Reform von Mietrecht, Baurecht und Wohnbauförderung geplant

Reform von Mietrecht, Baurecht und Wohnbauförderung geplant

Geplant sind: Ein Revival der Wohnbauförderung-Zweckwidmung, Mietvertragsgebühr-Befreiung für unter 35-Jährige und eine Komplett-Reform des Wohnrechts, wie Änderungen bei Mietkauf-Optionen. Thermische und altersgerechte Sanierung von Wohnraum soll gefördert werden. Baunormen sollen vereinfacht werden, Bauvorschriften entschärft werden und so der Wohnbau wieder billiger gemacht werden.

"Leistbares Wohnen" hatten sich SPÖ und ÖVP schon im Wahlkampf auf ihre Fahnen geheftet - nun findet sich im Regierungsprogramm ein ganzes Kapitel unter diesem Titel. Angekündigt wird eine umfassende Wohnrechtsreform zu Mietrecht, Baurecht und WGG. Geplant ist zudem ein Comeback der vor Jahren abgeschafften Zweckwidmung der Wohnbauförderung (WBF) sowie eine Mietvertragsgebühr-Befreiung für Junge.

Mit einer umfassenden Wohnrechtsreform mit dem Fokus auf "gerecht, verständlich, transparent und leistbar" hat sich die neue Regierung die in diesem Bereich vorgenommen. An etlichen Miet- und Wohnrechtsreform(versuch)en haben sich in den vergangenen Jahrzehnten schon viele Rechtsexperten und Wohnbaufachleute der Parteien die Zähne ausgebissen. Meist blieb es bei Teilreparaturen, da der kleinste gemeinsame Nenner leichter zu erzielen war als eine grundlegende Neufassung - die freilich von Praktikern seit langem eingefordert wird.

Ziel ist dei größtmögliche Vereinheitlichung beim Mietrecht

Nun steht ganz oben auf der Agenda die Absicht einer "Reform des Mietrechts im Bereich des Wohnens mit den Zielen größtmöglicher Vereinheitlichung, besserer Verständlichkeit für die Rechtsanwender und transparenter gesetzlicher Ausgestaltung und Leistbarkeit der Mieten".

Erreicht werden soll das durch die Schaffung eines möglichst einheitlichen Mietrechts durch weitgehende Auflösung der vielschichten Anwendungsbereiche oder auch den Entfall der Mietvertragsgebühr zumindest für unter 35-jährige bei erstmaligem Mietvertragsabschluss zwecks Hauptwohnsitzbegründung; derzeit beträgt die Gebühr meist ein Prozent des dreifachen Jahresbruttomietzinses, bei kurzen Befristungen sind es relativ gesehen sogar mehr.

Einfache und transparente Mietzinsbildung

Geplant ist auch die "Einführung einer einfachen und transparenten Mietzinsbildung" - von Mietzinsobergrenzen oder einer Limitierung der Zuschläge zu den Richtwertmieten, wie dies aus der linken Reichshälfte seit Jahren immer wieder gefordert wird, ist dabei freilich keine Rede. Dabei beklagen selbst Experten, die nicht gerade der Mietervereinigung oder der AK nahestehen, dass die Mietrichtwerte nicht für eine allgemeine Dämpfung der Wohnungsmieten auch in anderen Sektoren gesorgt haben, wie dies eigentlich mit ein Ziel war.

Weitere anvisierte Maßnahmen der Regierung beziehen sich auf die Schaffung einer klaren gesetzlichen Regelung der Erhaltungs- und Wartungspflicht, einer Ausweitung der Schlichtungsstellen und eine Reform des Betriebskosten-Katalogs. Gerade diese Nebenkosten, die bei Miet- und Eigentumswohnungen zu Buche schlagen, steigen ja seit langem nicht nur stärker als die Verbraucherpreise insgesamt, sondern auch kräftiger als die Mieten, obwohl diese ohnedies meist schon stärker zulegen als der VPI.

"Die langfristige Absicherung der Wohnbauförderungsmittel sowie deren Zweckwidmung im Rahmen des Finanzausgleichs" soll bei der Schaffung von leistbarem Wohnraum unterstützend wirken. Das soll nicht nur den Bundesbeitrag betreffen, sondern auch die Rückflüsse und Landesmittel, wie dies erst kürzlich etwa der Aufsichtsratschef der gemeinnützigen Bauträger (GBV), Neue-Heimat-Tirol-Chef Klaus Lugger, gefordert hat.

Einerseits beträgt die normale WBF-Basisfinanzierung über den Bund seit langem nur 1,78 Mrd. Euro jährlich - 2014 und 2015 erfolgt vorübergehend durch das im Juni fixierte Sonderwohnbauprogramm eine Auffettung um fast ein Sechstel. Und andererseits geht der fixe WBF-Zuschuss des Bundes seit 2009 im Finanzausgleich auf und kann von den Ländern auch für andere Dinge verwendet werden. Die ursprüngliche Zweckbindung der Wohnbauzuschüsse des Bundes war 2001 aufgeweicht und 2008 ganz gestrichen worden.

2012 sind die Wohnbauförderausgaben in Österreich erneut gesunken

um 100 Mio. oder 3,7 Prozent auf 2,56 Mrd. Euro, etwa auf Niveau Anfang der 2000er Jahre. Die Förderzusicherungen im Neubau erholten sich 2012 wieder leicht um 5 Prozent auf 25.300 Wohneinheiten, freilich nach einem Allzeit-Tief 2011.

Änderung der Mietkaufoption

Flankieren will die neue Regierung das Ziel eines leistbaren und bedarfsgerechten Wohnungsangebots laut Arbeitsprogramm auch durch Änderungen der Mietkaufoption bei Neu- und Wiedervermietung, der Beibehaltung der KESt-Freiheit für die ersten vier Ertragsprozent bei Wohnbauanleihen, zusätzliche Finanzierungsformen für leistbaren Wohnraum sowie eine verfassungsrechtliche Absicherung "baulandmobilisierender Instrumente" (etwa für den geförderten Wohnbau). Speziell Akteure im sozialen Wohnbau beklagen ja immer wieder die wachsende Knappheit an Flächen und auch den rasanten Preisanstieg bei Baugründen.

Thermische und altersgerechte Sanierung soll gefördert werden

Zwecks zusätzlicher Anreize soll der Sanierungsscheck erweitert werden um die Kategorie "seniorengerechtes/barrierefreies Wohnen", wobei thermische und altersgerechte Sanierung künftig getrennt möglich sein sollen. Bisher klagten Wohnbauexperten nämlich, dass zum Beispiel ein Altenwohnheim nur dann gefördert saniert werden kann, wenn dabei etwa auch die Fenster getauscht werden. Zur thermischen Sanierung soll auch ein steuerliches Anreizmodell der öffentlichen Hand etabliert werden, heißt es im Regierungsprogramm.

Stopp der Überreglungung bei Baunormen, um kostengünstigen Wohnraum wieder zu erleichtern

Zur Senkung der Baukosten sollen bestehende Flächen besser genutzt und eine Nachverdichtung künftig verpflichtend geprüft werden müssen. Alle Baunormen, Baustandards und andere Richtlinien sollen vereinheitlicht, aber auch durchforstet werden im Hinblick auf "Kosteneinsparungspotenziale", wird betont. So hat etwa heuer im Sommer der Chef der Architekten- und Ingenieurkonsulenten-Kammer, Architekt Christian Aulinger, vor allem einer zunehmenden Überregulierung durch Normen die Schuld dafür gegeben, dass es immer schwerer werde, neuen kostengünstigen Wohnraum zu schaffen. "Es geht um das Redimensionieren hunderter, tausender Normen", hatte er bei einer Tagung verlangt. Nun steht das auf der Regierungs-Agenda.

Hohe Bauauflagen sollen überprüft werden

Auch die Überprüfung von Auflagen bei Neubauten und bei Umbauten im Bestand sollen zu einer Senkung der Baukosten beitragen, heißt es im Arbeitsprogramm für die künftige SP-VP-Koalition. Als Beispiele angeführt werden dabei die Stellplatzverpflichtung und auch Notkamine für Gebäude, selbst wenn diese ohnedies an einem Fernwärme-Netz hängen.

Summa summarum sollen mit den Maßnahmen des Kapitels "Leistbares Wohnen" pro Jahr 48.000 neue Wohneinheiten geschaffen werden "sowie ein leistbarer Zugang zu Wohnraum im Bestand und Neubau gewährleistet werden", postuliert das Regierungsprogramm. Wolfgang Amann vom Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen (IIBW) schätzte erst vorige Woche, dass die Neubau-Leistung derzeit nur annähernd den Wohnungsbedarf deckt. Damit bezog er sich auf das Spitzenjahr 2011 mit bundesweit 44.300 baubewilligten Wohnungen. Dabei gebe es aber regional starke Unterschiede: Eine Unterdeckung an leistbarem Wohnraum bestehe vor allem in Wien.

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