Wohnkredit: Welche Sicherheiten sind erforderlich bzw. sinnvoll?

Wohnkredit: Welche Sicherheiten sind erforderlich bzw. sinnvoll?

Wahl der richtigen Sicherheiten:

Die Bank wird zur Besicherung des Kredites in der Regel eine Hypothek ins Grundbuch eintragen. Die Hypothek dient zur Absicherung der jeweiligen Restschuld (Zinsen und Tilgung) bei einem Zahlungsausfall. Die Höhe der eingetragenen Hypothek sollte sich daher nach dem jeweiligen Wert der Immobilie und der Höhe des ausstehenden Finanzierungsbetrages richten. Banken tragen in der Regel bis zu 130 % des Kreditbetrages als Hypothek im Grundbuch ein.

Beachten Sie, dass die Banken nicht vom Kaufpreis der Immobilie, sondern für die Beurteilung Ihres Kreditwunsches vom sogenannten Belehnwert ausgehen. Der Verkehrswert der Immobilie ist in der Regel der Kaufpreis (ohne Nebenkosten). Der Verkehrswert wird seitens der Bank dahingehend geprüft, ob dieser für das Kaufobjekt angemessen ist. Bei einer deutlichen Überzahlung des marktüblichen Satzes, wird die Bank den Verkehrswert hinterfragen bzw. ggf. im Zweifelsfall geringer ansetzen. Ein Gutachten über den Wert der Immobilie hilft Ihnen hier in der Argumentation. Der ermittelte Verkehrswert bildet die Basis um den Belehnwert der Immobilie zu ermitteln. Dabei wird ein Abschlag vom Verkehrswert angesetzt der – im Fall eines Zahlungsausfalles – das Risiko und die Kosten für eine Verwertung der Immobilie durch die Bank decken soll.

Im obigen Beispiel ist der Kreditbetrag im Belehnwert der Immobilie gut gedeckt. Die Höhe der Hypothek sollte den Kreditbetrag nicht wesentlich übersteigen um zusätzliche Kosten (Eintragungsgebühr) zu vermeiden.

Falls der freie Belehnwert der Immobilie geringer als der Kreditbetrag ist, so spricht man von einem „Blankoanteil“. In diesem Fall können zusätzliche Sicherheiten verlangt werden. Da zusätzliche Sicherheiten das Risiko der Bank reduzieren verbessern Sie – falls Sicherheiten von der Bank gefordert werden – nicht nur Ihre Chancen auf Kreditgewährung, sondern auch Ihren Verhandlungsspielraum bei der Konditionierung. Die Bank erspart sich bzw. reduziert dadurch folgende Kosten:

  • Kosten für die Unterlegung des Kredites mit Eigenkapital (sog. Eigenkapitalkosten)
  • Kosten für die Risikovorsorge (sog. Standardrisikokosten)
  • Kosten für die Liquiditätsbeschaffung bei (auch teilweiser) Bardeckung (z.B. Verpfändung eines Sparbuches) des jeweils aushaftenden Kredites.

Weitere gängige Sicherheiten bei Hypothekarkrediten im Überblick:

Wenn bei Ihrem Kreditwunsch noch ein Blankoanteil (das ist der aus Banksicht noch unbesicherte Teil der Finanzierung) besteht, können weitere Sicherheiten angeboten werden, um diesen Blankoanteil (= Differenz zwischen Belehnungswert (BLW) und Kreditbetrag (z.B. BLW EUR 100.000 - Kreditbetrag EUR 120.000 = - EUR 20.000 Blankoanteil) zu reduzieren:

Zur Vermeidung / Reduktion eines Blankoanteils und damit zur Verbesserung der Besicherung werden erforderlichenfalls folgende Sicherheiten angeboten:

  • Ersparnisse: Guthaben auf Sparbüchern, Bausparverträge als Pfand
  • Versicherungen: Der aktuelle Rückkaufswert bestehender Versicherungen
  • Simultanhypothek: Falls Sie über weitere (zumindest teilweise lastenfreie) Liegenschaften verfügen

Ihr Vorteil: Eine ausreichende Besicherung erhöht einerseits die Chance auf Kreditgewährung und verhilft Ihnen zu einer besseren Kondition!

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