Immobilien: Die Preise sind an der Decke

Immobilien: Die Preise sind an der Decke

Die Immobilienpreise haben ein neues Rekordniveau erreicht. Obwohl Wohnraum schon teuer war, stiegen die Preise auch im Vorjahr speziell in Städten wie Wien, Graz, Innsbruck oder Bregenz zweistellig. Mieter können dagegen aufatmen: In vielen Gegenden sind die Mieten rückläufig oder haben nur moderat angezogen.

Von ganz oben ist die Aussicht wunderbar. Etwa von den obersten Etagen des DC Towers, der mit 250 Metern Höhe das neue höchste Gebäude Österreichs ist. Das schicke Ambiente zu genießen, das Architekt Dominique Perrault in dem Wolkenkratzer nahe der Donau geschaffen hat, ist, wie auch nicht anders zu erwarten, kein billiges Vergnügen. So liegen die Büromieten im Hightech-Turm im günstigsten Fall bei 17 Euro je Quadratmeter. In der Spitze werden sogar 32 Euro je Quadratmeter bezahlt, wie Thomas Jakoubek bestätigt, der Geschäftsführer der WED Wiener Entwicklungsgesellschaft für den Donauraum, die den DC Towers errichtete.

Auch die Schaffung von Wohneinheiten ist geplant. Jakoubek: "Die Entscheidung darüber fällt im Herbst.“ Sicher ist, dass Spitzenpreise erzielt würden, sollten diese Appartments auf den Markt kommen. In außergewöhnlichen Lagen oder prominenten Liegenschaften werden in Wien auch Wohnungsmieten in dieser Größenordnung bezahlt.

Und auch bei Eigentumswohnungen schießen die Preise weiter in die Höhe. Wie der von der Wirtschaftskammer erstellte "Immobilienpreisspiegel 2014“ zeigt, ist das Preisniveau in Wien im Vorjahr neuerlich stark gestiegen. Gar nicht so sehr in der Innenstadt: Dort müssen zwar je Quadratmeter im Schnitt über 7.000 Euro auf den Tisch geblättert werden, was Österreich-Rekord ist. Aber gegenüber 2012 sind die Preise in der City um 2,4 Prozent gesunken. Ganz anders verlief die Entwicklung im Rest von Wien. So zogen die Quadratmeterpreise neuer Eigentumswohnungen in acht der 23 Wiener Bezirke um mehr als zehn Prozent an (siehe Tabelle, Infos Studie auch unter: www.wkimmo.at).

Stark überbewertet

Noch schneller drehte sich im Vorjahr die Preisspirale bei gebrauchten Eigentumswohnungen mit einem Anstieg des Quadratmeterpreises um 12,8 Prozent quer über Wien. In den Bezirken 5, 6, 9 und 12 explodierten die Preise sogar um mehr als 16 Prozent. Die Entwicklung der vergangenen Jahre führte dazu, dass sich die Immobilienpreise immer weiter vom gerechtfertigten Niveau entfernten. Das zeigt der OeNB-Fundamentalpreisindikator, der für Wiener Wohnimmobilien im Schlussquartal 2013 eine Überbewertung von 21 Prozent ausweist. Doris Ritzberger-Grünwald, Direktorin der Hauptabteilung Volkswirtschaft der OeNB, sagt: "Die Ampel steht zwischen grün und gelb. Trotz der Überbewertung liegt, gemessen an der Kreditentwicklung und an der Verschuldung der privaten Haushalte, noch keine Blasenbildung vor. Der Boom bei Wiener Luxuswohnungen an besten Adressen verzerrt das Ergebnis nach oben.“ Vorsicht ist aber geboten: Großartige Wertsteigerungen sollten Käufer immer weniger einkalkulieren. Im Gegensatz zur Situation in der Hauptstadt signalisiert der OeNB-Indikator für Gesamtösterreich eine Unterbewertung von Wohnimmobilien um acht Prozent. Die Ursache: In Gegenden mit vergleichsweise schlecht entwickelter Infrastruktur sowie begrenztem Arbeitsplatzangebot treten die Immopreise auf der Stelle oder sind sogar rückläufig. Das ist in Niederösterreich zum Beispiel in Mistelbach oder im Waldviertel der Fall, ebenso im burgenländischen Oberwart oder in der Kärntner Region Villach Land. Baugründe sind in Kärnten durchschnittlich auf unter 90 Euro je Quadratmeter gefallen. Und nicht nur dort. Selbst in Städten mit guter Verkehrsanbindung herrscht bisweilen Flaute. Die Preise von Baugründen sind in St. Pölten auf Jahressicht um knapp sieben Prozent gesunken, neue Eigentumswohnungen kosten nur um 0,8 Prozent mehr als 2012. Das ist bemerkenswert, denn es gibt durchaus einen Trend, dass Menschen in einem immer größeren Radius rund um Wien in NÖ und dem Burgenland ihr Glück vom Eigenheim suchen.

Auf Wien bezogen bleibt das Problem, dass die Neubautätigkeit nicht mit der Nachfrage Schritt hält, was die Preise treibt. Thomas Malloth, Bundesobmann der Immobilienmakler: "Laut Prognosen kann die Vienna Region auf 2,5 Millionen Einwohner wachsen. Die Politik muss ein investitionsfreundliches Klima schaffen. In Wien sind pro Jahr 10.000 neue Wohnungen nötig, aber jährlich nur rund 5.000 neue Einheiten verfügbar.“ Verbesserungen könnten eine Entschlackung des Mietrechts und Neuerungen bei der Flächenwidmung bringen.

Die Stadt Salzburg ist ebenfalls ein begehrter Wohnstandort. Die Preise neuer und gebrauchter Eigentumswohnungen stagnieren auf hohem Niveau. Sie haben eine Größenordnung erreicht, die potenzielle Käufer bereits abschreckt.

Schmerzgrenze erreicht

Angesichts des zwar abgeschwächten, aber nicht gestoppten Preisauftriebs in und rund um Ballungsräume stellt sich die Frage nach der Leistbarkeit immer drängender. Eine Antwort darauf lässt sich über den Anteil der Wohnkosten am Haushaltseinkommen festmachen. So mussten Mietern laut einer OeNB-Erhebung im Jahr 2012 österreichweit schon rund ein Drittel des Haushaltseinkommens für das Dach über dem Kopf ausgeben. Bei Wohnungseigentümern erreichte der Anteil knapp 25 Prozent. Weil die Mieten vor allem in Wien schon am Plafond angelangt sind, haben sie im Vorjahr nur noch um durchschnittlich 0,1 Prozent zugelegt. Immobilienexperte Malloth: "Bei den Mieten in Wien und anderen Ballungsräumen ist das Ende der Fahnenstange erreicht. Bei freien Mieten von rund neun Euro je Quadratmeter ist die Leistbarkeit ein zunehmendes Problem. Wegen des hohen Preisniveaus kehren Mieter teuren Pflastern den Rücken und wandern in andere Regionen ab. Ich gehe davon aus, dass die Mietpreise in den nächsten Jahren sinken.“

Dieser Trend zeigt sich auch in anderen Landeshauptstädten. So sind die Mieten in Salzburg gegenüber dem Vorjahr gar nicht mehr gestiegen, in Innsbruck betrug der Anstieg 2,7 Prozent, in Linz und Graz rund zwei Prozent.

Flucht nach vorn

Das hohe Preisniveau führt auch dazu, dass in Österreich eine Entwicklung einsetzt, die anderswo schon seit Jahren zu beobachten ist. Vor einigen Jahren waren etwa die Immobilienpreise in Prag zu teuer geworden, wovon andere Städte wie Pilsen, Brünn oder Ostrava profitierten. In Polen wurde Warschau zu teuer, Krakau zog daraus Nutzen. In Österreich zählen etwa Eisenstadt oder Neusiedl wegen der Nähe zur Bundeshauptstadt zu den Ausweichflächen für jene, die sich Wiener Bleiben nicht mehr leisten können. Auch die Gemeinden im Umland von Linz erfreuen sich regen Zuzugs. Dort steigt das Preisniveau, während es sich in der Landeshauptstadt stabilisiert. Malloth: "Sekundäre Bereiche gewinnen, weil die Preise in großen Konglomeraten ausgereizt sind. Das zeigt, dass der Markt doch funktioniert.“

Dass sich der Höhenflug des Immobilienmarktes abschwächt, glaubt auch Re/Max-Geschäftsführer Bernhard Reikersdorfer und führt dazu die Anzahl getätigter Geschäfte ins Treffen: "Von 2009 bis 2012 gab es in Österreich einen Anstieg von 83.300 auf 93.000 Immobilientransaktionen. Im Vorjahr kam der Knick. Mit 81.500 Transaktionen wurde das Vorkrisenniveau erreicht. Die Preiskurve flacht deutlich ab.“ Als Ursache des Rückgangs gibt der Experte an, dass der Immobilienkauf aus Veranlagungsgründen nachgelassen hat und dass die Immobilienfinanzierung schwieriger wurde. Reikersdorfer: "Kaufinteressenten wurden wegen der Angst vor dem Verlust des Arbeitsplatzes vorsichtiger. Deshalb werden verstärkt Mietwohnungen zur Dauerlösung.“

Gute Qualität ist rar

Im Vergleich zu Wohnimmobilien in Toplagen verläuft die Wertentwicklung von Wiener Gründerzeit-Zinshäusern moderat. Eugen Otto, geschäftsführender Eigentümer von Otto Immobilien: "Häuser bester Qualität gewannen auf Jahressicht drei bis fünf Prozent an Wert. Bei Gebäuden in schlechter Lage und Qualität stagnieren die Preise.“ Dabei ist zwar das Angebot nicht knapp, aber Häuser mit guter Qualität sind rar. Zusätzlich sind Kaufinteressenten, die aus dem arabischen Raum, aus Asien, Deutschland oder von Schweizer Gesellschaften stammen, damit konfrontiert, dass Objekte zu Apothekerpreisen offeriert werden. Zinshausexperte Otto: "Wer Phantasiepreise erzielen will und 50 Prozent über dem Marktwert anbietet, wird beim Verkauf scheitern.“

WKO-Immobilienpreisspiegel 2014

TABELLE: Immo-Markt Wien

TABELLE: Immo-Markt Österreich (ohne Wien)

Advertorial

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