So können Vermieter Steuern sparen
Vermieter einer Wohnung oder eines Hauses profitieren von regelmäßigen Einnahmen. Allerdings müssen sie ihre Mietzinseinnahmen versteuern. Ausgaben für die vermietete Immobilie können sie jedoch über die Steuererklärung zurückholen.
Mit diesen Tipps können Vermieter viel Geld über die Steuererklärung zurückholen.
Vermieter einer Immobilie haben zwar ein Einkommen, müssen die Mietzinseinnahmen aber versteuern. Hinzu kommen Ausgaben für die vermietete Immobilie, wie beispielsweise Wohnungsanzeigen, Maklerkosten und Renovierungen. Viele dieser Ausgaben lassen sich jedoch über die Steuererklärung wieder zurückholen.
WERBUNGSKOSTEN SIND STEUERLICH ABSETZBAR
Im Rahmen einer Immobilienvermietung versteht man unter Werbungskosten sämtliche Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen. Diese können regelmäßig anfallen, wie beispielsweise Finanzierungskosten fürs Immobiliendarlehen, die AfA oder Betriebskosten. Sie können aber auch einmalig beziehungsweise unregelmäßig auftreten, wie Maklerkosten, Herstellungs- oder Sanierungskosten sowie rechtliche oder steuerliche Beratungshonorare. Egal, ob die Werbungskosten regelmäßiger oder unregelmäßiger Natur sind – Vermieter dürfen sie von der Steuer absetzen. Hierfür müssen sie diese Kosten den Mietzinseinnahmen gegenüberstellen.
AFA FÜR ANSCHAFFUNGS- UND HERSTELLUNGSKOSTEN NUTZEN
Das Kürzel AfA steht für Absetzung für Abnutzung. Wer eine Immobilie kauft oder baut, um sie zu vermieten, darf die Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten steuerlich geltend machen. Der Staat gibt Eigentümern diese Erleichterung, weil sich das Gebäude mit der Zeit abnutzt. Wegen der zeitlichen Dimension dürfen die Kosten nicht auf einmal, sondern ausschließlich über die Nutzungsdauer der Immobilie hinweg abgesetzt werden. Zudem müssen Vermieter die Grundstückskosten abziehen.
Bei Mietshäusern geht der Staat von einer Nutzungsdauer von 66,6 Jahren aus und besteht auf einen AfA-Prozentsatz von 1,5. Das heißt, pro Jahr dürfen Vermieter 1,5 Prozent der Herstellungs- oder Anschaffungskosten für die Mietswohnung oder das Mietshaus in der Steuererklärung angeben. Ausnahmen von dieser Regel sowie ein Rechenbeispiel werden in diesem Ratgeber rund um die Versteuerung der Mieteinnahmen erklärt.
SO GEHEN VERMIETER MIT VERLUSTEN RICHTIG UM
Manchmal kann es vorkommen, dass Vermieter beispielsweise durch teure Renovierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen Verluste mit der Mietimmobilie erwirtschaften. Hat der Vermieter jedoch anderweitige Einkünfte – beispielsweise durch ein Angestelltenverhältnis oder durch ein selbstständiges Gewerbe – kann er diese Verluste mit seinen Einkünften verrechnen. Dies muss allerdings im selben Jahr geschehen, denn sonst ist der Steuervorteil verloren. Hat der Vermieter keine weiteren Einkünfte als die aus der Vermietung, kann er die Verluste nicht von der Steuer absetzen.
STEUERVORTEILE ÜBER DAS MIETVERHÄLTNIS HINAUS NUTZEN
Vermieter haben nicht nur bei einem bestehenden Mietverhältnis die Möglichkeit, Steuervorteile zu nutzen, sondern manchmal auch davor und danach. Wenn ein Vermieter die Mietwohnung oder das Mietshaus im Vorfeld saniert oder instand setzt, kann er diese Kosten als Vorwerbungskosten in der Steuererklärung geltend machen. Ebenso auch die Kosten für Immobilienanzeigen oder fürs Beauftragen eines Maklers. Das funktioniert aber nur, wenn angehende Vermieter ihre Vermietungsabsicht nachweisen können, beispielsweise durch einen Vorvermietungsvertrag mit dem künftigen Mieter.
Neben Vorwerbungskosten dürfen Vermieter in einigen Fällen auch Nachwerbungskosten ansetzen. Dazu gehören unter anderem Reparaturen, Grundsteueranteile oder offene Betriebskosten wie Müllabfuhrgebühren aus dem vergangenen Mietverhältnis.
WER SICH INFORMIERT, SPART
Vermieter können über die Angabe ihrer Werbungskosten in der Steuererklärung jede Menge Geld vom Finanzamt zurückholen. Wichtig ist, sich gut zu informieren, damit es am Ende tatsächlich zu einer Steuererstattung und nicht zu einer Nachzahlung kommt.
