Grundbucheintragung neu: In der Regel wird es teurer

Nachdem der Verfassungsgerichtshof am 21. September 2011 den dreifachen Einheitswert für bestimmte Grundstücksübertragungen als Bemessungsgrundlage für die Grundbucheintragungsgebühr als verfassungswidrig aufgehoben hat, liegt nach breiter medialer Diskussion die am 31.10.2012 veröffentlichte Regierungsvorlage des Justizministeriums zur Neuregelung der Grundbuchseintragungsgebühr vor.

Die neue Bemessungsgrundlage

Bemessungsgrundlage für die Eintragung ins Grundbuch soll nun grundsätzlich – abgesehen von gesondert geregelten Ausnahmen – der Wert des einzutragenden Rechtes sein. Der Wert wird dabei durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr üblicherweise erzielt wird, und entspricht somit idR dem Verkehrswert .
Die Gegenleistung, die grundsätzlich den Verkehrswert widerspiegelt, soweit keine außergewöhnlichen Verhältnisse vorliegen, ist zum Beispiel:

* Bei Kauf der Kaufpreis zuzüglich sonstiger Leistungen, die mit übernommen werden;

* Bei Erwerb gegen Rente der Kapitalwert der Leistungen;

* Bei Leistung an Zahlungs Statt der Wert, zu dem die Leistung an Zahlungs Statt angenommen wird;

* Bei Enteignung die Entschädigung.

Kein Gutachten notwendig

Der Abgabepflichtige hat den Wert des einzutragenden Rechts zu beziffern sowie die zur Ermittlung des Werts notwendigen Angaben zu machen und diese durch Vorlage geeigneter Unterlagen zur Prüfung der Plausibilität zu bescheinigen. In den Erläuterungen zur Regierungsvorlage wurde festgehalten, dass zur Bescheinigung nicht – wie im Vorfeld befürchtet – ein Sachverständigengutachten vorzulegen ist, sondern dass neben Urkunden wie dem Kaufvertrag oder dem Einheitswertbescheid auch andere Bescheinigungsmittel, wie Fotos, Inserate und der Immobilienpreisspiegel vorgelegt werden können.

Achtung: Kommt die Partei ihrer Verpflichtung zur Bescheinigung des Wertes nicht nach, kann der Wert vom Grundbuch nach freier Überzeugung geschätzt werden und es droht eine Ordnungsstrafe von bis zu EUR 400. Unrichtige oder unvollständige Angaben können überdies strafrechtlich relevant sein.

Begünstigungen

Der Gesetzesentwurf enthält auch einige Begünstigungen, die mögliche Härten abfedern sollen und will damit verhindern, dass es zu einer Einschränkung von Transaktionen kommt. (Anmerkung: Die Eintragung im Grundbuch ist nämlich freiwillig und wurde bereits bisher zB in Konzernkonstellationen teilweise nicht durchgeführt; künftig wird man sich also in besonderen Konstellationen die Eintragung und damit die Gebühr „sparen“).

In den begünstigten Fällen soll die Bemessungsgrundlage der dreifache Einheitswert, maximal jedoch 30% des (Verkehrs-)Wertes sein.

Damit soll auch eine unterschiedliche Entwicklung der Einheitswerte in den verschiedenen Regionen Österreichs abgefangen werden, sodass auch allfällige Ungleichbehandlungen aufgrund der Höhe der Einheitswerte ausgeglichen werden.

Begünstigungen sind für folgende Vorgänge vorgesehen:
Die Übertragung einer Liegenschaft innerhalb der Familie,
unabhängig davon, ob sie

* entgeltlich oder

* unentgeltlich erfolgt
(also bei Verkauf, Schenken, Erben etc.), und

* unabhängig vom Hauptwohnsitz des Übernehmers.

Im Gegensatz zum vorangegangenen Gesetzesentwurf wurde der Kreis der begünstigten Familie erheblich erweitert und umfasst nun:

* alle Verwandte und Verschwägerte in gerader Linie (d.h. auch
Großeltern, Eltern, Kinder, Stief-/Wahl-/Pflegekinder und Enkelkinder, sowie deren Ehegatten und eingetragenen Partner) und Geschwister, Nichten und Neffen der Überträgers.

* Auch die Übertragung auf Lebensgefährten ist begünstigt, sofern die Lebensgefährten einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten.

Übertragungen von Grundstücken in gesellschaftsrechtlichen Konstellationen:

Darunter fallen Übertragungen aufgrund einer Verschmelzung, Umwandlung, Einbringung, Realteilung, Spaltung oder eines Zusammenschlusses von Gesellschaften sowie generell Erwerbsvorgänge zwischen der Gesellschaft und ihrem Gesellschafter (z.B. Sacheinlagen). Außerdem werden Übertragungen erfasst, die aufgrund der Vereinigung aller Anteile einer Personengesellschaft (nicht: Kapitalgesellschaften!) erfolgen.

Nicht begünstigt sind damit insbesondere „Asset Deals“ von Immobilien.

Die obigen Begünstigungen stehen nur dann zu, wenn die Voraussetzungen für die Ermäßigungen gesondert und bereits bei der Eingabe unter Hinweis auf die gesetzliche Grundlage in Anspruch genommen bzw. bescheinigt werden.

Übergangsbestimmungen

Die Übergangsbestimmungen wurden entschärft und sehen nunmehr vor, dass die Neuregelung des Gerichtsgebührengesetzes mit 1. Jänner 2013 in Kraft tritt und grundsätzlich auf alle Eingaben anzuwenden ist, die nach dem 31. Dezember 2012 bei Gericht einlangen. Für alle Grundbuchsgesuche bis 31. Dezember 2012 gilt daher noch die alte Rechtslage.

Wird eine Eintragung nach dem 31. Dezember 2012 aufgrund einer Eingabe vorgenommen, die vor dem 1. Jänner 2013 bei Gericht eingelangt ist, wird die Eintragungsgebühr mit 31. Dezember 2012 fällig.
Auch für Fälle der Selbstberechnung, die vor dem 1. Jänner 2013 erfolgt sind, wird die Gebühr mit 31. Dezember 2012 fällig, da die Möglichkeit der Selbstberechnung im neuen Gesetz nicht mehr vorgesehen ist. Auf den Zeitpunkt des Einlangens des Grundbuchgesuchs, der Fälligkeit der Grunderwerbsteuer oder der Durchführung der Eintragung kommt es in diesen Fällen nicht an.

Resümee

Durch die geplante Novelle ist es zu der vom Verfassungsgerichtshof eingeleiteten Entkopplung von Grunderwerbsteuer und gerichtlicher Eintragungsgebühr gekommen, allerdings wird in verfassungsrechtlich bedenklicher Weise nun die Gebühr (idR) erhöht, weil damit insbesondere weit mehr als die anfallenden Gerichtskosten verrechnet werden sollen.

Begünstigungen bestehen nur mehr bei entgeltlichen und unentgeltlichen Übertragungen im Familienkreis (bei Lebensgefährten mit Hauptwohnsitzkriterium) und bei bestimmten Umstrukturierungen.

Achtung: Keine generelle Begünstigung bei Betriebsübergaben

Bei entgeltlicher Übertragung von Liegenschaften im Familienkreis könnte es daher im neuen Jahr sogar billiger werden.

Keine generelle Begünstigung gibt es – entgegen anderslautenden medialen Aussagen – für Betriebsübergaben, es gibt „nur“ die Begünstigung für die Übergabe von Liegenschaften im Familienkreis.

Zu beanstanden ist, dass zukünftig einige unentgeltliche Übertragungen (z.B. Zuwendung an eine Stiftung) von der höheren Eintragungsgebühr getroffen werden, wenn keine Begünstigungsvorschrift angewendet werden kann.

Der Verfassungsgerichtshof wird daher wohl bald wieder mit der Frage der Verfassungskonformität der Neuregelung befasst werden.
Billiger wird es also im Regelfall nicht werden. Daher sollten Schenkungen, Stiftungen etc. noch heuer gründlich überlegt und unter Umständen rasch durchgeführt werden. Dabei dürfen aber insbesondere familienrechtliche, ertragsteuerliche und umsatzsteuerliche Konsequenzen nicht außer Acht gelassen werden.