Das sollte die perfekte Wohnung zum Vermieten bieten

Das sollte die perfekte Wohnung zum Vermieten bieten

Kauf von Immobilien zum Mietwohnung: Beschaffenheit und Lage wollenl wohl überlegt sein und entsprechen nicht unbedingt den eigenen Bedürfnissen.

Eine solide Rendite ist gerade in langen Phasen niedriger Zinsen Goldes wert. Doch viele begehen schon beim Kauf von Wohnungen zum Vermieten gravierende Fehler. Auf welche entscheidenden Kriterien es beim Kauf solcher Wohnung ankommt und auf welchen Wohnungen Vermieter oft sitzen bleiben.

Immer mehr Anleger kaufen eine Wohnung, um sie zu vermieten und so niedrigen Zinsen am Sparbuch und riskanten Investments an der Börse zu entgehen. Aber auch bei solchen Investments kann man gravierende Fehlentscheidungen treffen. Oft sind schon sind die Überlegungen über eine passende Wohnung zum Vermieten falsch.

Schoellerbank, Wealth Manager Werner Obenaus kennt die
typischen Fehler bei der Suche nach einer geeigneten Immobilie zum Vermieten . Investoren fragen sich:

- Gefallen mir die Lage und das Umfeld der Wohnung?
- Können meine Kinder diese Wohnung während des Studiums nutzen?
- Kann ich mir vorstellen, irgendwann einmal selbst in der vermieteten Wohnung zu leben?

„Diesen Zugang sollten Anleger gleich über Bord werfen. Stattdessen sollte man sich in die Lage des Vermieters versetzen“, rät Obenaus.

So sollte vielmehr eine passende Immobilie beschaffen sein:
- In welcher Lage sind die höchste Nachfrage und somit der geringste Leerstand zu erwarten?
- Ist die Lage auch noch in zehn oder zwanzig Jahren attraktiv?
- Wie müssen die Eckdaten der Wohnung aussehen, damit sie am Markt Anklang findet?
- Bei welcher Immobilie kann ich den besten Ertrag erzielen?

Klein und damit leistbar

Investoren sollten vor allem bedenken, dass aufgrund steigender Preise bei Kauf-Immobilien und damit auch der Mieten, deutlich kleinere Wohnungen als noch vor ein paar Jahren gefragt sind. „Gerade beim Umzug in die erste Wohnung muss sie in erster Linie leistbar sein“, so Schoellerbank-Investmentprofi Obenaus. Neben dem Preis, sind eine gute Lage und die funktionelle Ausstattung entscheidend, wie eine Wohnung am Markt ankommt.

Wohnungsgröße: Zwei Zimmer und nicht größer als 60 Quadratmeter

Die ideale marktfähige Mietwohnung besteht nach Erfahrung des Schoellerbank-Wealth-Managers aus zwei Zimmern und ist nicht größer als rund 60 m². Auch Mikrowohnungen, die eine Wohnfläche von maximal 30 m² bis 35 m² haben, liegen im Trend. Hier spielen sich Wohnen, Schlafen und Essen in einem Raum ab und nur Badezimmer und Toilette sind getrennt. Durch klug eingesetzte Raumteiler und „versenkbare Betten“ kann so selbst unter diesen Umständen ein großzügiges Wohngefühl vermittelt werden. Neben jungen Erwachsenen, Singles oder Studenten, interessieren sich auch Pendler für kleine Wohnungen.

Die Preise für Mietwohnungen bis 60 Quadratmeter sind seit 2013 stetig angezogen. 2016 stiegen die Mieten solcher Wohnungen im schnitt gar um 6,5 Prozent.

Kleine Zielgruppe, kleine Rendite

Das Ziel jedes Vermieters ist ein möglichst geringer Leerstand. Dieser wird am verlässlichsten durch Wohnungen in einer gefragten Größe und einer guten Lage erreicht. Diesem Anspruch versuchen auch die Bauträger bei Neubauten und Sanierungen gerecht zu werden. So werden nach Beobachtung von Obenaus beispielsweise nur noch sehr wenige Fünf-Zimmer-Wohnungen gebaut. Noch vor ein paar Jahren, wurden bei den Dachboden ausbauten große Penthäuser bevorzugt. Doch je größer die Wohneinheit, umso geringer die Rendite. Obenaus: „Heute entstehen deshalb daraus meist zwei bis drei kleinere, leichter vermietbare Einheiten.“

Wenig verwinkelte Räume, keine Luxusausstattung und viel Stauraum

In den großen Städten spielen für junge Erwachsene die Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln, zum Zentrum, zu hippen Märkten und zur Universität ebenso eine wichtige Rolle.
Zu einer funktionellen Ausstattung zählen Bad und Küche. „Aber Luxusarmaturen im Bad, ein teurer Parkettboden oder eine Designerküche sind nicht angebracht“, weiß Immobilien-Investment-Experte Obenaus. Das ist zwar schön und gut,“ aber eine Miete kann man dafür in den seltensten Fällen verlangen.“ Vielmehr kommt es auf eine funktionale und qualitativ ansprechende Ausstattung an. „Wohnungen mit hellen, wenig verwinkelte Räume und ausreichend Stauraum sind ebenfalls gut zu vermarkten.“ Bei einer guten Planung von Neubauten werden bereits Standardmaße der Möbelindustrie berücksichtigt. Auch Anschlüsse für eine Waschmaschine im Badezimmer oder Abstellraum sind beliebt. Wäschewaschen sollte man in der Wohnung ebenfalls vorsehen. Allgemein zugängliche Waschküchen sind nicht sonderlich beliebt bei Mietern.

Günstig schlägt Helligkeit

Eine weitere Beobachtung, die der Vermögensmanager gemacht hat: „Die oberen Stockwerke sind zwar als erstes an Investoren verkauft, aber die Wohnungen in den unteren Etagen sind am schnellsten vermietet.“ Das zeige, das für Mieter vor allem die Leistbarkeit eine große Bedeutung hat. Helligkeit und geringe Lärmbelästigung bei Wohnungen in den oberen Etagen spielen für Mieter dagegen letztlich eine geringere Rolle.

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