Wohnbaufinanzierung: Neue Hürden für Häuselbauer

Bei der Finanzierung von Eigenheimen hat die EU deutlich strengere Regeln aufgestellt. Seit wenigen Monaten müssen Verbraucher einem strengen Prozess durchlaufen.

Der Traum vom eigenen Heim wird noch schwieriger. Seit wenigen Monaten müssen Verbraucher einen noch strengen Prozess durchlaufen als bisher.

Ein neues EU-Gesetz ist eigentlich dazu da, Kreditnehmer noch besser zu schützen. Doch für potentielle Kreditnehmer ist es seit März mühsamer geworden einen Kredit zu bekommen. Was sich geändert hat, wie Kreditnehmer darauf reagieren und wer die großen Profiteure dieses neuen Gesetzes sind.

Viele merken erst im Gespräch mit dem Bankberater, dass die Uhren anders ticken. Hat sich doch bei der Vergabe von Wohnbaukrediten seit dem neuen EU-Gesetz im März so manches geändert. Schon einen Folder mit den aktuellen Konditionen des Instituts sucht man in vielen Banken vergeblich. Solche sogenannten Schaufensterkonditionen sind streng genommen nicht mehr erlaubt.
Bevor man nun überhaupt etwas über die Konditionen der Bank erfährt, muss der Kunde ein neues Prozedere durchlaufen. „Bisher haben Kreditwerber eine erste Information von ihrem Bankberater binnen ein paar Minuten erhalten, jetzt muss man zwei Stunden einkalkulieren“, erklärt Wolfgang Mauer, Geschäftsführer des Online-Kreditvergleichsportals creditnet.at.

Bank kann erstmals belangt werden

Ziel der neuen EU-Richtlinie ist es, jene, die ein Eigenheim finanzieren, stärker als bisher vor finanzieller Überlastung zu schützen. Dafür sollen die Banken noch gründlicher als bisher prüfen, ob der Kunde den Kredit auch über die gesamte Laufzeit bedienen kann. Besonders pikant für die Bank: Sie haftet nun erstmals auch für Beratungsfehler bei Krediten. Das bedeutet: Kann der Kunde die Kreditraten nicht mehr bedienen, muss die Bank fürchten, dass sie von diesem verklagt wird, weil dieser nicht entsprechend aufgeklärt wurde. „Die Absichten des Gesetzgeber sind gut, aber die Realität ist eine andere“, urteilt Creditnet-Boss Maurer. Grund dafür sei der deutlich gestiegene bürokratische Aufwand und die damit verbundene gestiegene Komplexität der Beratung.

Haushaltsrechnung steht im Zentrum

Der Schwerpunkt der EU-Richtlinie liegt beim Beratungsprotokoll. Zuerst muss der Berater beispielsweise deklarieren, dass er nur Produkte seiner Bank verkauft und demnach nicht unabhängig agiert. Dann muss der Kunden über grundsätzliches zu Wohnbaukrediten aufgeklärt werden, etwa was der Unterschied zwischen einem fix- oder einem variablen Zinssatz ist. Dann erfolgt die Bestandsaufnahme des Kunden, in dessen Zentrum die Haushaltsrechnung steht. Dabei geht es um den Ist-Zustand der monatlichen Ein- und Ausgaben, mögliche Zukunftsperspektiven der Kreditwerber sollen keine Rolle mehr spielen. Betroffen von dieser neuen Regelung sind etwa junge Familien. „Ob eine Frau nach der Karenz wieder mehr verdient, zählt vielfach nicht mehr“, weiß Maurer. Wie Banken vorgehen, sei aber nicht einheitlich. „Alle arbeiten unterschiedlich“, resümiert Maurer. Die einen würden etwa das Karenzgeld in die Haushaltsrechnung einbeziehen, die anderen, weil nicht pfändbar, nehmen dieses Geld in die Kalkulation mit auf.

Die Spanne, wie streng die Banken die neue Richtlinie auslegen, ist groß. Das Gesetz ist in vielen Bereichen nicht in Stein gemeiselt und lässt den Banken durch allgemein gehaltene Passagen Spielraum. Maurer: „Viele Punkte sind in der Praxis auch einfach nicht umsetzbar.“

Über 60-jährige erhalten in Österreich ohnehin keinen Wohnbaukredit

In Deutschland bringt das neue Gesetz die gesamte Branche in Aufruhr. Dort sind davon neben jungen Familien vor allem ältere Menschen betroffen, die über 60 Jahre sind und nun plötzlich keinen Wohnbaukredit mehr bekommen. „Da bricht ein Geschäft weg, das Zehntausende betrifft“, erläutert Maurer. In Österreich ist das kein Problem, Ältere haben hier sowieso nie einen Wohnbaukredit bekommen. Je nach Ablebenswahrscheinlichkeit laut Sterbetafel und tatsächlichem Alter gibt es hierzulande Konsumkredite für maximal zehn Jahre. Ein Wohnbaukredit fiel damit sowieso schon bisher flach - was im Übrigen dem EU-weit verordnetem Verbot der Altersdiskriminierung zuwider läuft.

Eigenmittelvorschriften nicht verschärft

Die Höhe der verlangten Eigenmittel durch die Bank ist seit dem neuen Gesetz nach Einschätzung von Creditnet jedoch nicht gestiegen. „Was zählt ist das Verhältnis vom Kreditvolumen zum Einkommen“, so der Kreditspezialist. Das sieht auch das neue Gesetz vor. Viele Banken schielen aber dennoch stark auf hohe Eigenmittel, die Krediten gegenüberstehen. Maurer „Für den Konsumenten haben höhere Eigenmittel bei guten Einkommen jedoch keine Logik.“ Das wäre nur für die Bank im Fall einer Bankenpleite relevant. Ängste von Kreditnehmer, dass Banken bis zu 50 Prozent an Eigenmittel verlangen könnten, hält Maurer für unbegründet. "Dann könnten 90 Prozent der Finanzierungen in diesem Bereich nicht mehr abgewickelt werden." Denn mehr als zehn Prozent der Kreditnehmer haben nicht mehr als 50 Prozent der Kreditsumme zur Verfügung.

Kunden vergleichen kaum noch die Konditionen

„Für die Konsumenten sind die Auswirkungen trotz der Absicht diese vor zu hohen Kreditrisiken zu bewahren, trotzdem negativ“, analysiert Mauer. Es würden zwar durch die strengere Prüfung im Schnitt nicht weniger Kredite vergeben, „aber die Kunden vergleichen durch den hohen Zeitaufwand, der nun dafür nur nötig ist, die Konditionen praktisch kaum noch mit anderen Instituten.“ Früher seien die Kunden mit sechs, sieben Angeboten eventuell noch zum Vermittler gekommen und gefragt, ob es nicht doch noch etwas besseres gebe. Nun hätten die Kreditsuchenden meistens nur noch ein Angebot in der Tasche. „Die Leute wollen sich den zeitaufwendigen Vergleich nicht mehr antun. Wir, die Vermittler, sind die großen Profiteure.“ Das Potential ist schon derzeit groß. In anderen EU-Ländern wird die Vergabe der Baufinanzierung im Schnitt je zur Hälfte von Banken und Vermittlern übernommen. In Österreich dominiert das Bankgeschäft. 80 Prozent der Häuselbauer gehen direkt zu den Banken. „Das ändert sich nun“, sagt Maurer.

Schon bisher extrem niedriges Ausfallsrisiko

Die strengeren Gesetze für die Kreditvergabe hält Maurer für überzogen. „Auslöser dafür war die Bankkrise in den USA, wo sogar an Arbeitslose Wohnkredite vergeben wurden.“ In Europa dagegen liege die Ausfallsquoten bei Wohnbaukrediten seit Jahren zwischen 0,5 und 0,2 Prozent und ist damit verschwindend gering.

Dass das Klagsrisiko durch das neue Gesetz auch die Vermittler trifft, schreckt Maurer nicht. „Als unabhängiger Berater mit Produkten verschiedener Banken im Angebot tut man sich leicht. Die Bank hat doch selten zufällig zu 100 Prozent genau das Produkt, das der Kunde braucht und will.“ Will etwa ein Kunde einen Kredit über 40 Jahre, können ihm das die meisten Institute nicht bieten. Sich selbst auf die Suche nach genau der Bank, die das macht, ist vielen zu aufwendig und sie nehmen das Risiko, dass eine kürzliche Laufzeit für sie mit sich bringt in Kauf - sofern die Bank den Kredit bewilligt.
"Wohnbaukredit zu vermitteln, ist für Banken ein Spagat, der auch ein höheres Risiko mit sich bringen kann.", sagt Maurer. Das Risiko der Vermittler, dass der Beratungsaufwand umsonst war und der Kunde letztlich bei einem anderen Berater abschließt oder doch wieder direkt zur Bank, ist zudem gering.

Kreditberatung für Banken ein schwieriger Spagat

Die Banken stecken durch das neue Gesetz auch in anderen Bereichen in einer Zwickmühle. Der Kostendruck steigt, die Zahl der Mitarbeiter muss gesenkt werden. Gleichzeitig steigen die Anforderungen an die Beratungsqualität und damit der Zeitaufwand pro Kunde. Das Prozessrisiko steigt. Und längst nicht jeder Kunde, der sich beraten lässt, schließt auch ein Geschäft ab.

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