Eingeschränkter Vorsteuerabzug bei Vermietung: Gericht für mehr Spielraum

Vermieter haben seltener Wahlmöglichkeit für Umsatzsteuer und Vorsteuerabzug

Vermieter haben seltener Wahlmöglichkeit für Umsatzsteuer und Vorsteuerabzug

Der Gesetzgeber hat die Möglichkeiten des Vorsteuerabzugs für Vermietungen von Wohnungen und Geschäftsräumen seit Herbst 2012 deutlich verschärft. Die Folge: Die Mieten steigen in vielen Fällen kräftig. Die strenge Auslegung durch die Finanz ist jedoch massiv wettbewerbsverzerrend. Das ist auch laut deutschem Bundesfinanzhof problematisch. Experten hoffen nun, dass sich die österreichische Finanz zumindest dem deutschen Urteil anschließt.

Bis 1. September 2012 war es bei der Vermietung von Wohnungen und Geschäftsräumen für den Vermieter möglich, in die Umsatzsteuerpflicht zu "optieren" und Rechnungen mit 20 Prozent Umsatzsteuer auszustellen. Damit sichert sich der Unternehmen für seine Vorleistungen das Recht auf den Vorsteuerabzug. Die Folge: Die Errichtung des Gebäudes wird entsprechend billiger.

Umsatzsteuer-Option wenn 95 Prozent der Umsätze des Mieters umsatzsteuerpflichtig sind

Seit der Gesetzesänderung richtet sich die Möglichkeit einer Umsatzsteuer-Option (= Verzicht auf die unechte Steuerbefreiung) jedoch nach der Umsatzsteuerpflicht des Mieters. Nach wettbewerbsneutraler Lesart der Neuregelung kann der Vermieter die Miete in jenem Umfang steuerpflichtig behandeln, in dem der Mieter zum Vorsteuerabzug berechtigt ist. Das Gesetz würde eine derartige Interpretation auch zulassen. Nach Auffassung der Finanzverwaltung gibt es hingegen so etwas wie eine „kleinste Optionseinheit“ - das ist ein „funktional eigenständiger Gebäudeteil“, bei dem Wohnungseigentum vorliegt oder zumindest begründet werden könnte - und für diese Optionseinheit gibt es keine Aliquotierungsmöglichkeit, sondern nur eine Entweder-Oder-Lösung:

  • verwendet der Mieter die Optionseinheit zu mehr als 5 % für „vorsteuerschädliche“ Umsätze, darf der Vermieter überhaupt nicht optieren,
  • nur wenn der Mieter die kleinste Optionseinheit zu weniger als 5 % für „vorsteuerschädliche“ Umsätze verwendet, darf der Vermieter (zur Gänze) optieren.

Wenn also ein mietender Unternehmer 90 Prozent steuerpflichtige und 10 Prozent unecht befreite Umsätze hat, dürfte der Vermieter nach Ansicht der Finanz nicht zur 20 prozentigen USt-Pflicht optieren und die Vorsteuer würde beim Vermieter zu 100 Prozent, und nicht nur zu 10 Prozent, zum Kostenfaktor.

Zwei Beispiele:

1. Bei Mietern, die überhaupt keinen Vorsteuerabzug haben, ist es irrelevant, ob sie 100 Euro Miete plus 20 USt oder gleich 120 Miete netto ohne USt zahlen. In beiden Fällen haben sie Kosten in Höhe von 120 Euro.

Mieten steigen für jene mit 90-Prozent-Vorsteuerabzug kräftig

2. Aber bei einem Mieter mit 90 Prozent Vorsteuerabzug macht es einen Unterschied, ob dieser Kosten in Höhe von 102 Euro (100 Euro plus 10 Prozent von 20) oder in Höhe von 120 Euro (100 plus 100% von 20) verkraften muss.

Dramatische Folgen für KMUs

Jene Mieter, die ihr Mietobjekt nur in geringem Umfang auch für „optionsschädliche“ Umsätze verwenden, bereiten in der Praxis die größten Probleme. „Gerade im typischen KMU-Land Österreich hat die Interpretation der Finanz dramatische finanzielle Konsequenzen für jene Unternehmer, die ihr gesamtes Unternehmen in einer einzigen „Optionseinheit“ ausüben“, erläutert TPA Horwath Steuerexperte Erich Resch.

In Deutschland hat die Finanzverwaltung bei vergleichbarer Rechtslage eine ähnliche Auffassung vertreten wie die Finanzverwaltung in Österreich. Der Bundesfinanzhof (BFH) ist dieser Interpretation unlängst entgegen getreten und hat entschieden, dass auch für den einzelnen Raum, selbst wenn es sich nicht um einen selbständigen Funktionsbereich handelt, gesondert optiert werden kann. "Letztendlich ist aber auch diese Interpretation noch nicht der Weisheit letzter Schluss", so Ingrid Winkelbauer, Steuerberaterin und Partnerin bei TPA Horwath. Es würde die Wirtschaft massiv behindern, wenn die Mitarbeiter zur Verrichtung „optionsschädlicher“ Tätigkeiten ihren angestammten Arbeitsplatz verlassen und in ein „optionsschädliches Kämmerchen“ gehen müssten. Winkelbauer: "Erst wenn man sich die praktischen Konsequenzen der Verwaltungsauffassung vor Augen führt, sieht man, dass diese überflüssig ist und nicht im Interesse des Gesetzgebers gewesen sein kann. Langfristig wird wohl nur eine einfache und raumunabhängige Aliquotierung nach Prozentsätzen tragfähig sein“, argumentiert Winkelbauer.

Weitere Infos dazu unter TPA Horwath Publikationen

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