Regierungs-Baustelle billiges Wohnen

Regierungs-Baustelle billiges Wohnen

Die schlechte Nachricht gleich vorweg: Wohnen ist derzeit so teuer wie schon lange nicht mehr. Die Preise für Grundstücke, Eigentum und Miete klettern vor allem in den Ballungsräumen kontinuierlich nach oben. Und daran wird sich zumindest in absehbarer Zeit gar nichts ändern.

Die Ursachen für den Preisanstieg sind vielschichtig, liegen aber auch an der Förderpolitik. Denn die öffentliche Hand hat die Materie in jüngster Zeit wegen klammer Kassen stiefmütterlich behandelt. Zwar nehmen die Bundesländer traditionell viel mehr Geld für den geförderten Wohnbau in die Hand, als jene rund 1,8 Milliarden Euro, die ihnen der Bund ehemals zweckgebunden jährlich zur Verfügung stellt. Doch die Mittel werden knapper. Standen 2010 bundesweit noch 2,94 Milliarden Euro für billiges Wohnen zur Verfügung, waren es 2011 nur noch 2,66 Milliarden. "Und aus den bisherigen Budgetabschlüssen ist ersichtlich, dass es für 2012 weitere Rückgänge gibt“, sagt Andrea Kunnert, Wohn-Expertin des Wirtschaftsforschungsinstitutes.

2010 sank auch die Zahl der geförderten Neubauten erstmals seit den 1990ern von über 30.000 auf 27.000 Einheiten. 2011 wurden gerade einmal 25.000 neue Wohnungen subventioniert. Markant ist der Einbruch im ohnehin schon teuren Wien. Dort wurden 2011 nur 2.480 Neubauten gefördert. Ein Rückgang um 50 Prozent gegenüber 2010.

Der Gesamtbedarf, ob gefördert oder nicht, liegt bei jährlich rund 50.000 neuen Wohnungen. Weil heuer erstmals auch der gewerbliche Wohnbau auslässt, der die Baulücken der öffentlichen Hand bislang kompensierte, fehlen geschätzte 10.000 Neubauten am Markt. Die Nachfrage nach Wohnraum übersteigt folglich das Angebot und treibt die Preise.

Kleines Wohnpaket

Die Situation ist so brisant, dass sich die Regierung abseits des Wahlkampfgedöns ums Thema Wohnen noch in dieser Legislaturperiode zum Handeln entschlossen hat. Gesucht wird ein koalitionärer Kompromiss, der die Miet- und Eigentumspreise zumindest auf hohem Niveau stabil hält. Drei Arbeitsgruppen unter den Chefverhandlern Reinhold Mitterlehner (ÖVP) und Josef Ostermayer (SPÖ) haben sich Anfang der Vorwoche zum Round Table getroffen und dort "konstruktive Gespräche“ geführt. Derzeit wird innerhalb der Gruppen verhandelt. Eine Annäherung gibt es dem Vernehmen nach bei der Beschaffung billiger Baugründe. Künftig sollen Gemeinden bei der Umwidmung von Grün- in Bauland bundesweit einen Teil der Fläche für den sozialen Wohnbau reservieren und so die Grundstückspreise niedrig halten können.

Die Widmungskategorie "geförderter Wohnbau“ steht als Forderung in beiden Parteiprogrammen zum leistbaren Wohnen und existiert bereits in Tirol, Salzburg und Oberösterreich. Wien soll noch heuer folgen und hat dann auch Zugriff auf ehemalige Heeresliegenschaften zum Mindestgebot, die bislang an meist private Bestbieter veräußert wurden.

An vier Standorten hat das Rathaus bereits Interesse bekundet, darunter die Biedermann-Huth-Raschke-Kaserne in Wien-Penzing, deren Ausschreibung jüngst genau deshalb gestoppt wurde. Insgesamt 2.650 Wohnungen in bester Lage könnten auf den früheren Heeres-Gründen errichtet werden, was einer Verdoppelung der geförderten Neubauten von 2011 entspricht.

Für die Regierung sind bundesweite Vorgaben für eine soziale Raumordnung jedenfalls eine "gmah‘te Wies‘n“. Die Länder werden diesbezüglich keine Prügel in den Weg legen.

Billiger Baugrund alleine schafft aber noch keinen Wohnraum. Deshalb, so hört man aus Verhandlerkreisen, will die Regierung auch mehr Geld für den Wohnbau frei machen. Infrastrukturministerin Dores Bures (SPÖ) hat bereits angekündigt, 250 Millionen Euro aus dem Erlös der Breitbandfrequenz-Vergabe für geförderten Wohnraum zur Verfügung zu stellen.

Darüber hinaus sollen aber zusätzliche Mittel in der Größenordnung von insgesamt "mehreren hundert Millionen Euro“ fließen. Woher das Geld angesichts knapper Budgets kommen und wie es gegebenenfalls umgeschichtet werden soll, muss noch ausverhandelt werden. Einig ist man sich bereits, dass die neuen Mittel zweckgebunden sein müssen. Spätestens im Juli will man das Paket präsentieren.

Die großen Baustellen bleiben freilich weiterhin vorwiegend Wahlkampfthema, allen voran der "Zweckzuschuss“ von knapp 1,8 Milliarden Euro jährlich. Die von Arbeitgeber- und Arbeitnehmerbeiträgen sowie dem Bund gespeisten Mittel können die Länder seit 2008 verwenden, wie sie wollen. Ein Teil des Geldes fließt deshalb in Budgetlöcher. Eine Rückkehr zur Zweckbindung für die Wohnbauförderung wollen zwar grundsätzlich beide Koalitionsparteien. Doch hier spielen die Länder nicht mit. Schlagend wird das Thema - mit dem Plazet der ÖVP - wohl erst wieder bei den Verhandlungen zum Finanzausgleich im kommenden Jahr.

An der von der SPÖ geforderten Zweckbindung der Rückflüsse aus Wohnbaudarlehen, die 2011 immerhin 1,1 Milliarden Euro ausmachten, haben die Länder generell kein Interesse.

Allheimittel Zweckbindung

Auf unüberwindbare Hürden bei der jeweiligen Gegenseite stößt die von der SPÖ geforderte Mietzsinsbegrenzung und die von der ÖVP initiierten regelmäßigen Gehalts-Checks im Gemeindebau. Die Lenkungseffekte dieser Maßnahmen seien für billiges Wohnen auch relativ unerheblich, meinen die Experten. Wolfgang Amann vom Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen sieht den Schlüssel zum billigen Wohnen in der Rückkehr zur Zweckbindung: "Der Bund braucht die Kompetenzhoheit über die Länder und kann die Wohnungsproduktion entsprechend steuern, wenn der gewerbliche Markt einbricht.“

Auch für WiFo-Expertin Andrea Kunnert ist der zweckgebundene Mittel-Einsatz ein Stabilisator für die Gewährleistung der Neubauproduktion: "So lange der frei finanzierte Sektor Wohnraum anbietet, kann sich der öffentliche Sektor zurückziehen. Aber 2012 war das nicht der Fall und das führte zu Preisschwankungen. Die Situation wird sich auch in den kommenden beiden Jahren nicht ändern.“

Kunnert wünscht sich angesichts der extremen Differenzierteit des heimischen Wohnungsmarktes - Stagnation im ländlichen Raum, steigende Nachfrage in Ballungszentren - auch detailliertere Bedarfsanalysen, bevor die Millionen fließen. Denn bislang ist der Verteilungsschlüssel der Wohnbaugelder vorwiegend an die Bevölkerungszahl in den jeweiligen Bundesländern gekoppelt. Doch darüber denkt im Bund und den Ländern bislang niemand nach.

Auch die Entrümpelung des Mietrechts, das derzeit selbst für Versierte kaum zu durchblicken ist, wird sich in dieser Legislaturperiode nicht mehr ausgehen. Justizministerin Beatrix Karl (ÖVP) will bis zum Sommer eine Arbeitsgruppe ins Leben rufen. Zu- und Abschläge bei Richtwert-Mieten sollen in Zukunft dann transparenter gestaltet und um den Ökologiserungsfaktor erweitert werden. Die Idee stammt ursprünglich von den Grünen und sieht die Koppelung der Energieeffizienz einer Wohnung an die Miethöhe vor.

Bis Jahresende sollen Ergebnisse vorliegen. Die nächste Regierung kann sich dann an die Umsetzung machen. Die SPÖ hat bereits reklamiert, dass etwaige Maklerkosten nach neuem Mietrecht nicht mehr vom Mieter, sondern vom Vermieter gezahlt werden sollen. Neuer Streit ist also bereits garantiert.

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