Format Serie: Richtig in Immobilien investieren - Teil 2: Die Preise sinken

Format Serie: Richtig in Immobilien investieren - Teil 2: Die Preise sinken

Die Warnungen, dass es auf den Immobilien-Märkten weltweit zu Überbewertungen und Blasenbildungen kommt, häufen sich. Zuletzt bezeichnete die Oesterreichische Nationalbank den Wiener Sektor als überteuert.

Die jüngste Studie der Oesterreichischen Nationalbank sprach Wohnungssuchenden wohl aus dem Herzen. Eigentumswohnungen in Wien sind um 20 Prozent überbewertet, heißt es dort. Tatsächlich sind die Preise in der Bundeshauptstadt seit 2007 zum Teil um 80 Prozent gestiegen. Am stärksten bei absoluten Luxusimmobilien in der Innenstadt. Und das hat natürlich auch für Wohnungen in weniger guten Lagen die Preise steigen lassen. Nach dem Motto: Man wäre ja dumm, Wohnungen billiger als nötig anzubieten.

Doch das ist jetzt vorbei. Am Immobilienmarkt kehrt wieder etwas Beruhigung ein. Österreichweit werden die Preise heuer nach einer Untersuchung von Remax-Immobilien sogar um durchschnittlich ein Prozent sinken. Remax-Geschäftsführer Bernhard Reikersdorfer: "Die Zinsen für Kredite werden in den nächsten Jahren noch sehr günstig sein. Das ist jetzt ein guter Zeitpunkt, um vor allem im städtischen Bereich Immobilien zu kaufen.“

Ein Beispiel zeigt, dass die beiden Studien in der Praxis bestehen: Eine 120 Quadratmeter große Wohnung im 3. Bezirk in Gürtelnähe beim Belvedere wurde im vergangenen Jahr von einem Makler zu dem laut Immobilienpreisspiegel entsprechenden Preis von 2.800 Euro pro Quadratmeter angeboten. Vergeblich. Der Wohnungsbesitzer wechselte den Makler. Christiane Schraffl von SMK Immo: "Ich habe dem Kunden erklärt, dass diese Preise nicht mehr der Realität entsprechen. 2.500 Euro ist für eine klassische Familienwohnung in dieser Gegend nun der richtige Wert.“

Auch Eugen Otto, Geschäftsführer von Otto Immobilien bestätigt den Trend: "Im Bereich der für Familien interessanten Wohnungen mit einem Preis um 3.000 Euro pro Quadratmeter gibt es wieder ein breites Angebot. Da kann man jetzt die Makler vor die Herausforderung stellen, etwas Passendes zu finden.“

Kauf für Eigenbedarf

Ein Grund für die Stabilisierung und den leichten Rückgang der Immobilienpreise in bestimmten Bereichen liegt im Wegfall der verunsicherten Investoren. Während der Finanzkrise der vergangenen Jahre flüchteten viele in den Immobilienmarkt. Doch jetzt hat sich gezeigt, dass die Kapitalmärkte wieder Tritt fassen und auch die Inflationsgefahr weitgehend gebannt ist. Michael Ehlmaier, Geschäftsführer von Ehl Immobilien: "Damals galt die Devise: Sicherheit vor Rendite. Derzeit werden Wohnungen wieder vermehrt für den Eigenbedarf und nicht mehr so stark als Anlageobjekt gekauft.“

Noch vor kurzem wurden sogar Wohnungen im mittleren Luxus-Segment den Maklern aus den Händen gerissen. Auch das ist jetzt vorbei. Der Wegfall dieser Käufergruppe wird sich gerade in diesem Bereich im Preis besonders niederschlagen. Remax-Geschäftsführer Reikersdorfer: "Bei Wohnungen im Bereich zwischen 500.000 Euro und einer Million Euro rechne ich mit einem deutlichen Rückgang der Preise.“ Ein Indiz dafür ist auch die Leerstandsrate in diesem Segment. Dauerte es in den vergangenen Jahren rund sechs Monate, bis für eine derartige Wohnung ein Käufer gefunden war, stehen Top-Wohnungen jetzt bis zu einem Jahr leer. Im absoluten Luxus-Segment sogar noch länger.

Penthauswohnungen mit einem Quadratmeterpreis von 25.000 Euro sind derzeit nur verkäuflich, wenn sie absolut den Vorstellungen der zumeist aus dem Osten stammenden Interessenten entsprechen. Immobilienmakler Markus Arnold, der auf gehobene Zinshäuser in Wien spezialisiert ist: "Wenn da ein Raum aufgrund der Baugegebenheiten im Dachgeschoß nur ein paar Zentimeter zu schmal ist, war’s das schon.“

Dass es in Wien im Durchschnitt 2014 trotzdem einen Anstieg der Immobilienpreise von 1,8 Prozent geben soll, ist speziell auf Eigentumswohnungen im Zentrum zurückzuführen. Hier gibt es kaum mehr eine Wohnung unter 10.000 Euro pro Quadratmeter. Wohnungen in der Innenstadt und am Rand der angrenzenden Bezirke werden sich weiter um fünf Prozent verteuern. In den anderen Bezirken bleiben sie laut der Remax-Prognose jedoch stabil oder werden billiger. Und selbst die bislang sehr gefragten Wohnungen am Stadtrand werden heuer im Wert leicht sinken.

Noch deutlicher wird der Rückgang im Speckgürtel um Wien sein. In Korneuburg und Stockerau sowie entlang der Westeinfahrt bis Pressbaum sollten sowohl Einfamilienhäuser als auch Grundstücke günstiger werden. Der Grund: Es gibt genügend Immobilien, die jetzt zum Verkauf angeboten werden, aber die Nachfrage ist bislang noch nicht so stark. Makler Eugen Otto: "Speziell in diesen Gegenden können sich Familien nun oft leichter den Traum von einem Eigenheim erfüllen.“

Günstige Bundesländer

Auch in den Bundesländern dürfte sich die Situation für Immobiliensuchende merklich entspannen. Selbst in der bislang teuren Salzburger Innenstadt gibt es wieder Wohnungen zu leistbaren Preisen. Wo vor kurzem noch 5.000 oder 6.000 Euro pro Quadratmeter verlangt wurden, sind jetzt Preise um die 4.500 Euro die Realität.

Nur in Innsbruck ist die Situation anders. Die Tiroler Landeshauptstadt bleibt bei den Preisen weiter im Aufwind. Das durch die Kessellage der Stadt begrenzte Platzangebot für Neubauten und die ständige Nachfrage durch die Universität treiben die Preise nach oben. Sowohl Mieten als auch Kaufpreise werden heuer weiter steigen.“

Chancen auf Zweitwohnsitz

Neben dem Rückgang der Immobilieninvestoren, die nur Anlageobjekte suchten, ist noch ein zweiter großer Trend erkennbar, der die Preise sinken lässt. Remax-Geschäftsführer Reikersdorfer: "Junge Menschen, die von ihren Eltern Immobilien geerbt haben, entschließen sich jetzt oft zum Verkauf. Sie sehen, dass die Preise ihren Höhepunkt erreicht haben und wollen noch rasch davon profitieren.“ Daraus entsteht ein gewisser Angebotsüberhang. Neben Zweitwohnungen in der Stadt, die nicht mehr von der Familie genützt werden, sind davon besonders Ferienhäuser betroffen. Reikersdorfer: "Rund um Wien gibt es derzeit vom Südburgenland bis zum Waldviertel eine Fülle an Zweitwohnsitzen auf dem Markt.“ Aber man muss gar nicht so weit fahren. Selbst im Bereich rund um den Neusiedler See oder im Weinviertel werden derzeit günstige Häuser angeboten.

Wie lange die Entspannung auf dem Immobilienmarkt anhält, ist fraglich. In den kommenden Jahren werden 300.000 Menschen zusätzlich eine Wohnung suchen. Aber in der Seestadt Aspern in Wien werden Wohnungen für 20.000 Menschen geschaffen. Und von der Baubehörde wurde der Dachausbau stark erleichtert. Zinshaus-Experte Arnold: "Es gibt noch 10.000 unausgebaute Dächer in Wien. Das bringt 40.000 Wohnungen. Der Dachausbau wird das Thema der Zukunft.“

Format Serie: Richtig in Immobilien investieren - Teil 1: Aktien & Fonds

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