Darum werden zu wenige Altbauwohnungen vermietet

Darum werden zu wenige Altbauwohnungen vermietet

Viele Besitzer von Altbauwohnungen lassen diese lieber leerstehen als diese unter schwierigen gesetzlichen Bedingungen zu vermieten.

Die Immobilienbranche quält sich seit langem mit gesetzliche Regelungen, die ihrer Ansicht nach einen florierenden Wohnungsmarkt behindern. EHL-Wohnimmobilienexperten Sandra Bauernfeind sagt durch welche Maßnahmen wesentlich mehr Altbauwohngen zur Vermietung auf den Markt kommen könnten.

In den vergangenen Jahren sind zwar gerade in Wien viele neue Wohnungen entstanden, aber das entspricht gerade einmal ein Prozent des Altbestands. In den vergangenen zehn Jahren sind dadurch aber, trotz wirtschaftlich guter Konjunktur, nur knapp sieben Prozent der heute in Wien existierenden Wohnungen entstanden. Eines der Ursachen: Altbauwohnungen sind nicht ausreichend am Markt.

„Die Nutzung des Altbestands ist aber der wichtigste Schlüssel für einen funktionierenden Wohnungsmarkt mit einem ausgeglichenen Verhältnis von Angebot und Nachfrage“, erklärt Sandra Bauernfeind, Geschäftsführende Gesellschafterin von EHL Wohnen. Ihre Kritik: Sinnvolle Rahmenbedingungen, die zu fairen und leistbaren Konditionen führen, fehlen.

Dringenden Handlungsbedarf sieht Bauernfeind vor allem bei drei Punkten: Vereinfachung des Mietrechts, marktadäquate Vorschriften für die Miethöhe und Erleichterungen beim Ausbau von Bestandsobjekten.

Vereinfachung des Mietrechts


„Wir leisten uns das wahrscheinlich komplizierteste Mietrecht der Welt und der Markt funktioniert trotzdem nicht“, so Bauernfeind. Zumindest ein Teil des Leerstands sei darauf zurückzuführen, dass vor allem private Eigentümer, die Wohnungen lieber leer stehen lassen, weil sie die komplexen rechtlichen Risiken des Mietrechtsgesetztes (MRG) scheuen würden. „Sie sind verunsichert, was die Kündigung von Mietverträgen betrifft und lassen daher die Wohnungen lieber leer stehen lassen.“

Damit mehr Altbauwohnungen vermietet werden, sollte laut Bauernfeind folgendes geändert werden:
1. Leichtere Durchsetzung gesetzlich möglicher Kündigungen Damit müsste der aktuelle gesetzliche Rahmen des Mieterschutzes nicht einmal angetastet werden, aber selbst innerhalb dieses Gesetzes seien Kündigungen in der Praxis oft schwierig. Kündigungsverfahren oft mehrere Jahre.
2. Befristet vermieten ohne Abschlag Vor allem private Vermieter wollen ihre Wohnungen oft nur für eine beschränkte Zeit vermieten. Dafür dürfen sie derzeit aber weniger verlangen und müssen einen Abschlag auf die sonst zulässige Miete hinnehmen. Bauernfeind: „Das führt in der Praxis oft dazu, dass die Wohnungen nicht günstiger, sondern gar nicht vermietet werden.“ Das betrifft tausende Wohnungen und würde das Angebot an verfügbaren Altbauwohnungen spürbar verknappen.
3. Keine Eingriffe mehr in bestehende Verträge Gesetzliche Maßnahmen wie das Aussetzen zuvor vertraglich festgelegter Inflationsanpassungen hatte zwar geringe finanzielle Folgen für Vermieter, doch seither sitzt die Angst der Immobilienbesitzer tief, dass sie auch jederzeit mit anderen und schwerwiegenderen Eingriffen in bestehende Verträge rechnen müssen.
4. Beschränkung der Eintrittsrechte in Altmieten Die weitgehenden Rechte von Nachfahren in Uraltmietverträge einsteigen zu können, bewirken, dass es eine immer größere Diskrepanz zwischen jenen gibt, die von extrem günstigen Altverträgen profitieren, und aktuell wohnungssuchenden Menschen. „Wenn Studenten oder junge Familien, die aus den Bundesländern zuziehen, für ein Zimmer mehr bezahlen als manche neue Mieter nach Vertragsübernahmen großer Altbauwohnungen in bester Innenstadtlage, ist das nicht nur ungerecht, sondern führt auch dazu, dass zahlreiche eigentlich gar nicht mehr benötigte Wohnungen weiter angemietet werden und so den Menschen, die sie wirklich brauchen würden, nicht zur Verfügung stehen“, erklärt Bauernfeind.

Forderung: Marktgerechte Mieten auch für Altbauwohnungen
Lange Zeit wurde der in Wien weit unter dem wahren Marktpreis angesetzte Richtwert für Mieten in Wohnungen aus der Zeit vor 1945 durch die zulässigen Lagezuschläge einigermaßen ausgeglichen. Seit einem OGH-Urteil im November 2017, das die Voraussetzungen geschaffen hat, um Lagezuschläge neu zu definieren, ist ein Großteil der zulässigen Zuschläge gestrichen worden. "Die so nur noch erzielbaren Mieten haben sich vom tatsächlichen Marktniveau teilweise absurd weit entfernt", ärgert sich Bauernfeind.

Realistische Richtwerte gefordert
Die in Wien angesetzten Richtwerte liegen laut EHL nicht nur weit unter dem Marktniveau, sie sind auch so niedrig angesetzt, dass damit die relativ hohen Erhaltungskosten eines Objekts aus der Gründerzeit vielfach nicht gedeckt werden können. Dieses Problem wurde durch die erwähnte Neudefinition der zulässigen Lagezuschläge noch deutlich verschärft. „Zu solchen Bedingungen kann nicht auf Dauer vermietet werden, ohne den Bestand zu gefährden. Wenn hingegen Mieten möglich sind, die wenigstens in der Nähe des eigentlichen Marktniveaus liegen, käme binnen kürzester Zeit ein großes Angebot an Altbauwohnungen auf dem Markt, das einerseits den Wohnungsmarkt insgesamt entlasten, andererseits auch dafür sorgen würde, dass auch im Altbausegment selber die Mieten nicht dramatisch steigen würden.“

Erleichterungen beim Dachbodenausbau notwendig
Der starke und bereits lang anhaltende Trend zur Parifizierung von Zinshäusern hat dazu geführt, dass ein wesentlicher Teil der Gründerzeithäuser heute im Besitz von Wohnungseigentumsgemeinschaften (WEG-Objekte) stehen. Da wesentliche wirtschaftliche Entscheidungen nach der derzeitigen Gesetzeslage einstimmig sein müssen, führt das in der Praxis dazu, dass auch wirtschaftlich sinnvolle Dachbodenausbauten nur sehr selten möglich sind. „Hier bleibt ein wichtiges Potenzial zur Schaffung zusätzlichen Wohnraums in guten Lagen mit bereits vorhandener Infrastruktur ungenutzt“, erklärt Bauernfeind. „Mit einem Wechsel vom Einstimmigkeits- zum Mehrheitsprinzip könnte der Gesetzgeber rasch und ohne Nachteile für irgendeine Seite dafür sorgen, dass über viele Jahre hinweg jährlich mehrere hundert zusätzliche, hochwertige Wohnungen entstehen. Auch wenn diese großteils im gehobenen Preisbereich angesiedelt wären, verringert das in weiterer Folge natürlich auch den Druck in den kostengünstigeren Marktsegmenten.“

Liberalisierung des Wohnungsmarktes würde wie bei Flügen die Preise senken
Generell, so Bauernfeind, würde etwas mehr Vertrauen in die Marktmechanismen Wohnen wieder kostengünstiger machen .„Wenn die Politik die Rahmenbedingungen so setzt, dass mehr Wohnungen angeboten werden, haben potenzielle Mieter in dem durch das Internet mittlerweile vollkommen transparenten Markt einfach eine weitaus bessere Verhandlungsposition und das wird sich definitiv in den Mieten niederschlagen. Eine Liberalisierung würde am Wohnungsmarkt ebenso wie bei Flugreisen oder Telekommunikation zu günstigeren Priesen für alle führen.“

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