Online-Vermittler Airbnb: Vermieter im Visier der Finanz

Online-Vermittler Airbnb: Vermieter im Visier der Finanz
Online-Vermittler Airbnb: Vermieter im Visier der Finanz

Airbnb vermittelt weltweit private Betten. In Österreich regt sich Widerstand gegen die Online-Plattform.

Die Internetplattform Airbnb mischt das Übernachtungsgewerbe auf. Hoteliers und der Finanz ist das inzwischen milliardenschwere Unternehmen ein Dorn im Auge. Streitpunkte sind kommerzielle Wohnraumnutzung, Umgehung von Steuerzahlungen und das Gewerberecht. Vermieter verdienen mit ihren Quartieren teils über 4000 Euro monatlich. Salzburg hat bereits eine Aktion scharf gestartet, Wien prüft.

Warum im Hotelzimmer schlafen? Für eine immer größere Gruppe von Menschen ist das ein wenig antiquiert. Sie suchen ihre Übernachtungsmöglichkeiten stattdessen im Internet bei Privatpersonen, die Zimmer, Wohnungen oder gleich ihre ganzen Häuser vermieten.

Vermittelt werden ihre Schlafplätze auf Plattformen wie Airbnb, 9flats oder Wimdu. Airbnb ist der größte Player dieser Economy. Das Unternehmen wurde 2008 von Nathan Blecharczyk, Joe Gebbia und Brian Chesky in San Francisco gegründet. Weil sich Chesky nach dem Industriedesign-Studium die Miete nicht leisten konnte, vermietete er sein Zimmer unter und legte für die Gäste Luftmatratzen in die Wohnung. Daraus entstand der Name: Airbed (Luftmatratze) and Breakfast (Frühstück), kurz Airbnb. Laut eigenen Angaben vermittelt Airbnb Betten in 34.000 Städten in mehr als 190 Ländern der Welt.

Der Anreiz für die Gäste ist nicht nur finanzieller Natur. Sie können auch Bewohner der Stadt kennenlernen und mit etwas Glück zum Diskontpreis in einer Designerwohnung im Zentrum übernachten. Airbnb verdient an der Servicegebühr, die bei jeder Buchung fällig wird: Bis zu 15 Prozent fließen an die Online-Plattform mit Sitz in San Francisco. Airbnb hat damit das Übernachtungsgewerbe revolutioniert. Inzwischen nutzen bereits 35 Millionen Menschen die Plattform, die seit 2010 auch in Österreich aktiv ist.

Mit davor kaum für möglich gehaltenen Auswirkungen auf das Tourismusgeschäft: Einer Umfrage für ImmobilienScout24 zufolge hat rund ein Fünftel der Österreicher die eigenen vier Wände bereits ein- oder mehrmals über Airbnb angeboten.

Kehrseiten sind, wie die Stadt Wien in einer Studie erkannt hat: Gentrifizierung, verlorener Wohnraum, fehlende Steuereinnahmen und gewerberechtliche Probleme. Die dynamische "Sharing Economy" prallt auf die starren Strukturen in Wohn-, Gewerbe- und Steuerrecht. Städte und Behörden sind überfordert mit der neuen Ökonomie des Teilens und Tauschens, die sich via Internet verbreitet.

Ein Designer-Appartment im sechsten Wiener Gemeindebezirk, angeboten auf Airbnb.

Hoteliersvereinigung läuft Sturm

Kein Wunder, dass der erfolgreiche Bettenvermittler in jüngster Zeit Gegenwind bekommen hat. Auch in Österreich macht die Hoteliersvereinigung Stimmung gegen Airbnb. Der Vorwurf: Airbnb zahle hierzulande - im Gegensatz zu den Hoteliers - keine Steuern. Airbnb stelle außerdem sowohl Gastgeber als auch Gast eine Rechnung vom europäischen Firmensitz Irland aus, die zwar die Mehrwertsteuer auf die Servicegebühr beinhalte, aber nicht die Mehrwertsteuer für die Unterkünfte. "Das sind Millionen, die am Staat vorbei geleitet werden", kritisiert Michaela Reitterer, Präsidentin der Österreichischen Hoteliervereinigung (ÖHV).

Einer von der Tourismusberatung Prodinger für die Landesregierung Tirol erstellte Studie zufolge gehen dem österreichischen Staat jährlich alleine durch die Mehrwertsteuer bei den drei großen Online-Plattformen Airbnb, Wimdu und 9flats 9,16 Millionen Euro durch die Lappen. Den Gemeinden zusätzlich weitere 4,5 Millionen Euro an nicht bezahlten Orts- und Kurtaxen. "Wir haben uns angesehen, wie viele Wohnungen auf den drei großen Plattformen angeboten werden, haben sie mit den Auslastungszahlen hochgerechnet und daraus das Steuervolumen berechnet", sagt Prodinger-Geschäftsführer Thomas Reisenzahn.

Airbnb kontert, dass nicht die Plattformen, sondern der Gastgeber in die Pflicht genommen werden muss: "Wir erinnern unsere Gastgeber, dass bei der Vermietung über Airbnb Einkommensteuern fällig werden", so Airbnb-Sprecher Julian Trautwein. Airbnb weise zudem auf die Einhaltung lokaler Steuergesetze hin und habe eine Info-Seite zur Abführung der Ortstaxe (Wien: 3,2 Prozent des Buchungspreises) eingerichtet. ÖHV-Präsidentin Reitterer sieht das anders: "Airbnb müsste zehn Prozent Umsatzteuern zahlen, aufgrund der jüngsten Steuerreform ab April 2016 sogar 13 Prozent." Und Siegfried Egger, Obmann des Fachverbandes der Hotellerie in der Wirtschaftskammer Österreich, verlangt faire Bedingungen: "Das Motto muss lauten: Gleiches Recht für alle. Und gleiche Rahmenbedingungen für alle Marktteilnehmer."

Finanz aktiv geworden

Der Konflikt zwischen den Hoteliers, Online-Plattformen und den dort als "Gastgeber" genannten Vermietern beschäftigt inzwischen auch das Finanzministerium. Anfang des Jahres wurde an die Konzernzentralen der drei großen Plattformen Airbnb, Wimdu und 9flats ein Amtshilfeansuchen gestellt. "Wir fordern die exakten Daten, wer, wie lange und was vermietet hat. Diese Daten kann nur der Anbieter haben", heißt es aus dem Ministerium. Wenn die Daten da sind, würde das Finanzamt umgehend mit Ermittlungshandlungen beginnen. Ob die österreichischen Behörden diese Daten bekommen, ist allerdings fraglich. Airbnb antwortet auf Nachfrage: "Wir nehmen die persönlichen Daten unserer Community sehr ernst und teilen sie nicht freiwillig mit Anderen."

Auch das Wirtschaftsministerium befasst sich mit der Thematik Airbnb und veröffentlichte Mitte Juli die Studie "Rechtliche Rahmenbedingungen privater Beherbergung/Vermietung in Österreich am Beispiel Airbnb". Sie listet Tipps für private Zimmervermieter auf.

Nur ein Fünftel zahlt Steuern und Abgaben

Die Behörden müssen handeln, denn die Plattform wächst in Österreich rasant. "Die Zahl der Angebote nahm um 70 Prozent im Vergleich zum Vorjahr zu", sagt Airbnb-Sprecher Trautwein. 4.961 Unterkünfte sind derzeit in Wien gelistet, österreichweit gibt es rund 8.400 Angebote. Auch die Zahl der Gäste ist im Vergleich zu 2013 um 130 Prozent gestiegen. Thomas Reisenzahn, Fachsekretär der österreichischen Hoteliervereinigung ÖHV, schätzt, dass lediglich ein Fünftel der Anbieter von Wohnungen und Zimmern in Österreich Ortstaxen und Steuern abführen.

Um die eingesessenen Tourismusbetriebe besser gegen die neuen Mitbewerber zu wappnen, wurde im Wiener Rathaus im Mai eine Enquete ins Leben gerufen, die eine Strategie im Umgang mit der "Sharing Economy" erarbeiten soll. Dabei soll vor allem in die Graubereiche im Sozial-, Steuer- und Arbeitsrecht Licht gebracht werden: Die Zimmer- und Wohnungsvermittlung soll auf legale Beine gestellt werden, damit die Behörden die Möglichkeit haben, Steuern und Ortstaxen einzuheben. Auch von "verschärften, stichprobenartigen Kontrollen durch Finanz- und Gewerbebehörden" ist in der Studie die Rede.

Airbnb-Sprecher Julian Trautwein: "Wir erinnern unsere Gastgeber, dass bei der Vermietung über Airbnb Einkommensteuern fällig werden."

"Aus Plattformen wie Airbnb ergeben sich Vor- und Nachteile für die Stadt Wien. Wir wollen sachgerechte Lösungen finden", sagt Klemens Himpele, Leiter der Magistratsabteilung für Wirtschaft, Arbeit und Statistik (MA 23). Bis Ende des Jahres sollen erste Ergebnisse und Vorschläge präsentiert werden. Etwa, wie man die Abführung der Ortstaxe von Airbnb-Gastgebern verwalten kann. Ob auch Anbieter von Wohnungen auf Airbnb steuerrechtlich kontrolliert werden, kann Himpele zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht sagen. "Denkbar ist alles, wir wollen aber erst alles prüfen."

In Salzburg etwa führt das städtische Baurechtsamt Kontrollen durch, ob Wohnungsbesitzer ihre Wohnungen an Touristen vermieten. Denn laut Salzburger Raumordnungsgesetz ist eine touristische Nutzung bei Gebäuden mit mehr als fünf Wohnungen verboten. Das Vermieten via Airbnb und Co. fällt demnach unter gewerbliche Beherbergung und ist somit rechtswidrig. Seit Jahresbeginn wurden bereits 13 Strafanzeigen gestellt und 16 Verdachtsfälle geprüft. "Mit den Medienberichten haben die Beschwerden und die anonymen Anzeigen zugenommen", sagt Felix Holzmannhofer, Leiter des städtischen Baurechtsamtes. Daneben suchen Holzmannhofer und sein Team selbst auf den Online-Plattformen nach unzulässigen Angeboten. Wer illegal an Touristen vermietet, muss mit Strafen ab 500 Euro rechnen. Die Erfahrung zeigt aber: "Wer einmal ertappt wurde, nimmt danach sein Angebot von der Plattform", so Holzmannhofer.

Am Beispiel Amsterdam sieht man, wie eine Zusammenarbeit mit Airbnb ablaufen kann. Seit Jänner 2015 hebt Airbnb dort zusätzlich zur Servicegebühr die Ortstaxe von fünf Prozent ein und führt diese an die niederländische Hauptstadt ab. Die Behörden der Stadt gingen von sich aus auf Airbnb zu: "Die Zusammenarbeit mit Airbnb läuft bisher sehr gut", sagt der Sprecher des Amsterdamer Vizebürgermeisters. Wie viel Geld die von Airbnb abgeführte Ortstaxe in die Kasse der Stadt bringt, könne er nicht sagen, aber: "Die Einnahmen werden eher im Bereich von Millionen statt Hunderttausender Euro liegen", so der Sprecher. In Frankreich sei eine ähnlich Kooperation geplant, heißt es von Airbnb. Warum in Österreich und in Wien noch nicht an einem Shared-City-Konzept gearbeitet wird, konnte Airbnb nicht beantworten: "Wir wollen mit allen an fairen Regeln für das Teilen von Wohnungen arbeiten", heißt es lapidar.

Illegale Vermietung

Der steuerrechtliche Umgang mit Airbnb ist jedoch nur ein Problemfeld. Die Vermietung auf der Bettenplattform kollidiert außerdem auch mit dem Wohn-, Miet- und Gewerberecht. Im Juli 2014 entschied der Oberste Gerichtshof (OGH), dass Eigentumswohnungen nicht mehr über Airbnb vermietet werden dürfen, wenn zuvor nicht alle Hauseigentümer zugestimmt haben. Grund sei die "unkontrollierte Anwesenheit von fremden Personen" im Wohnhaus. Stimmt die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht zu, und der Eigentümer vermietet die Wohnung dennoch an Touristen, droht auch in diesem Fall eine Klage auf Unterlassung. Gänzlich verboten ist eine Untervermietung bei Genossenschafts- und Gemeindewohnungen.

Wie hoch die Zahl der online vermieteten Eigentumswohnungen ist, versucht man derzeit bei der MA 23 herauszufinden. Laut Statistik Austria gibt es in Wien 983.840 Wohnungen (Stand: 2011), davon sind rund 220.000 Gemeindewohnungen. Schätzungen der Stadt gehen davon aus, dass rund 80 Prozent der in Wien rund 4900 angebotenen Wohnungen auf Airbnb illegal sind, da Eigentumswohnungen ohne Nachfrage bei den Miteigentümern untervermietet werden. Der MA 23 sind auch Fälle bekannt, in denen Gemeindewohnungen illegal auf Airbnb angeboten wurden.

Die US-amerikanische Website insideairbnb.com ermittelte exklusiv für trend.at genauere Angebotszahlen für Wien. Demnach sind aktuell rund 4.961 Angebote für Wien gelistet. Rund 67 Prozent beziehungsweise 3.339 Angebote davon sind ganze Wohnungen oder Appartements, das restliche Drittel Privatzimmer. 43,7 Prozent der Gastgeber, die "ganze Unterkünfte" vermieten - also 1450 Vermieter von Wohnungen - bieten mehrere Wohnungen an, was eine kommerzielle Nutzung nahe liegen lässt. Die 20 Gastgeber mit den meisten auf Airbnb angebotenen Wohnungen in Wien offerieren in Summe 349 Quartiere. Die Vermietung rechnet sich. Im Schnitt beträgt das Durchschnittseinkommen von Wiener Airbnb-Gastgebern monatlich 341 Euro, der durchschnittliche Preis für eine Nacht liegt bei 69 Euro. Mit Quartieren in Top-Lagen verdienen die Anbieter über 4000 Euro pro Monat. Ob und wie viel davon versteuert wird, will die Finanz herausfinden.

Die Rechtslage: In Österreich darf ein Arbeitnehmer bis zu 730 Euro jährlich hinzuverdienen. Darüber hinausgehende Einnahmen müssen versteuert werden. Außerdem muss der Gastgeber eine Ortstaxe - in Wien 3,2 Prozent - an die Gemeinde abführen. Gäste, die länger als drei Tage bleiben, müssen polizeilich gemeldet werden.

Ein über Airbnb vermietetes Appartement in der Wiener Nibelungengasse. Es wird um 279 Euro pro Nacht vermietet, die Mindestbuchungsdauer liegt bei drei Nächten. Bei einer Buchungsauslastung von 190 Nächten pro Jahr ergeben sich daraus monatlich hochgerechnet Einnahmen von 4352 Euro.

Gewerberechtlich heikel

Im Gegensatz zu Gemeinde-, Eigentums- und geförderten Wohnungen ist die Rechtslage bei Mietwohnungen hingegen nicht eindeutig, nach wie vor gibt es im Mietrecht Grauzonen. Grundsätzlich bedarf es der Zustimmung des Vermieters, da die Wohnung nur zu Wohnzwecken vermietet wurde. "Wenn ich eine Wohnung regelmäßig auf einer Website anbiete, dann ist das eine Änderung des Vertragszweckes und ein Kündigungsgrund", sagt Gerald Ganzger, Rechtsanwalt bei der Kanzlei Lansky, Ganzger + Partner. "Viele Details seien aber noch nicht ausjudiziert", so Ganzger.

Ob mit der Vermietung eines Zimmers auch ein Gewerbe vorliegt, ist nicht so einfach zu beantworten. Eine bloße Raumvermietung samt Wohnungseinrichtung unterliege laut Ganzger noch nicht dem Gewerberecht. Das Gewerberecht erfasst nur Tätigkeiten, die in der Absicht verrichtet werden, einen Gewinn zu erzielen. Wird mit der Vermietung zugleich jedoch eine Dienstleistung erbracht, die damit in Zusammenhang steht, hat man es mit einer gewerbsmäßigen Beherbergung zu tun. "Erhält der Gast ein Frühstück oder frische Bettwäsche, ist es bereits eine Beherbergung und bedarf eines Gewerbes", so Ganzger.

Kaputte Lifte

Von zahlreichen Beschwerden weiß man bei der Hoteliersvereinigung: Kaputte Lifte, lautes Geklapper von Koffertrolleys mitten in der Nacht und Wohnungsbesitzer, die sich an neuen Gegensprechanlagen beteiligen müssten. Eine Besitzerin einer Eigentumswohnung in Hietzing klagte im vergangenen Jahr gegen die Kurzzeitvermietung einer Eigentumswohnung in ihrem Mehrparteienhaus. Der Grund: Dauernd seien fremde Leute ein- und ausgegangen, der Lift ging zweimal kaputt und ein Taxifahrer soll sogar die Schlüssel für die Wohnung besessen haben. Im Juni 2015 hatte die Frau vor dem Bezirksgericht Hietzing Recht bekommen.

Auch sind einige Fälle bekannt, in denen findige Anbieter bis zu 15 Wohnungen aufgekauft und über Airbnb vermietet haben - ohne die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer einzuholen. Ein profitables Geschäft, denn mit einer tage- oder wochenweisen Vermietung kann um ein Vielfaches dessen eingenommen werden, was die reguläre Dauermiete einbrächte. Airbnb bestreitet hingegen die kommerzielle Ausrichtung: "Airbnb-Hosts sind normale Menschen, die ihre Wohnungen und Zimmer teilen und das Geld, das sie verdienen, zum Zahlen ihrer Rechnungen verwenden", so das Unternehmen. 52 Prozent der Gastgeber würden nur über niedrige oder mittlere Einkommen verfügen, heißt es.

Milliardenschweres Unternehmen

Profitabel scheint das Geschäft auf jeden Fall für Airbnb zu sein. Denn aus der romantischen Idee für ein Startup ist längst ein globaler Player geworden. Ende Juni sammelte das Unternehmen 1,5 Milliarden Dollar bei Investoren ein und wurde mit über 25 Milliarden Dollar bewertet. Damit ist Airbnb bereits wertvoller als große Hospitality-Konzerne wie Mariott, Starwood oder Hyatt (siehe Grafik). Immer wieder flammen zudem Gerüchte über einen bevorstehenden Börsengang auf.

Umsatzzahlen werden allerdings nicht veröffentlicht, daher gibt es nur Schätzungen. Etwa von der Bank Piper Jaffray Companies, die den Buchungsumsatz von Airbnb weltweit auf rund 4 Milliarden US-Dollar taxiert. 2016 soll er sich auf 8,6 Milliarden Dollar sogar mehr als verdoppeln. Bescheidenere Zahlen gibt es offiziell von Airbnb zu hören: Man erwarte einen Umsatz von 900 Millionen Dollar (2013: 250 Millionen Dollar), heißt es.

Lesen Sie hier die Fortsetzung: Airbnb zeigt Finanz die kalte Schulter

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