Format Serie: Richtig in Immobilien investieren - Teil 1: Aktien & Fonds

Format Serie: Richtig in Immobilien investieren - Teil 1: Aktien & Fonds

Die Warnungen, dass es auf den Immobilien-Märkten weltweit zu Überbewertungen und Blasenbildungen kommt, häufen sich. Zuletzt bezeichnete die Oesterreichische Nationalbank den Wiener Sektor als überteuert.

Um 21 Prozent überbewertet. So schätzt die Oesterreichische Nationalbank den aktuellen Status des Wiener Immobilienmarktes ein - nur um im selben Atemzug zu versichern: "Die Gefahr der Immobilienpreisanstiege für die Finanzstabilität wird derzeit als gering eingeschätzt.“ Die vorauseilende Beruhigung ist verständlich, steckt doch vielen Anlegern, Sparern und Hausbesitzern noch das Trauma von 2007 in den Knochen. Damals begann der Kollaps der weltweit überhitzten Immobilienmärkte. In der Folge brach die Finanzkrise mit all ihren bekannten Auswirkungen aus. Diese wirken bis heute nach: So zeigt der MSCI Global Real Estate Index, der die größten Immo-Aktien der Welt nachbildet, noch immer Spuren der Verwüstung. Zwar konnte das Immobilien-Barometer seit dem Krisentief im Jahr 2009 um 165 Prozent zulegen. Im Vergleich zum Vorkrisen-Niveau bleibt aber immer noch ein Minus von 30 Prozent.

Doch selbst wenn eine Wiederholung der Ereignisse von 2007 als unwahrscheinlich angesehen werden kann - unkompliziert gestaltet sich der Immo-Markt aus Anlegersicht definitiv nicht. Das gilt auch für einschlägige Wertpapiere. Wobei sich für Private prinzipiell drei Investmentmöglichkeiten anbieten: Immobilienfonds, die Liegenschaften verwalten. Weiters Indizes, Zertifikate und Fonds, die in Immobilien-Unternehmen investieren oder sie abbilden. Und zu guter Letzt das Investment in eine Immo-Aktie.

Der Kauf einer Einzelaktie beschränkt sich aus österreichischer Sicht auf CA Immobilien (ISIN AT0000641352), Conwert (ISIN AT0000697750), sImmo (ISIN AT0000652250) und Immofinanz (ISIN AT0000809058). Alle vier Titel haben eine bemerkenswerte Rallye hinter sich, das Niedrigzinsniveau treibt Anleger nämlich aus zwei Lagern in die Arme der betreffenden Unternehmen: Sparer, die in physische Immobilien investieren, tragen zur Wertsteigerung der verwalteten Portfolios bei. Renditeorientierte Anleger müssen wiederum in Aktien investieren und tragen auf diese Weise automatisch zum Kursplus bei. Die gute Nachricht für den Sektor: Diese Rahmenbedingungen bleiben erhalten. Die beiden relevanten Notenbanken Federal Reserve in den USA und Europäische Zentralbank (EZB) haben unisono erklärt, die Zinsen "auf absehbare Zeit“ nahe Null zu halten. Das viel zitierte "Tapering“ - also der Ausstieg aus der Bereitstellung von Überschussliquidität - findet in den USA schonend statt und lässt die realen Zinsen nur sehr langsam steigen.

Eine schlechte Nachricht gibt es aber auch: Immo-Titel sind nicht mehr billig. Mit einem für 2014 geschätzten KGV von jeweils rund 18 sind Conwert und CA Immo sogar relativ teuer. Zum Vergleich: Der Wiener Gesamtindex ATX verfügt über ein durchschnittliches KGV von 13.

Bleiben Immofinanz und s Immo. Zwar verbietet auch hier das KGV mit knapp 14 die Bezeichnung "Schnäppchen“, der Preis hält sich aber im erträglichen Rahmen. Immofinanz bietet außerdem eine satte Dividendenrendite von zuletzt 4,2 Prozent, eine ausreichend hohe Marktkapitalisierung und ein einladendes Chartbild. Denn bei steigender Tendenz hat die Durchschnittslinie der vergangenen 50 Tage die 200-Tages-Linie von unten nach oben durchstoßen - ein klassisches Kaufsignal.

Gestreutes Risiko

Wer ein aktienähnliches Engagement sucht, sein Risiko aber streuen will, kann auf diverse gemanagte Fonds zurückgreifen. Ein Beispiel wäre etwa der Pioneer Funds Austria - Europa Real (ISIN AT0000817861). Bemerkenswerterweise liegt die geografische Hauptausrichtung des Dachfonds mit knapp 39 Prozent auf Großbritannien. Mit diesem Fokus ist man in der Vergangenheit goldrichtig gefahren, hat der Londoner Immobilienmarkt im vergangenen Jahr doch die beste Performance seit 2006 erzielt.

Wie für die meisten anderen Asset-Klassen gilt auch für britische Immobilien, dass der "Markt nach einem ziemlich hektischen Jahr eine Pause einlegen wird“, wie Miles Shipside, Director der britischen Immo-Gesellschaft Rightmover in einer Analyse meint. Der Gouverneur der Bank of England, Mark Carney, geht nach einer Verschnaufpause jedoch davon aus, "dass sich der britische Häusermarkt auch 2014 robust“ zeigen wird - eine Ansicht, der man sich offenbar auch bei der Erste Sparinvest anschließt. Auch sie hat Großbritannien in ihrem ESPA Stock Europe Property (AT0000708334) übergewichtet und bringt es dort sogar auf über 40 Prozent Anteil.

Statt in Immobilienaktien-Fonds kann man auch in Fonds investieren, die direkt Liegenschaften kaufen. Diese Anlageform erfreut sich steigender Beliebtheit. Offene Fonds haben 2013 laut Vereinigung Österreichischer Investmentgesellschaften bei den Mittelzuflüssen ein Wachstum von 17 Prozent erzielt. Platzhirsch Bank Austria konnte das Volumen seines auf Österreich ausgerichteten Produkts Real Invest Austria (ISIN AT0000634357) um 350 Millionen auf 2,5 Milliarden Euro erhöhen. Der Raiffeisen-Immobilienfonds (ISIN AT0000633417) investiert in Frankreich, den Niederlanden und Deutschland.

Deim nördlichen Nachbarn ist auch die Immofinanz-Tochter Buwog, die heuer mehrheitlich an die Börse gebracht werden soll, positioniert und will weiter aufstocken. "Wir verhandeln über eine große Akquisition von rund 18.000 Wohnungen“, sagt Immofinanz-CEO Eduard Zehetner.

Hohe Kosten

Sowohl den Aktienfonds als auch den reinen Immofonds ist jedoch eines gemein: Sie eignen sich nur für langfristig orientierte Anleger, die bereit sind, im ersten Jahr ihres Engagements einen fast sicheren Netto-Verlust hinzunehmen. So schlägt zwar jeder der erwähnten Fonds den Durchschnittsertrag der Konkurrenz deutlich. Allerdings muss man gerade im Jahr der Zeichnung Gebühren von durchschnittlich fünf Prozent in Kauf nehmen. Es ist daher nachvollziehbar, dass die empfohlene Behaltefrist bei vier Jahren beginnt.

Wer diese Anlaufkosten vermeiden und flexibler agieren will, kann dies über Zertifikate auf einschlägige Indizes oder ETFs (Exchange Traded Funds) tun. Das Parade-Papier ist hier der weltweit aufgestellte iShares MSCI Global (ISIN DE000A0H0769). Wie alle ETFs bildet er passiv einen Index ab.

Global und günstig

Wer auf Großbritannien setzen will, kann den ComStage Stoxx Europe 600 Real Estate (ISIN LU0378436793 ) zeichnen, in dem das Königreich mit 40 Prozent übergewichtet ist. Doch auch China muss man nicht außer Acht lassen. In der Volksrepublik haben die Volumina beim Verkauf von Eigenheimen 2013 die Eine-Billion-Dollar-Marke überschritten. "Der chinesische Immobilienmarkt bleibt heiߓ, analysiert Credit Agricole. Sorgen, dass es er bereits zu heiß sein könnte, sind übertrieben. "Denn Chinas Wachstum hängt von der Entwicklung des Immobilien-Marktes ab“, so Credit Agricole. Das weiß man auch in der Regierung. Ein Abwürgen des Marktes von offizieller Seite erscheint also unwahrscheinlich. Zur Rendite-Steigerung kann man via Lyxor ETF Asia ex Japan (ISIN FR0010833541) eine kleine, weil etwas riskante Position einnehmen.

Und die USA, Mutter aller manisch-depressiver Entwicklungen auf dem Finanzmarkt? Ebenfalls riskant. Aber: Trotz Tapering bleiben die Leitzinsen wohl bis 2015 bei Null. Der einschlägige Immobilen-Vertrauensindex befindet sich bei 56 Zählern. Solange der Index über 50 notiert, gehen die befragten Marktteilnehmer von einem positiven Umfeld aus. Zwar ist auch hier von nicht mehr ganz so euphorischen Wachstumsraten auszugehen, an positiven Entwicklungen kann man aber über den iShares North America ETF Real (ISIN DE000A0H0769) partizipieren.

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