Grunderwerbsteuer: Die Neuerungen

Welche Änderungen die Steuerreform ab 1. Jänner 2016 bei der Grunderwerbsteuer bringt. Wie sich der neue Stufentarif auswirkt, warum Schenkungen auf mehrere Jahre aufgeteilt nichts bringen, Eigentümer von Vorsorgewohnungen zur Kasse gebeten werden und wozu der Immobilienpreisspiegel der Kammer künftig notwendig ist.

Thema: Steuertipps
Grunderwerbsteuer: Die Neuerungen

Die Steuerreform soll Bürgern eine steuerliche Entlastung in Höhe von 5,2 Milliarden Euro bringen. Allerdings muss diese Entlastung auch vom Staat gegenfinanziert werden. Eine der Maßnahmen ist die Erhöhung der Grunderwerbsteuer (GreSt) im Familienverband.

Bisher galt für Käufe, Schenkungen und Erbschaften innerhalb des Familienverbandes (Ehegatten, Kinder, Eltern, Großeltern, Lebensabschnittspartner) ein ermäßigter Steuersatz von zwei Prozent. Bemessungsgrundlage war der dreifache Einheitswert. Mit der Steuerreform fällt der Einheitswert und es wird für die Bemessung der Grunderwerbsteuer nur mehr eingeschränkt zwischen Familie und Dritten unterschieden.

Grundstückswert ersetzt Einheitswert als Bemessungsgrundlage

Bis auf die Land- und Forstwirtschaft ändert sich somit die Bemessungsgrundlage. So bemisst sich die Grunderwerbsteuer ab dem 1. Jänner 2016 nicht mehr nach der Höhe des Einheitswerts, sondern am Grundstückswert. Dieser wird entweder nach dem Pauschalmodell der Finanzverwaltung oder anhand eines speziellen Immobilienpreisspiegels, der von der Wirtschaftskammer jährlich festgelegt wird, erstellt. Von diesem Preis ist ein 30 prozentiger Bewertungsabschlag abzuziehen. Dieses Verfahren ist nur möglich, wenn der Preisspiegel eine entsprechende Objektkategorie aufweist, was jedoch etwa für das klassische Zinshaus nicht der Fall ist. TPA Horwath Immobilienexpertin Karin Fuhrmann: „Alternativ ist auch ein Nachweis eines geringeren Verkehrswertes durch einen gerichtlich beeideten Sachverständigen möglich.“

Der Grundstückswert wird bei unentgeltlichen und teilentgeltlichen (für den unentgeltlichen Teil) Übertragungen herangezogen. Übertragungen im Kreis des nunmehr weiteren Familienkreises (auch Geschwister und Neffen und Nichten sind umfasst) gelten als unentgeltlich, auch wenn eine Gegenleistung vorliegt. Auch bei Umgründungen und bei Anteilsvereinigung dient der Grundstückswert als Bemessungsgrundlage.

Wann trotzdem der Verkehrswert gilt

Doch es gibt Ausnahmen für die Bemessung der Grunderwerbsteuer. Kann nachgewiesen werden, dass der gemeine Wert (Verkehrswert) geringer als der Grundstückswert ist, gilt der gemeine Wert als Bemessungsgrundlage. Ebenfalls ist der Verkehrswert bei entgeltlichen Übertragungen außerhalb der Familie relevant.

Höhere Steuern dürften auch auf Vermieter von Immobilien wie etwa von Vorsorgewohnungen zukommen. Denn der Anteil von Grund und Boden an den Anschaffungskosten (Afa) wird höher angesetzt. Per Gutachten wird man aber davon abweichen können. Doch derzeit wird um die genauen Details noch gerungen. Mit der Steuerreform wurde nämlich ein neuer Aufteilungsschlüssel von 40 Prozent (Grund und Boden) zu 60 Prozent (Gebäude) festgelegt. Bisher galt eine 20:80-Regel, wodurch sich ein entsprechender steuerlicher Vorteil ergab. Besitzer von Vorsorgewohnungen könnten, wird der neue Aufteilungsschlüssel umgesetzt, mehrere hundert Euro mehr im Jahr an Steuern zahlen.

Abgestufter Steuertarif zwischen 0,5 und 3,5 Prozent

Zur Berechnung der Grunderwerbsteuer bei Übertragungen innerhalb des Familienverbandes gilt künftig ein Stufentarif. Der Steuersatz beträgt ab dem nächsten Jahr für die ersten 250.000 Euro des Grundstückswerts 0,5 Prozent und für die nächsten 150.000 Euro des Grundstückswerts 2,0 Prozent. Darüber hinaus beträgt der Steuersatz 3,5 Prozent.

"Bei teureren Objekten kann es sich daher lohnen, diese heuer noch zu übergeben", erläutert TPA Horwath Expertin Fuhrmann. Dagegen kann es sich, durch die Staffelung des Steuersatzes, bei der Übertragung günstigerer Objekte lohnen, bis nächstes Jahr zuzuwarten.

Für die Steuer zählt, wer die Immobilie kriegt

Die Grunderwerbsteuer gilt nicht für das übertragene Grundstück, sondern zählt für jeden einzelnen der eine Liegenschaft kauft, geschenkt oder vererbt bekommt. Damit sinkt als Berechnungsgrundlage für die Steuer der Grundstückswert für jeden einzelnen.

Übertragungen auf mehrere Jahre aufzuteilen, bringt nichts

Hat jemand mehrere Liegenschaften zu verschenken, bringt es deshalb künftig auch nichts eine Schenkung auf mehrere Jahre aufzuteilen. Denn innerhalb von fünf Jahren werden sämtliche Übertragungen von ein und derselben Person für die Berechnung der Grunderwerbsteuer zusammengerechnet. Das gilt nur zwischen denselben Personen und in dieselbe Richtung.

Beispiel:
Eine Mutter schenkt ihrer Tochter und deren Lebensgefährten im Jahr 2016 ein Einfamilienhaus (Verkehrswert 400.000,-). Sowohl die Tochter als auch der Lebensgefährte erwerben somit einen Anteil von 200.000 Euro. Die jeweilige Grunderwerbsteuer beträgt 0,5 Prozent von 200.000 Euro = 1.000 Euro.
Die Mutter schenkt ihrer Tochter im Jahr 2017 eine Eigentumswohnung (Verkehrswert 150.000,-). Von der ersten Tarifstufe hat die Tochter bereits 200.000 Euro „verbraucht“, daher bleiben nur noch 50.000,- x 0,5 % = 250,-. Die restliche 100.000,- x 2 % = 2.000,-. Insgesamt muss die Tochter daher 2.250 Euro Grunderwerbsteuer zahlen.

Übertragungen wirtschaftlicher Einheiten über mehrere Jahre werden zusammengerechnet

Diese sogenannte Zusammenrechnung gilt auch, wenn eine Person von zwei oder mehreren Personen zum selben Zeitpunkt oder sukzessive eine wirtschaftliche Einheit oder Teile davon erwirbt.

Beispiel:
Vater und Mutter schenken ihrer Tochter das ihnen je zur Hälfte gehörende Einfamilienhaus (Verkehrswert 300.000,-). Durch die Zusammenrechnung errechnet sich die Grunderwerbsteuer wie folgt: 250.000,- x 0,5 % = 1.250,- + 50.000,- x 2 % = 1.000,-. Ergibt eine Grunderwerbsteuer von insgesamt 2.250 Euro.
Wie die obigen Beispiele zeigen, führt eine unentgeltliche Übertragung in mehreren Tranchen innerhalb von fünf Jahren nicht zu einer wesentlichen Verringerung der Grunderwerbsteuer, da die Immobilien, wenn eine wirtschaftliche Einheit vorliegt, zusammengerechnet werden.