Immer weniger kaufen Vorsorgewohnungen

Immer weniger kaufen Vorsorgewohnungen

Wer eine Vorsorgewohnung kauft, hat zwar Steuervorteile, aber auch viele Pflichten und Einschränkungen.

2018 gab es erstmals seit Jahren einen Rückgang bei der Nachfrage von Vorsorgewohnungen, obwohl das Angebot weiterhin hoch ist. Denn der Steuervorteil rechnet sich für viele nicht mehr. Was das System ins Wanken bringt.

Am Markt für private Immobilieninvestments hat sich 2018 eine bemerkenswerte Trendwende vollzogen, wie aus dem Marktbericht „Vorsorgewohnungen Wien 2019“ der EHL Wohnen hervorgeht. Die Zahl der angebotenen Vorsorgewohnungen ist demnach zwar weiterhin hoch, nur werden immer weniger Wohnungen auch als solche erworben, sondern schlicht als Eigentumswohnungen gekauft.

Eigentlich sind Vorsorgewohnungen dazu gedacht, 20 Jahre lang zu vermieten, um so die Vorsteuer geltend machen zu können und im Alter dann mit dieser Wohnung gut versorgt zu sein. Ein guter Gedanke, aber die gestiegenen Preise machen diesen Steuervorteil immer mehr zunichte.

Eigennutzerpreis wird gezahlt
Privatanleger kaufen deshalb immer öfter zum Eigennutzerpreis und verzichten damit auf den Umsatzsteuervorteil beim Ankauf. Weil die Anleger im Grundbuch mit dem Eigennutzerkaufpreis aufscheinen, werden diese auch nicht als solche geführt. Was 2018 erstmals seit einigen Jahren zu einem Rückgang bei der Zahl der Vorsorgewohnungen geführt hat.

Eine Wohnung, die zum Eigennutzerpreis erworben wird, ist eine Wohnung die von einem selbst bewohnt wird. Im Gegensatz dazu steht der Investorenpreis: Die so erworbene Wohnung wird für Wohnzwecke vermietet.

Hohe Grundkostenanteil frisst Steuervorteil auf
Zudem war das Rekordjahr 2017 durch diverse Nacheintragungen von Projekten ins Grundbuch auch ein statistischer Ausreißer. Grund für diese Entwicklung ist vor allem der stark gestiegene (meist umsatzsteuerfreie) Grundkostenanteil an den Gesamtkosten, der dazu führt, dass die abzugsfähige Vorsteuer an Bedeutung verliert.

Geringe Steuerersparnis rechtfertigen beschränkte Eigennutzung nicht mehr
Das gleiche gilt auch für generalsanierte Wohnobjekte. „Oft nur mehr sechs oder acht Prozent Ersparnis beim Kauf rechtfertigen für viele Anleger die mit dem Vorsteuerabzug verbundenen Auflagen wie die 20 Jahre dauernden Aufzeichnungspflichten und vor allem Einschränkungen bei der Eigennutzung nicht mehr“, erklärt Sandra Bauernfeind, Geschäftsführerin von EHL Wohnen.

Die Zahlen würden zwar deutlich zeigen, dass die Zahl der Vorsorgewohnungen steigt, „aber beim aktuellen Preisniveau sind klassische Eigentumswohnungen für Investoren ähnlich attraktiv wie vorsteuerabzugsberechtige Vorsorgewohnungen.“ Das große Interesse institutioneller und privater Großinvestoren an Veranlagungen im Wohnungssektor sorgt zudem für eine Verknappung des Angebots an Wohnungen, die im Wohnungseigentum verkauft werden.

Entwickler von Wohnungen behalten diese selbst
2018 gab es zwar einen starken Anstieg bei Gesamtverkäufen neuerrichteter Wohnobjekte. "Es wurden jedoch zahlreiche Neubauten von den Entwicklern langfristig ins eigene Portfolio übernommen“, so Bauernfeind. „Diese Wohnungen stehen dann für Privatanleger nicht mehr zur Verfügung. Auch in der Vermietung zeigt sich deutlich, dass die Nachfrage umgebrochen hoch ist – Vorsorgewohnungen werden daher auch weiterhin ein zukunftsträchtiges Investitionsmodel sein.


Kennzahlen Markt für Vorsorgewohnungen in Wien 2018:
 Anzahl der verkauften Vorsorgewohnungen: 677
 Investiertes Gesamtvolumen: 150.184.974 Euro
 Durchschnittspreis (netto) je Vorsorgewohnung: 221.839 Euro

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