Fruchtgenussrecht: So sichern Sie sich Einfluss und Einnahmen

Fruchtgenussrecht: So sichern Sie sich Einfluss und Einnahmen

Eine Möglichkeit, sich Einfluss und Einnahmen daran zu sichern und trotzdem zu übergeben, ist das Fruchtgenussrecht. Welche rechtlichen Formen des Fruchtgenusses es gibt und was es zu beachten gilt.

Bei der Übergabe von Liegenschaften gibt es viele Gestaltungsmöglichkeiten, die den Übergeber in der Zukunft absichern. So kann sich dieser zum Beispiel gewisse Rechte (insbesondere ein Wohnrecht oder Fruchtgenussrecht), aber auch Ausgedinge, etwa den Anspruch auf tägliche Verköstigung und Ähnliches, durch den Übernehmer, für sich und seine Gattin auf Lebenszeit oder auch kürzer, vorbehalten.

Bei entsprechender Gestaltung kann der Übergeber auch nach der Übertragung des zivilrechtlichen Eigentums an den Übernehmer wirtschaftlich weiterhin weitestgehend über die Liegenschaft verfügen. Gottfried Sulz, Steuerberater und Partner bei TPA: „Das geht bis zur steuerlichen Zurechnung von Einkünften aus der Vermietung an den Übergeber und der Geltendmachung der Abschreibung beim Übergeber.“

Worauf es bei der Ausgestaltung des Fruchtgenussrechtes ankommt

Steuerpflichtiger ist im Einkommensteuerrecht derjenige, der über die Einkunftsquelle verfügt, also auf eigene Rechnung und eigenes Risiko Einkünfte erwirtschaftet. Im Schenkungsvertrag wird meist nicht nur das Fruchtgenussrecht, sondern auch ein Belastungs- und Veräußerungsverbot vereinbart, und diese im Grundbuch verbüchert. Das bedeutet: Zivilrechtlich ist der Übernehmer der Liegenschaft der Eigentümer, während der ursprüngliche Eigentümer als Fruchtgenussberechtigter über die Einnahmen aus der Liegenschaft verfügt.

Aus zivilrechtlicher Sicht sind die mit dem Fruchtgenussrecht verbundenen Aufwendungen, wie Instandhaltungen der Liegenschaft, grundsätzlich vom Fruchtnießer zu tragen (Netto-Fruchtgenuss). Steuerlich erfolgt in diesem Fall die Zurechnung der laufenden Einkünfte (zB Mieteinkünfte) an den Fruchtgenussberechtigten. Bei entsprechender Ausgestaltung des Vertrags liegt steuerrechtlich auch das wirtschaftliche Eigentum an der Liegenschaft beim Fruchtgenussberechtigten.

Wann Chancen und Risiken beim Fruchtnießer liegen sollten

„Wenn das Genussrecht dahingehend formuliert wird, dass den Fruchtgenussberechtigten die Chance und das Risiko der Wertänderung der Liegenschaft treffen, bleiben auch die steuerlichen Vorteile des Übergebers erhalten", rät Fuhrmann.

So kann dieser auch weiterhin bei der Berechnung der Einkommensteuer die Absetzung für Abnutzung, die sog. AfA oder die Abschreibung von den Mieteinnahmen absetzen. Werden die Aufwendungen nicht vom Fruchtgenussberechtigten, sondern vom Besteller des Fruchtgenussrechtes getragen, spricht man vom Brutto-Fruchtgenuss. In diesem in der Regel ungünstigen Fall werden steuerlich die Einnahmen in der Regel weiterhin dem Fruchtnießer zugerechnet, allerdings können davon keine Ausgaben abgezogen werden.

Vorbehalts-Fruchtgenuss: Bei Anlageobjekten häufig

Beim Vorbehalts-Fruchtgenuss schenkt im Regelfall der bisherige Eigentümer ein Mietobjekt an ihm nahestehende Personen (Ehegatte, Kinder) und behält sich seinerseits die „Früchte“ (also die laufenden Mieterträge) ein. Bei diesem sogenannten „Vorbehaltsfruchtgenuss“ überträgt der Fruchtnießer nur das Eigentum an der Sache und behält sich das Fruchtgenussrecht vor. TPA Experte Sulz: „ Im Gegensatz zum ebenso möglichen Wohnrecht hat der Übergeber somit nicht nur die Möglichkeit, die Liegenschaft zu eigenen Wohnzwecken zu nutzen, sondern es kann auch eine Vermietung stattfinden." Dieses Fruchtgenussrecht kommt meist bei Anlageobjekten zum Einsatz.

Es gibt zwei Arten des Vorbehaltsfruchtgenussrechts: Das unentgeltliche und das entgeltliche Fruchtgenussrecht

1. Unentgeltliches Fruchtgenussrecht: Schenker behält den gesamten Fruchtgenuss selbst

Bei dem in der Praxis häufigen unentgeltlichen Fruchtgenussrecht gibt es keinen laufenden Zahlungsstrom zwischen Fruchtgenussberechtigten und Fruchtgenussbesteller. Das bedeutet, dass derjenige, der die Liegenschaft im Wege der Schenkung übernommen hat, während des aufrechten Fruchtgenusses (meist auf Lebenszeit des Geschenkgebers) keinerlei Einkünfte oder Einnahmen aus dieser Liegenschaft erhält. Der Übergeber hat als Fruchtgenussberechtigter das Recht, die Liegenschaft im eigenen Namen und auf eigene Rechnung zu vermieten.

Der Übergeber kann jedoch, bei entsprechender Formulierung des Vertrages, auch nach Schenkung, als wirtschaftlicher Eigentümer im steuerlichen Sinn behandelt werden. Die Berechtigung zur Geltendmachung der Absetzung für Abnutzungen (AfA) bleibt damit beim Übergeber. Aus Sicht des Übergebers ändert sich daher bei dieser Variante praktisch nichts.

Dazu ist es für den Fruchtgenussberechtigten nötig, aus wirtschaftlicher Sicht Eigentümer zu sein. Das bedeutet: Der Fruchtgenussberechtigte muss in der Lage sein, über die Liegenschaft Gebrauch, Verbrauch, Veränderung, Belastung und Veräußerung ausüben zu können und zugleich jeden Dritten (auch den zivilrechtlichen Eigentümer) auf Dauer ausschließen zu können.

Übergeber sollte schalten und walten können wie ein Eigentümer

Der Übergeber sollte zudem über schuldrechtliche und dingliche Rechte soweit abgesichert sein, dass er wie ein Eigentümer schalten und walten kann. Das wurde im Allgemeinen bisher über ein auf Lebensdauer abgeschlossenes Fruchtgenussrecht und ein Belastungs- und Veräußerungsverbot erreicht. Immobiliensteuerexpertin Fuhrmann: "Es sollte auch sichergestellt werden, dass der Übergeber weiterhin die Chancen auf Wertsteigerungen und die Risiken der Wertminderung in Bezug auf die Liegenschaft trägt." Aufgrund von Änderungen der Judikatur sollte man sicherstellen, dass der Übergeber weiterhin die Chancen auf Wertsteigerungen und die Risiken der Wertminderung trägt.

TPA Immobiliensteuerexpertin Fuhrmann: "Binden Sie Ihren Steuerberater frühzeitig in die Überlegungen zur Übergabe von Grundstücken ein, um sicherzustellen, dass sämtliche Verträge die notwendigen Bedingungen entsprechend dem aktuellen Stand der Judikatur erfüllen."

Dennoch bleibt eine Rechtsunsicherheit, da die aktuellen Einkommensteuerrichtlinien noch nicht veröffentlicht sind und daher die finale Sichtweise der Finanzverwaltung derzeit nicht vorliegt.

Eine Alternative ist der entgeltliche Fruchtgenuss.

2. Entgeltliches Fruchtgenussrecht zur Absicherung wirtschaftlichen Eigentums

Beim entgeltlichen Fruchtgenuss wird vom Übergeber an den Übernehmer monatlich ein vereinbarter Betrag bezahlt und geht in der Regel mit dem zivilrechtlichen auch das wirtschaftliche Eigentum über. Dieses Entgelt wird innerhalb der Familie beispielsweise in Höhe der AfA oder knapp darunter festgesetzt. Dadurch hat der Fruchtgenussberechtigte steuerlich denselben Effekt wie durch die AfA, und der Fruchtgenussbesteller bzw. Grundstückseigentümer hat Einnahmen in Höhe der AfA und somit netto betrachtet keine steuerlichen Einkünfte. Wenn umsatzsteuerliche Liebhaberei vermieden werden soll, sollte das Entgelt jedoch so festgesetzt werden, dass es die eigenen Kosten einschließlich AfA übersteigt.

Steuerliche und wirtschaftliche Nachteile möglich

Der Nachteil dieser Variante ist jedoch, dass es zu einem Liquiditätsabfluss beim Übergeber der Liegenschaft kommt, und er damit wirtschaftlich nicht mehr dasselbe Ergebnis wie vor der Übergabe hat. Das kann jedoch auch positiv sein, da gerade der Liquiditätsabfluss ein Aufteilen der Einnahmen zwischen Übergeber und Übernehmer ohne Einkommensteuerbelastung ermöglicht. TPA-Horwath-Experte Sulz: „Auch mögliche umsatzsteuerliche Konsequenzen sind zu beachten, da mit der Übergabe des wirtschaftlichen Eigentums an der Liegenschaft eine Umsatzsteuerpflicht ausgelöst werden kann.“

Weiters zu beachten bei Schenkungen von Liegenschaften zu: Diese können wesentliche zivilrechtliche und familienrechtliche Auswirkungen haben, wie etwa auf das Pflichtteilsrecht.

"Überlegen Sie sich eventuell bereits vor dem ersten Beratungstermin betreffend Übergabe, ob Sie neben der Übergabe der Liegenschaft zu Lebzeiten auch eine laufende Aufteilung der Einnahmen aus der Liegenschaft wünschen, damit Sie der Steuerberater zielgerichtet beraten kann", TPA Immobiliensteuerexpertin Fuhrmann.

Zehn Tipps für den Steuerausgleich

Steuern

Zehn Tipps für den Steuerausgleich

Start-ups

Steuern sparen für Anfänger: Zehn Tipps für Start-ups

Steuern

Brutto-Netto-Entlastungsrechner: Das bringt die Steuerreform 2016