeitpunkt zählt für die Besteuerung?
  • Gibt es sonst noch irgendwelche Spielräume oder sogar Schlupflöcher?
  • Bekommt man heuer überhaupt noch Termine beim Notar? Müssen alle Familienmitglieder gleichzeitig zum Notar kommen? Und was muss man da alles mitnehmen?
  • Wie erkläre ich meinen Eltern, dass eine Schenkung heuer sinnvoll wäre?

Lesen Sie die Antworten der Experten auf diese Fragen in der Coverstory "Jetzt noch schenken!" im FORMAT Nr. 48/2015
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