Grunderwerbsteuer: Die Änderungen im Überblick

Grunderwerbsteuer: Die Änderungen im Überblick

Was sich laut Begutachtungsentwurf zur Steuerreform bei der Grunderwerbsteuer alles ändern soll. Die große Übersicht der Steuerexperten von TPA Horwath.

Nach aktueller Rechtslage unterscheidet das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) zwei Gruppen:
- „Familie“ im Sinne der GrESt, und
- „Nicht-Familie“.

Übertragungen innerhalb der „GrESt-Familie“ werden aktuell auf Basis des 3-fachen Einheitswertes bemessen; auf Antrag wird die GrESt jedoch höchstens von 30 % des gemeinen Wertes, welcher de facto den Verkehrswert repräsentiert, berechnet, und unterliegen zusätzlich dem begünstigten Steuersatz von 2 %.

In allen anderen Fällen (ausgenommen Sonderfälle wie z.B. Umgründungen) bildet grundsätzlich der Wert der Gegenleistung die Bemessungsgrundlage. Allerdings gilt: Sollte eine Gegenleistung nicht vorhanden oder ermittelbar sein oder geringer sein als der gemeine Wert, so bildet der gemeine Wert (de facto der Verkehrswert) die Bemessungsgrundlage. Außerhalb der Familie kommt der Steuersatz von 3,5 % zur Anwendung.

Geplante Rechtslage:

Der Ministerrat hat die Regierungsvorlagen zum Steuerreformgesetz 2015/16 beschlossen und der parlamentarischen Behandlung zugewiesen. In der Regierungsvorlage werden folgende Punkte angeführt:

Abkehr vom bisherigen System - einheitliche steuerpflicht auf Basis der Gegenleistung

Die neue Rechtslage, die ab 1. Jänner 2016 gelten soll, ist eine Abkehr vom bisherigen System, da künftig alle grunderwerbsteuerpflichtigen Tatbestände einheitlich auf Basis der Gegenleistung, mindestens aber Grundstückswert berechnet werden sollen. Der Grundstückswert ist entweder als Summe des hochgerechneten (anteiligen) dreifachen Bodenwertes gemäß Bewertungsgesetz und des (anteiligen) Wertes des Gebäudes oder in Höhe eines von einem geeigneten Immobilienpreisspiegel abgeleiteten Wertes zu berechnen.

Mehr Befreiungen und Einführung eines Staffeltarifs

Diese drastische Erhöhung der Bemessungsgrundlage (insbesondere im Familienverbund) wird im Gegenzug durch Ausweitung der Befreiungen, durch Einführung eines Staffeltarifes für unentgeltliche Übertragungen, welche in der Regel nur im Familienverbund erfolgen, sowie der Möglichkeit der Entrichtung der Steuern in bis zu fünf jährlichen Raten (mit einer jährlichen Verzinsung von 2 %) abgefedert.

Der Staffeltarif, der auf den unentgeltlichen Teil einer Übertragung anzuwenden ist, wurde hierbei wie folgt festgelegt:
- Für die ersten EUR 250.000 0,5 %
- Für die nächsten EUR 150.000 2,0 %
- Darüber hinaus 3,5 %

Entgeltlichkeit neu definiert

Innerhalb des Familienverbandes wird jedenfalls Unentgeltlichkeit angenommen.
Der entgeltliche Teil einer Übertragung unterliegt dem regulären Steuersatz von 3,5 %. Das GrEStG definiert hierbei
- unentgeltlich, wenn die Gegenleistung nicht mehr als 30 %,
- teilunentgeltlich, wenn die Gegenleistung mehr als 30 % aber nicht mehr als 70 %,
- entgeltlich, wenn die Gegenleistung mehr als 70 %
beträgt.

Neue Zusammenrechnung

Für die Ermittlung des Steuersatzes werden die Erwerbe zwischen denselben natürlichen Personen innerhalb der letzten fünf Jahre zusammengerechnet. Für die Berechnung der fünfjährigen Frist ist jeweils auf den Zeitpunkt des Entstehens der Steuerschuld abzustellen. Für unentgeltliche Erwerbe kommt eine Verteilung der Grunderwerbsteuer auf zwei bis fünf Jahre in Betracht.

TPA Horwath-Tipp:
Geplante oder notwendige Übertragungen innerhalb der Familie sollten zeitnah bis spätestens 31.12.2015 durchgeführt werden.

Neuerungen auf den Punkt gebracht

Anteilsvereinigung neu:
Der Grunderwerbsteuer unterliegt künftig auch Übertragungen von Grundstücks-Gesellschaften, wenn mindestens 95 % aller Anteile der Gesellschaft in der Hand des Erwerbers vereinigt werden. Weiters werden auch die Möglichkeiten einer mittelbaren Anteilsvereinigung erweitert, da nun neben einer Verbindung im Sinne einer umsatzsteuerlichen Organschaft auch eine Unternehmensgruppe zu einer mittelbaren Anteilsvereinigung führen kann.

Künftig wird auch bei einer grundstücksbesitzenden Personengesellschaften eine Anteilsvereinigung bewirkt, wenn innerhalb von fünf Jahren mindestens 95 % der Anteile am Gesellschaftsvermögen auf neue Gesellschafter übergehen. In Fällen einer Anteilsvereinigung beträgt der anzuwendende Steuersatz einheitlich 0,5 %.

Treuhandschaften „abgeschafft“

Gesellschaftsanteile, die zu treuen Handen übereignet worden sind, werden ab 1. Jänner 2016 dem Treugeber zugerechnet. Diese Bestimmung soll für Personen- und Kapitalgesellschaften gleichermaßen anzuwenden sein, womit die bisherige Gestaltungspraxis der Treuhandschaft künftig ausgedient hat.

Land- und Forstwirtschaft kommt ungeschoren davon

Die bisherige Besteuerung bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken wird beibehalten. Die Bemessungsgrundlage ist daher wie bisher der Einheitswert.

Betriebsübertragungen weiterhin möglich

Bei unentgeltlichen bzw. teilunentgeltlichen Betriebsübertragungen wird der Betriebsfreibetrag auf EUR 900.000 angehoben, weiters soll die Grunderwerbsteuer für den unentgeltlichen Teil mit 0,5 % des Grundstückswertes begrenzt werden. Im Bereich der Land- und Forstwirtschaft beträgt der Freibetrag EUR 365.000, die Begrenzung des Steuertarifes beträgt hier 2 % (wie bisher).

Ehegattenwohnungen begünstigt

Wohnungen von bis zu 150 m² werden laut Gesetzesentwurf bei Erwerb unter Lebenden bzw. bei Erwerb von Todes wegen (durch den Partner, Ehegatten) steuerfrei belassen werden. Bislang stand die Befreiung nur zu, wenn die Wohnungsgröße insgesamt nicht überschritten wurde. Künftig soll nur der überschreitende Teil (d.h. jener, welcher über 150 m² liegt) der Grunderwerbsteuer unterliegen, womit die geltenden 150 m² nunmehr als Freibetrag zu verstehen sind.

Stiftungssteueräquivalent

Das Stiftungseingangssteueräquivalent wird in die neue Logik integriert und unverändert beibehalten. Für Stiftungen kommt es hier erwartungsgemäß zu keinen Entlastungen gegenüber der aktuellen Rechtslage.

Umgründungen

Umgründungen werden künftig vom Wert der Gegenleistung, mindestens aber vom Grundstückswert bemessen. Der Steuersatz beträgt 0,5 %.

TPA Horwath-Tipp:
"Künftig sind bei Erwerbsstrukturierungen und Umgründungen vermehrt grunderwerbsteuerliche Aspekte zu beachten", warnt sagt Karin Fuhrmann, Steuerberaterin und Immobilienexpertin bei TPA Horwath. In Einzelfällen ist es voraussichtlich günstiger, geplante Umgründungen nicht aufzuschieben sondern notwendige Strukturbereinigungen vorzuziehen. Umgründungen auf den 31. Dezember 2014 müssen bis 30. September 2015 erfolgen, womit Eile geboten ist.

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