Wie und wann man bei Mängeln deutliche Mietminderung erreicht

Wie und wann man bei Mängeln deutliche Mietminderung erreicht

Schimmelige Wände, kaputte Therme und streunende Katzen auf der Terrasse - wenn wohnen zum Albtraum wird, dann können sich Mieter wehren.

Der Gesetzgeber hat dem Mieter im Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) umfassende Rechte eingeräumt, die eine Senkung oder sogar ein Aussetzen der Miete möglich machen, wenn das Objekt nicht wie vertraglich vereinbart genutzt werden kann. Christian Boschek, Mietrechtsexperte der Arbeiterkammer Wien: "Diesen Regelungen liegt der Gedanke zugrunde, dass man für eine Leistung auch eine entsprechende Gegenleistung erhalten muss. Verhindern Mängel die vereinbarte Gegenleistung, dann muss dafür auch nicht bezahlt werden.“ Doch die Mietminderung ist an bestimmte Regeln gebunden und im Streitfall muss dieses Recht vor Gericht ausgefochten werden. Wofür und wie man eine Mietminderung geltend macht, verrät Ihnen FORMAT.

Gute Gründe

Eike Lindinger, Anwalt und Autor des Fachbuches "Mietzinsminderung“: "Das Recht auf Mietzinsminderung ist in Österreich sogar zwingendes Recht und kann nicht durch den Mietvertrag ausgeschlossen werden.“ Es wird zwar immer wieder versucht diese Rechte des Mieters vertraglich zu beschneiden, aber vor Gericht hält eine solche Klausel niemals stand. "Das Problem der Mietzinsminderung ist, dass es immer auf die Umstände im Einzelfall ankommt, doch die Gerichte haben in den vergangenen Jahren schon zahlreiche Urteile dazu gefällt, aus denen sich Richtwerte ableiten lassen“, so Mietrechtsexperte Lindinger.

In einem Fall waren die Elektroinstallationen derart gefährlich, dass das Gericht befand, dass die Wohnung nicht benutzbar war, und so musste der Mieter keinen Zins bezahlen. Auch eine teilweise feuchte Wohnung wurde vor dem Kadi verhandelt und der Mieter musste überhaupt keine Miete mehr bezahlen, denn das Gericht befand, dass die Wohnung so nicht bewohnbar ist. In einem anderen Fall vermiesten streunende Katzen einem Luxusmieter den Gebrauch der Dachterrasse und er erstritt eine Mietreduktion von 15 Prozent vor Gericht. Weniger erfolgreich waren Kläger, die Baulärm sogar über mehrere Monate beanstandeten. Sie bekamen meist nur eine Mietreduktion von fünf Prozent vor Gericht zugesprochen. Schönheitsfehler in der Wohnung, wie abbröckelnde Deckenfarbe oder auch das steigende Verkehrsaufkommen einer nahegelegenen Bundesstraße wurden von heimischen Gerichten bisher nicht als Mietminderungsgrund anerkannt. Auch der Mieter einer Luxuswohnung, blitzte mit einer nicht versperrbaren Toilettentür und kleinen Lackschäden an den Türen beim Richter ab, weil die eingebrachten Mängel keine Einschränkung der Brauchbarkeit des Mietgegenstandes darstellten.

Der Einzelfall zählt

Zu beachten ist, dass die Gerichte an die vergangenen Urteile nicht gebunden sind, sondern es immer auf die Gegebenheiten des Einzelfalles ankommt. So wird zum Beispiel ein defekter Lift für einen achtzigjährigen Mieter im vierten Stock die Brauchbarkeit einer Wohnung deutlich stärker einschränken, als für einen im ersten Stock lebenden zwanzigjährigen Sportstudenten. Christian Marth, Immobilienrechts-Experte der Anwaltskanzlei PHHV: "Es reicht noch nicht aus, dass ein Mangel besteht. Entscheidend ist, ob es zu einer Beeinträchtigung beim Wohnen kommt. Zudem steht dem Mieter das Recht auf Mietzinsminderung unabhängig von einem möglichen Verschulden des Vermieters für die Dauer der Beeinträchtigung zu.“ Eine Mietzinsminderung wäre also auch aufgrund der aktuellen Hochwasserschäden möglich. "Ist das Objekt aus welchem Grund auch immer nicht mehr nutzbar, dann muss auch keine Miete bezahlt werden“, so AK-Mietrechtsexperte Boschek. Keine Mietrechtsminderung steht zu, wenn in die Wohnung Gegenstände vom Mieter selbst eingebaut wurden und diese defekt werden. Rechtsanwalt Marth: "Wurde zum Beispiel eine Therme von Mieter selbst eingebaut und war nicht schon bei Abschluss des Mietvertrages vorhanden, dann besteht auch im Schadenfall kein Recht auf Mietminderung.“

Richtig Miete mindern

Laut Gesetz wäre es zwar möglich, dass der Mieter dem Vermieter einfach nach seiner persönlichen Einschätzung den Mietzins senkt, doch in der Praxis ist das nicht ratsam. Grund: Hier riskiert der Mieter, vom Vermieter auf den vollen Mietzins und sogar auf Räumung geklagt zu werden. In diesem Verfahren wird dann darüber gestritten, ob der Mieter überhaupt oder in dem von ihm veranschlagten Ausmaß zur Mietzinsminderung berechtigt war. Hat der Mieter zum Beispiel 50 Prozent der vorgeschriebenen Miete abgezogen und das Gericht stellt dann fest, dass nur eine Mietzinsminderung von 15 Prozent zulässig war, muss der Mieter schnellstens die noch offene Mietforderung bezahlen und vorbringen, dass ihn am Zahlungsrückstand - also an seiner Fehleinschätzung - kein grobes Verschulden trifft. Nur wenn kein grobes Verschulden des Mieters am Zahlungsrückstand vorliegt, wird die Räumungsklage abgewiesen.

Rechtsanwalt Marth: "Will sich ein Mieter dem Risiko einer Mietzins- und Räumungsklage bei Mietminderung nicht aussetzen, bezahlt er erstmals den vorgeschriebenen Mietzins und erklärt gleichzeitig, dass dies nur unter Vorbehalt geschehe, weil die Wohnung aufgrund von Mängeln nicht vertragsmäßig nutzbar ist. In einem nächsten Schritt bringt der Mieter eine Klage auf Rückzahlung des gesamten oder teilweisen Mietzinses gegen den Vermieter bei Gericht ein.“

Kampf vor Gericht

Im Grunde besteht das Recht auf Mietzinsminderung per Gesetz und man muss kein Verfahren einhalten. Doch ein rechtlicher Beistand kann in solchen Fällen nicht schaden. Mietrechtsexperte Lindinger: "Ist die selbst festgelegte Mietzinsminderung viel zu hoch angesetzt, ist zu erwarten, dass es zu einem Verfahren vor Gericht kommt. Agieren aber beide Seiten fair, lässt sich das meist außergerichtlich regeln.“ Eine echte Hilfe in diesen Fällen ist auch die Mietervereinigung . Georg Niedermühlbichler, Präsident der Mietervereinigung: "Wir haben in den vergangenen zwölf Monaten über 1.500 Mietminderungsfälle betreut. Davon landeten nur 200 Fälle vor Gericht und wurden in einem streitigen Verfahren ausgetragen.“ Hat man bei der Mietervereinigung den Mitgliedbeitrag von 55 Euro und auch eine Rechtsschutzversicherung um 70 Euro abgeschlossen, dann geht man auch bei einem streitigen Verfahren kein Kostenrisiko ein.

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