Grunderwerbsteuer: Die ist seit 1. Juni neu

Grunderwerbsteuer: Die ist seit 1. Juni neu

Seit 1. Juni gelten zum Teil neue Bestimmungen für die Bemessung der Grunderwerbssteuer. Was sich im Detail ändert. Die Steuerexperten der TPA Horwath informieren.

Was bisher gegolten hat

Bisher wurde die Grunderwerbsteuer grundsätzlich vom Wert der Gegenleistung (dh im Normalfall vom Kaufpreis) bemessen. In bestimmten Fällen, wo keine Gegenleistung bestand (zB Erbschaft, Schenkung, Sacheinlage) nicht zu ermitteln war oder die Gegenleistung geringer war als der dreifache Einheitswert, wurde der dreifache Einheitswert als Bemessungsgrundlage herangezogen. Gerade aber in dieser Differenzierung sah der VfGH eine verfassungswidrige Ungleichheit.
Alle Erwerbsvorgänge, soweit sich diese auf inländische Grundstücke bezogen, unterlagen der Grunderwerbsteuer. Daran ändert sich auch durch die gesetzliche Novellierung nichts.

Die Änderungen ab 1. Juni 2014

Der Gesetzgeber hält bei den Änderungen am Konzept der Einheitswerte fest und begünstigt Übertragungen innerhalb der Familie und unentgeltliche Betriebsübertragungen (wie bisher).

Die bisher vom VfGH beanstandete Differenzierung wird behoben, indem nun innerhalb der Familie nicht mehr zwischen Entgeltlichkeit und Unentgeltlichkeit des Erwerbs unterschieden wird, sondern zwei „Gruppen“, nämlich „Familie“ und „Nicht-Familie“ geschaffen werden.

Für welche Familienmitglieder die Übertragungen steuerbegünstigt ist

Das Gesetz sieht gegenüber dem Ministerialentwurf eine spürbare Kürzung des Familienkreises vor. So sind Geschwister, Nichten oder Neffen sowie Verschwägerte oder Pflegekinder nicht mehr im aktuellen Gesetzesentwurf enthalten. Zur Familie im Sinne der neuen Grunderwerbsteuer zählen nun:
• der Ehegatte,
• der eingetragene Partner,
• der Lebensgefährte, sofern ein gemeinsamer Haushalt besteht oder (bis vor Kurzem) bestanden hat,
• der Elternteil,
• ein Kind, Enkelkind, Stiefkind, Wahlkind oder Schwiegerkind des Übergebers.

Damit wird der bisher definierte Familienkreis um die Lebensgefährten erweitert. Das Vorliegen einer Lebensgemeinschaft setzt unter anderem eine Wohngemeinschaft voraus. Nach Ansicht des Gesetzgebers soll für die Anwendung der begünstigenden Bestimmung ein aktueller oder früherer gemeinsamer Hauptwohnsitz der Lebensgefährten Voraussetzung sein. Ein früherer gemeinsamer Hauptwohnsitz muss zumindest im zeitlichen Nahebereich der Liegenschaftsübertragung liegen. Dies wird immer dann zu bejahen sein, wenn zwischen der Aufhebung der Lebensgemeinsaft und der Liegenschaftsübertragung noch ein klar erkennbarer Zusammenhang besteht, etwa die Liegenschaftsübertragung binnen Jahresfrist nach Aufhebung des gemeinsamen Hauptwohnsitzes erfolgt.

Bei Rechtsgeschäften, insbesondere innerhalb der Familie, ist nun genaue Planung geboten:

Wann schnelles Handeln vor dem 1. Juni nötig ist
Schenkungen im größeren Familienkreise, zB an den Bruder oder die Schwester, sollten noch vor dem In-Kraft-Treten des Gesetzes, also vor dem 1. Juni 2014 durchgeführt werden.

Wann man zuwarten soll
In einigen Fällen kann es sinnvoll sein, mit der Übertragung von Vermögen bis zur Geltung der neuen Rechtslage zuzuwarten. Das gilt insbesondere im Fall von entgeltlichen Übertragungen im kleineren Familienverbund, bspw. im Fall der Übergabe der Immobilie an die Kinder unter Zurückbehaltung des Wohnrechts.

Wann eine Kettenschenkung empfehlenswert ist
Bei Schenkungen im größeren Familienkreise ab dem 1. Juni kann es günstiger sein, eine sog. Kettenschenkung vorzunehmen: Soll eine Liegenschaft an den Bruder geschenkt werden, so kann die vorherige Schenkung an einen Elternteil und dessen Weiterschenkung an den anderen Sohn günstiger als eine direkte Schenkung sein. Im (vormaligen) Schenkungssteuerrecht wurden von der Judikatur derartige Kettenschenkungen nicht als Missbrauch, sondern als zulässige Gestaltungsvariante eingestuft. Die Experten der TPA Horwath gehen derzeit davon aus, dass dies auch für Kettenübertragungen im Grunderwerbsteuerrecht ähnlich zu betrachten ist.

Worauf es bei aufschiebend bedingten Rechtsgeschäften jetzt ankommt
Auch bei aufschiebend bedingten Rechtsgeschäften ist der optimale Zeitpunkt zu beachten, weil hier die Rechtslage bei Eintritt der aufschiebenden Bedingung relevant ist: Je nachdem, welche Rechtslage „gewünscht“ ist, sollte die aufschiebende Bedingung daher entweder vor oder nach dem 31.5.2014 eintreten. An dieser Stelle sei ergänzend darauf hingewiesen, dass die aufschiebende Bedingung immer an das Verpflichtungs- und nicht das Verfügungsgeschäft knüpft, was bei der vertraglichen Gestaltung jedenfalls zu berücksichtigen ist.

Übertragungskosten innerhalb der Familie bleiben steuerlich wie bisher

Neben der Übertragung von Liegenschaftsvermögen innerhalb der Familie sowie bei Übertragungen innerhalb der Familie im Erbwege, durch Vermächtnis oder in Erfüllung eines Pflichtteilsanspruchs soll auch die Anteilsvereinigung und die Übertragung aller Anteile (innerhalb und außerhalb des Familienkreises) begünstigt sein, und somit die Grunderwerbsteuer vom dreifachen Einheitswert (bzw. 30 % des gemeinen Werts) bemessen werden.

Für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke wird ab 1.1.2015 in der Regel an den einfachen Einheitswert angeknüpft.

Gemeine Wert bildet bei Übertragungen außerhalb der Familie die Untergrenze

Grundstücksübertragungen außerhalb der Familie werden künftig auf Basis der Gegenleistung − und sollte diese nicht vorhanden oder ermittelbar sein oder geringer sein als der gemeine Wert − vom gemeinen Werte (de facto der Verkehrswert) zu berechnen sein. Der gemeine Wert bildet somit grunderwerbsteuerlich die Untergrenze der Besteuerung. Der Begriff der Gegenleistung ist in der Judikatur breit gefasst und kann auch über den gemeinen Wert hinausgehen. Der Steuersatz beträgt in diesen Fällen 3,5 %. Unabhängig davon, ob die Übertragung entgeltlich oder unentgeltlich ist.

Bei Weitergaben im Rahmen des Umgründungssteuergesetzes bleibt die Bemessungsgrundlage gleich

Für Weitergaben aus Anlass von Umstrukturierungen innerhalb eines Unternehmens im Rahmen des Umgründungssteuergesetzes bleibt der zweifache Einheitswert als spezielle Bemessungsgrundlage erhalten. Bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken gilt bei Erwerb eines Grundstückes auf Grund einer Umgründung im Sinne des Umgründungssteuergesetzes der einfache Einheitswert als Bemessungsgrundlage.

Die ursprünglich geplanten Erleichterungen für Umstrukturierungen außerhalb des Umgründungssteuergesetzes (zB Sacheinlagen) sowie für Erleichterungen bei Zuwendung von Liegen¬schaftsvermögen an Privatstiftungen (bzw. auch bei Rückübertragungen an den Stifter, beispielsweise im Fall einer Auflösung) wurden nicht umgesetzt.

Bei Privatstiftungen sind Übertragungen vom gemeinen Wert zu bemessen

Bei Privatstiftungen sind demnach Übertragungen nunmehr vom gemeinen Wert zu bemessen. Das ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsguts bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Davon sind 3,5 % Grunderwerbsteuer und 2,5 % Stiftungseingangsteuer zu zahlen. Weiters fällt, wie bisher, 1,1 % Grundbuchs-Eintragungsgebühr vom Verkehrswert an.

Für den Fall, dass die Übertragung an die Privatstiftung gegen Gewährung einer Gegenleistung erfolgt (die Gegenleistung beträgt zumindest 50 % des Verkehrswertes des Liegenschaftsvermögens), wird die Übertragung als Verkauf eingestuft, womit keine Stiftungseingangssteuer anfällt. Ein Verkauf löst gegebenenfalls beim Stifter eine Immobilienertragsteuer aus. Das sollte aber die Abschreibung erhöhen und die Transaktionskosten verringern. Ob der Stifter dann später auch Teile des Veräußerungserlöses nachstiftet, kann eine weitere Überlegung sein.

Freibetrag für unentgeltliche Betriebsübergabe bleibt

Schon bisher sieht das Gesetz bei unentgeltlichen Betriebsübergaben einen Freibetrag von 365.000 Euro vor. Dieser Freibetrag wurde auch im Ministerialentwurf übernommen und sollte ursprünglich für entgeltliche sowie unentgeltliche Übertragungen innerhalb der Familie zur Anwendung kommen.

Im Gesetz ist die Begünstigung für entgeltliche Übertragungen nun nicht mehr enthalten. Vielmehr definiert § 3 des Grunderwerbsteuergesetzes nun den „unentgeltlichen Erwerb“ neu und schränkt die Anwendung des Freibetrages auf diese Fälle ein.

Weitere Infos unter:

horwath.at/de/ueber-uns/partner/karin-fuhrmann

Fruchtgenussrecht: So sichern Sie sich Einfluss und Einnahmen

Steuertipps

Fruchtgenussrecht: So sichern Sie sich Einfluss und Einnahmen

Start-ups

Steuern sparen für Anfänger: Zehn Tipps für Start-ups

Steuern

Brutto-Netto-Entlastungsrechner: Das bringt die Steuerreform 2016

Steuertipps

Steuertipps für Einnahmen- Ausgaben-Rechner und Neue Selbstständige