OGH gegen Airbnb & Co in Eigentumswohnungen

Die Idee ist einfach, macht Sinn und hat sich entsprechend rasch verbreitet. Wer seine Wohnung eine Zeit lang nicht braucht, weil er auf Urlaub oder auf Dienstreise im Ausland ist, stellt seine vier Wände anderen zur Verfügung. Gegen Geld natürlich. Über Vermietungsplattformen wie Airbnb , Wimdu oder 9flats können entsprechende Angebote in ganz Europa, ja sogar weltweit besichtigt und gebucht werden.

Nun hat aber ein Urteil des Obersten Gerichtshofs (OGH) diese Praxis in Österreich erheblich erschwert. Auf nur vier Seiten hat der OGH nach Meinung von Rechtsexperten eine sehr dünne Begründung dafür geliefert, warum diese Vermietung nicht zulässig ist.

Der wesentliche Inhalt: In einem Mehrparteienhaus beeinträchtigt schon die Nutzung einer einzigen Wohnung als Ferienappartement für Touristen die schutzwürdigen Interessen anderer Wohnungseigentümer. Im Klartext: Es darf nicht dazu kommen, dass fremde Personen im Wohnhaus ein und aus gehen. Die laufende, wiederholte Kurzzeitvermietung einer Wohnung ist nur möglich, wenn alle Wohnungsbesitzer im Haus dem zustimmen.

Airbnb ist in 190 Ländern aktiv

Natürlich nutzen auch gewerbliche Anbieter die Plattformen für ihre Zwecke. Oft werden gleich mehrere Wohnungen in einem Haus von einer Person auf Airbnb für Touristen zum Mieten angeboten. Dagegen laufen die Hoteliers Sturm. Aber das Urteil trifft auch die privaten Gelegenheitsanbieter. Thomas In der Maur, auf Immobilien- und Mietrecht spezialisierter Rechtsanwalt der Kanzlei Höhne: "Der OGH hat sich dem gesamten Thema nicht in der notwendigen Tiefe gewidmet. Dieses Urteil ist überzogen.“

Mieter dürfen

Welche Konsequenzen ergeben sich nun aus dem OGH-Erkenntnis für die kurzfristige Vermietung? Bei Eigentumswohnungen ist sie künftig bis auf Ausnahmefälle rechtlich nicht mehr möglich. Ganz anders sieht die Situation in Mietshäusern aus. Mieter haben offenbar weniger schutzwürdiges Interesse. Deshalb kann der Mieter einer Wohnung, der auf Urlaub fährt, seine Bleibe weiterhin ohne rechtliche Konsequenzen Touristen überlassen, weil die anderen Mieter kein Einspruchsrecht haben.

Es müssen im Wesentlichen nur zwei Aspekte berücksichtigt werden: Zum einen muss die Zeit, für die das geschieht, der eines landläufig üblichen Urlaubs entsprechen - also ungefähr bis zu einem Monat oder etwas mehr. Wer ein halbes Jahr auf Weltreise geht und seine Wohnung während dieser Dauer an Touristen jeweils kurzfristig weitergibt, könnte - auch wenn er tatsächlich ein halbes Jahr auf Urlaub ist - Probleme bekommen: nicht mit der Justiz, aber mit dem Eigentümer.

Wimdu hat über 300.000 Ferienhäuser und Appartements im Angebot

Der zweite wesentliche Punkt, um unbehelligt zu bleiben: Das Entgelt für die kurzfristige Überlassung der Wohnung darf das eineinhalbfache der Miete, die man selber bezahlt, nicht übersteigen. Zusätzlich können gewisse Beträge für die Nutzung der Einrichtung verlangt werden. In der Maur: "Wenn jemand 1.000 Euro im Monat Miete bezahlt und seine Wohnung während des 14-tägigen Urlaubs um 1.000 Euro für Unterkunft, Wäsche, Einrichtung und Reinigung vermietet, wird er kein Problem bekommen.“ Die kurzfristige Vermietung während des eigenen Urlaubs muss auch nicht der Hausverwaltung mitgeteilt werden.

Verstößt man gegen einen dieser zwei Punkte, kann der Hauseigentümer auf Unterlassung klagen. Im schlimmsten Fall kann auch der Mietvertrag gekündigt werden.

In Absprache mit dem Wohnungseigentümer gibt es die Möglichkeit zu längerer Vermietung während eines Auslandsaufenthaltes. Hier muss aber eines beachtet werden: Die Mindestdauer für einen befristeten Mietvertrag beträgt drei Jahre. Schließt man beispielsweise einen Vertrag für nur ein Jahr ab, hat der Mieter dennoch das Recht, drei Jahre in der Wohnung zu bleiben.

Rechte der Eigentümer

Wohnungseigentümer, die ihre eigenen vier Wände in Zukunft über Portale wie Airbnb, Wimdu oder 9flats anbieten möchten, müssen die Zustimmung der anderen Wohnungsbesitzer im Haus einholen. Und der Beschluss muss einstimmig sein. Die Genehmigung durch die Hausverwaltung reicht nicht aus. Stimmt die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht zu, und der Eigentümer vermietet die Wohnung dennoch an Touristen, droht auch in diesem Fall eine Klage auf Unterlassung. Wiedersetzt sich der Besitzer, kann im Extremfall sogar die Versteigerung seiner Wohnung die Folge sein.

9flats führt in Österreich intensive Verhandlungen

Wer eine Wohnung kauft und sie fallweise zu touristischen Zwecken vermieten will, sollte sich dieses Recht im Eigentumsvertrag festschreiben lassen. Der Hinweis "Nutzung zu Ferienzwecken“ oder Nutzung als Appartement“ ist dafür ausreichend. Auch wenn man die Nutzung der Wohnung für touristische Zwecke umwidmen lässt, ist die Vermietung möglich. Doch auch dieser Widmung müssen wieder alle Eigentümer zustimmen.

Das Urteil des OGH könnte Wohnungseigentümern in bestimmten Fällen aber doch eine Möglichkeit offen lassen: In manchen Wohnhäusern sind mehrere Büros, Arztpraxen oder Anwaltskanzleien untergebracht. In diesen Fällen kommt es genauso zu einer unkontrollierten Frequenz von Personen im Haus. Das schutzwürdige Interesse anderer Wohnungseigentümer wird in diesem Fall sowieso ständig verletzt. Hier könnte man laut Immobilienrechtsexperten In der Maur ansetzen: "Bei gemischt genutzten Wohnhäusern könnte ich mir vorstellen, dass eine Klage auf Zulassung zur touristischen Vermietung Erfolg hat.“

Mietplattformen - Der Kampf um die Betten

Jeder fünfte Österreicher hat seine Wohnung während der Ferien schon einmal Fremden überlassen. 40 Prozent könnten sich nach einer aktuellen Umfrage von ImmobilienScout24 vorstellen, das auch über eine Mietplattform zu machen. Den traditionellen Tourismusunternehmen sind Online-Mietplattformen wie Airbnb , Wimdu oder 9flats daher ein Dorn im Auge. Von den Mietern werden touristische Einrichtungen einer Stadt ebenfalls genutzt, ohne dass dafür von den Vermietern Abgaben wie etwa Ortstaxen geleistet werden müssen, so deren Kritik. Die Österreichische Hoteliervereinigung begrüßt daher das Urteil des OGH, weil es klare Verhältnisse schafft.

Airbnb betont, dass es Gastgeber in Österreich darauf hinweist, dass sie prüfen müssen, ob für eine touristische Vermietung die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft notwendig ist. Bei 9flats heißt es, dass man zwar prinzipiell auch für klare Verhältnisse ist, es sollte aber keine sinnlose Regulierung sein. Mit Graz verhandelt 9flats gerade, dass die Ortstaxe für vermittelte Übernachtungen zentral abgeführt werden kann.