SPÖ will Altmieten nach 20 Jahren bei 5,50 Euro Basiszins deckeln

Wien (APA) - Gedeckelte "Althaus"-Mieten, fast nur noch unbefristete Mietverträge und insgesamt mehr Verständlichkeit und Transparenz soll das neue "Universal-Mietrecht" bringen, für das die SPÖ am Donnerstag einen eigenen Entwurf vorgelegt hat. Bei Neuvermietung von über 20 Jahre alten Wohnungen sollen zu 5,50 Euro Basismietzins pro m2 und Monat noch Zu- und Abschläge für Lage und Ausstattung kommen können.

Die Kriterien seien dabei "übersichtlich und klar geregelt", und sie müssten künftig alle im Mietvertrag aufscheinen, sodass man künftig ein Maklerangebot gleich nachprüfen könne, sagte SPÖ-Bautensprecherin Ruth Becher in einer Pressekonferenz. Befristungen soll es nur mehr im Eigenbedarfsfall des Vermieters geben, um so "leistbares Wohnen sicherzustellen und letztendlich auch Rechtssicherheit für die Mieter zu schaffen". In bestehende Verträge werde nicht eingegriffen, das Thema Eintrittsrechte müsse noch diskutiert werden.

Ausgangspunkt soll eine "Normwohnung" mit durchschnittlicher Ausstattung und Lage sein. Bei schlechter oder sehr schlechter Lage soll es 5 bzw. 10 Prozent Abschlag geben, bei guter oder sehr guter Lage gleich hohe Zuschläge, sagte Becher. Das neue Gesetz solle das derzeit zerstückelte Mietrecht vereinheitlichen und auch "größtmögliche Ausgewogenheit zwischen Vermieter und Mieter" bringen.

Befristete Mietverträge solle es nur in Ausnahmefällen geben - nämlich bei Eigenbedarf des Vermieters, heißt es auch in den Erläuterungen. Und für Fristverträge sind saftige Abschläge geplant: Für Limitierungen unter 5 Jahre 40 Prozent, für 5-10 Jahre 30 Prozent und für 10- bis 15-jährige Befristungen 20 Prozent, so Becher.

Neu errichtete Wohnungen sollen in den ersten 20 Jahren zu einem freien Mietzins vermietet werden können, nach Ablauf von 20 Jahren soll aber nur noch ein Regelmietzins verlangt werden dürfen - selbst wenn ein privater Bauherr Wohnbaufördergelder genutzt hat. Denn oft würden Bauten von gemeinnützigen und privaten Trägern gemeinsam errichtet, und da gehe es nicht an, dass nur eine Seite - die GBV-Genossenschaften laut WGG - Limits unterläge, nämlich bei Genossenschaftsmietwohnungen aktuell 3,44 Euro reine Miete, wenn die Refinanzierung beendet ist. Die von Gemeinnützigen gebauten Wohnungen sollen übrigens nicht dem neuen Regelmietsystem unterliegen, auch nicht nach 20 Jahren, wie alle anderen, denn dort gebe es ohnedies die Wohnungsgemeinnützigkeits-Regeln, meinte Becher.

Der neue Regelmietzins soll sich nach einem Basismietzinssystem errechnen - einkommensorientiert, damit die Mieten leistbar seien. Wohnkosten, also Miete samt Heiz-, Warmwasser- und Energiekosten (in Deutschland "Warmmiete" genannt), sollen nicht höher als 25 Prozent der Medianhaushaltseinkommen sein. 2011 hat bei unselbstständig Erwerbstätigen das Medianeinkommen (50 Prozent verdienten mehr, 50 Prozent weniger) 1.544,08 Euro netto pro Monat betragen.

Das bedeute, dass eine Miete samt Betriebskosten nicht über 346 Euro ausmachen sollte; davon könne man noch ca. 1,80 Euro/m2 Betriebskosten abziehen (in Summe knapp 80 Euro), dann komme man für eine 45 m2 große Wohnungen, wie sie im Schnitt für allein stehende Mieter üblich sei, auf 5,54 oder eben 5,50 Euro/m2 und Monat, so Becher. 2012 habe laut Nationalbank (OeNB) die eine Hälfte der Mieter 41 Prozent ihres Haushaltseinkommens für Miete aufgewendet (nämlich 633 Euro samt Betriebskosten und Steuern), die andere Hälfte 23 Prozent.

Der Basismietzins von 5,50 Euro/m2 soll bundesweit gelten und die "mietrechtliche Normwohnung" darstellen. Zum Vergleich: Der aktuelle Miet-Richtwert beträgt in Wien 5,39 Euro und ist außer im Burgenland überall höher (bis zu 8,28 Euro in Vorarlberg). Dass stattdessen künftig in ganz Österreich eine Zahl gelten soll, sieht Becher nicht als Problem: Vor 20 Jahren, als das Richtwertsystem eingeführt wurde, habe man sich eben für länderbezogene Werte entschieden; damals habe man so das Ablöseunwesen in den Griff bekommen, dafür habe das Gesetz andere Defizite.

Künftig soll der jeweils zulässige Hauptmietzins vom Basismietzins abgeleitet werden, wobei der Basiszins für die Normwohnung das zulässige Hauptzins-Maximum sein soll. "Die mietrechtliche Normwohnung stellt den 'gesetzlichen Idealtypus' dar und hat sich an einer zwanzig Jahre alten Neubauwohnung zu orientieren", heißt es in den Erläuterungen zum Gesetzentwurf. Die 5,50 Euro/m2 sollten natürlich mit einer Wertsicherung versehen werden, sagte die SPÖ-Bautensprecherin am Donnerstag, aber nur in der für den VPI-Warenkorb maßgeblichen Höhe.

Weil das heute als üblich anzusehen sei, müsse eine Normwohnung auch Anschlüsse für Telefon, TV, Internet, Geschirrspül- oder Waschmaschinen enthalten. Zudem müsse sie in einem "ordnungs- und zeitgemäßen Zustand" sein, nicht nur in einem "brauchbaren". Schönheitsfehler oder kleine Bagatellschäden soll es aber schon geben dürfen. Der "zeitgemäße Standard" einer Normwohnung soll jeweils zum Vertragsabschluss gegeben sein. "Der zeitgemäße Ausstattungszustand der mietrechtlichen Normwohnung ist somit dynamisch dem jeweiligen Zeitpunktpunkt des Mietvertragsabschlusses angepasst", so die Erläuterungen.

Auch die "durchschnittliche Lage" (Wohnumgebung soll neu definiert werden. Bei der Beurteilung soll laut Entwurf nicht mehr auf den Errichtungszeitraum des überwiegenden Gebäudebestands abgestellt werden: "Was eine durchschnittliche Lage ist, wird nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und Erfahrung des täglichen Lebens beurteilt", heißt es.

Wenn die Miete 25 Prozent oder mehr über dem gesetzlich zulässigen Hauptmietzins liegt, soll es "spürbare" Geldstrafen geben, da nur das eine wirksame Maßnahme gegen Missbräuche wie "Mietwucher" sei. Diese Strafen sollen für die Unterstützung sozial bedürftiger, obdach- oder wohnungsloser oder armutsgefährdeter Personen verwendet werden, so der Plan.

Mit Frist-Verträgen soll es weitgehend aus sein: "Um leistbares Wohnen sicherzustellen und letztendlich auch Rechtssicherheit für die Mieter zu schaffen, ist es notwendig, dass befristete Mietverhältnisse nicht mehr die Regelmietverhältnisse darstellen und Befristungen nur mehr im Eigenbedarfsfall des Vermieters zulässig abgeschlossen werden können."

Dass sich künftig zum Beispiel Vorsorgewohnungen womöglich nicht mehr rechnen, wenn sie älter als 20 Jahre sind und neu vermietet werden, stört die SPÖ-Bautensprecherin nicht. Vorsorgewohnungen seien "nicht der Sinn, um Wohnraum zu schaffen", meinte sie.

ÖVP-Wohnbausprecher Hans Singer ging im Radio-"Mittagsjournal" nicht auf die Details des SPÖ-Vorschlags ein. Er meinte lediglich, man werde jetzt die Verhandlungen mit dem Koalitionspartner aufnehmen. Es war ja eine Mietrechtsreform mit dem Ziel "leistbares Wohnen" im Dezember ins Regierungsprogramm aufgenommen worden, eine Arbeitsgruppe unter Ägide des Justizministeriums scheiterte aber letztlich. Noch im Mai hatte Wolfgang Brandstetter (ÖVP) heuer für Herbst einen "größeren Wurf" angekündigt, nun hofft die ÖVP auf das Jahr 2015. "Auch wir werden unsere Position einbringen", sagte Wohnbausprecher Singer am Donnerstag: Man sollte "ein Ergebnis zustande bringen, das den Menschen etwas bringt. Wir gehen sehr offen in die Verhandlungen hinein."

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