CA Immo: 63 Millionen Euro Gewinn und eine steuerfreie Dividende

Die börsenotierte CA Immo will nach dem guten Gewinnjahr 2011 mit 40- bis 60-prozentigen Ergebnissteigerungen angesichts des volatilen Wirtschaftsumfelds mehr Stabilität in ihre Finanzierungen bringen.

Das Hauptaugenmerk werde in den nächsten Jahren auf einer höhere Eigenkapitalquote und einer sichtbaren Schuldenreduktion über die normalen Tilgungen hinaus liegen, sagte Vorstandschef Bruno Ettenauer am Donnerstag im Bilanzpressegespräch.

Bei einem Immo-Vermögen von 5,2 Mrd. Euro plant die CA Immo auch heuer wieder Verkäufe von 300 bis 350 Mio. Euro, man wolle auch heuer wieder zumindest 8 Prozent des Bestands (von derzeit 4,2 Mrd. Euro) drehen. Die Abgabe von Grundstücken und fertigen Objekten über 325 Mio. Euro brachte im Vorjahr 52,8 Mio. Euro für das Ergebnis ein, davon allein 41,4 Mio. in Deutschland (vornehmlich durch den Verkauf entwickelter Baugrundstücke im Umfang von 160 Mio. Euro) und 10 Mio. in Osteuropa. In der G+V scheinen vom Verkaufsvolumen nur 240 der 325 Mio. Euro auf, da teils ganze Gesellschaften veräußert wurden.

2012 sollen den 300 bis 350 Mio. Euro Verkäufen Re-Investments von rund 300 Mio. Euro - vor allem in Deutschland (Berlin, Frankfurt) - gegenüberstehen. Derzeit sind 18 Prozent des Immovermögens - oder 934 Mio. Euro - in Bau und Entwicklung. Diese Projekte befinden sich zu vier Fünftel im Nachbarland, das derzeit größte ist dort momentan das Skyline Plaza in Frankfurt mit 36.000 m2 Fläche bei 48 Mio. Euro Bilanzwert und offenen Baukosten von 130 Mio. Euro, für Sommer 2013 ist die Fertigstellung geplant. Schon 2011 vollendet wurde das bisher größte Einzelprojekt der CA Immo, der "Tower 185" in Frankfurt: Mit 200 m ist er das vierthöchste Bürohochhaus Deutschlands und mit 100.000 m2 Bürofläche das größte Bürogebäude des Landes, sagte Projektvorstand Bernhard Hansen; der Bilanzwert beträgt 392 Mio. Euro, die Bruttogeschoßfläche 130.000 m2 (davon 71.000 m2 an PwC vermietet); heuer soll der Tower ins Bestandsvermögen wandern.

50 Prozent Osteuropa-Immos

Die Hälfte der Bestandsimmobilien der CA Immo liegt in Osteuropa. Grund für die Verdopplung des CEE-Anteils war der Erwerb der ÖVAG-Tochter Europolis Anfang 2011. Allein ein Drittel der CEE-Bilanzwerte von 2 Mrd. Euro liegt in Polen, weitere 20 Prozent in Ungarn, 19 Prozent in Rumänien, 17 Prozent in Tschechien. Der Fokus liegt zu 79 Prozent auf Büros. Als "Schattenseite" im Osten bezeichnete Ettenauer den Logistik-Bereich (mit aktuell 15 Prozent Anteil), für den man eine Reduktion erwägt, sobald dies der Markt zulässt. In Deutschland funktioniere dieser Sektor aber sehr gut.

Vom gesamten Bestandsvolumen von 4,2 Mrd. Euro entfielen Ende 2011 drei Viertel (77 Prozent) auf Büros, 10 Prozent auf Logistik, 6 Prozent auf Handel, 4 Prozent auf Hotels. Die Auslastung sei mit 87 (88) Prozent stabil geblieben, sagte Ettenauer. Aus den 266 (164) Mio. Mieterlösen, wegen des Europolis-Kaufs um 62 Prozent mehr, resultierte eine Rendite von 6,3 (5,8) Prozent. In Österreich habe man die Leerstandsrate stark senken können von 15 auf 9 Prozent.

Die Eigenkapitalquote verschlechterte sich durch den Europolis-Erwerb von 38 auf 31 Prozent, der Europolis-Bilanzwert lag Ende 2011 bei 1,41 Mrd. Euro nach 1,52 Mrd. Euro Ende 2010. Die Nettoverschuldung der CA Immo kletterte - ebenfalls primär durch dieses Großinvestment - von 1,7 auf 2,8 Mrd. Euro, so Finanzvorstand Wolfhard Fromwald. Die liquiden Mittel von 354 Mio. Euro zum Ultimo sind teils für Projekte zweckgebunden. Vom Gesamtinvestitionsvolumen von 1,8 Mrd. Euro entfiel der Großteil auf Europolis, nur bei 240 Mio. Euro habe es sich um wirkliche Projekt-Investitionen gehandelt.

Dank Europolis kletterten die Mieterlöse der CA Immo im Vorjahr um 62 Prozent auf 266 (164) Mio. Euro, allein 90 Mio. Euro davon resultierten aus dem CEE-Zukauf, der Rest des Zuwachses aus unterjährigen Fertigstellungen bzw. Miet-Indexierungen. Das unmittelbare operative Ergebnis (Net operating Income) legte um 39 Prozent auf 228 (164) Mio. Euro zu, das EBITDA um 64 Prozent auf 246 (150) Mio. Euro. Inklusive 49 (32) Mio. Euro Neubewertungs-Ergebnis resultierte ein EBIT von 285 (176) Mio. Euro, um 62 Prozent mehr.

Das unterm Strich bei 49 Mio. Euro gelegene Ergebnis aus Neubewertung resultierte einerseits aus 70 Mio. Euro in Deutschland durch Projektfertigstellungen, Baufortschritte und Mieten-Indexierung (7 1/2 Prozent ab 2012 beim Hessen-Paket), das wurde aber geschmälert durch CEE-Belastungen (Logistik und Hotels negativ, Büros positiv).

Nach einem Vorsteuerergebnis (EBT) von 107 (69) Mio. Euro - plus 56 Prozent - verblieb ein Periodenergebnis von 68 (44) Mio. Euro (+54 Prozent) sowie ein Konzernergebnis nach Minderheiten von 63 (45) Mio. Euro (+38 Prozent).

KESt-freie Dividende

Für 2011 will die CA Immo wie angekündigt erstmals eine Dividende ausschütten - und zwar in Höhe von 38 Cent je Aktie. Dies entspreche dem selbst gesteckten Ziel von rund 2 Prozent des Net Asset Value (NAV), der Ende 2011 bei 19,17 (nach 18,69) Euro je Aktie gelegen ist, so Fromwald. Wie bei der Immofinanz soll die Dividende für in Österreich ansässige natürliche Personen KESt-frei ausgeschüttet werden, nämlich gemäß den Bestimmungen des österreichischen Steuerrechts als Einlagenrückzahlung. Beim aktuellen Kurs beträgt die Rendite 4,5 Prozent.

Vom ausgewiesenen Bilanzgewinn von 98,748 Mio. Euro sollen in Summe 33,385 Mio. Euro ausgezahlt werden, wird der HV vorgeschlagen. Die Steigerung der Profitabilität der Gruppe und die Dividendenfähigkeit hat Vorrang vor weiterem Wachstum, lautet die erste strategische Leitlinie. Das mittelfristige ROE-Ziel liegt bei über 5 Prozent, was etwa 85 Mio. Euro Konzernergebnis entspricht. 2012 will die CA Immo die Mieteinnahmen um rund 2 Prozent steigern.

Zu 50 Prozent gehört die CA Immo Privatanlagern, zu 32 Prozent institutionellen Investoren und zu 18 Prozent der Bank Austria. In Umlauf sind 87,856 Mio. Euro Aktien. Heute, Donnerstag, notierten die Papiere an der Wiener Börse zu Mittag bei 8,473 Euro, um 3,00 Prozent höher; der ATX stand zu der Zeit nur mit 0,16 Prozent im Plus.

APA/hahn

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