"Neue Lagezuschlagskarte weiter von der Realität entfernt denn je"

 "Neue Lagezuschlagskarte weiter von der Realität entfernt denn je"

Neue Karte, neue Lage. Durch die neue Lagezuschlagskarte sind vielfach deutlich niedriger Mieten gesetzlich zulässig als vor 2018.

Die neuen Regeln, wann Vermieter Lagezuschläge verlangt werden dürfen, könnten in der Immobilienbranche zum "Game Changer" werden, glauben Immobilienexperten. Da für viele Wohnungen nun keine Zuschläge mehr verlangt werden dürfen, könnten 2019 bei Verkäufen von Wohnimmobilien starken Einfluss haben. Was die Branche besonders ärgert und warum die Rechtsunsicherheit für Immovermieter derzeit so groß wie nie ist.

Seit im Herbst 2017 ein OGH-Urteil die bis dahin übliche Praxis der Berechnung von Lagezuschlägen auf den Richtwert für Altbauten ausgehebelt hat, herrscht in der Immobilienbranche Verunsicherung. Denn diese hat dazu geführt, dass eine Lagezuschlagskarte, nach neuen Kriterien, erstellt wurde. Diese gilt seit Herbst 2018 und wurde im April 2019 aktualisiert.


Die neue Lagezuschlagskarte hat sich weiter von der Realität und der tatsächlichen Marktsituation entfernt denn je.

Lagezuschläge auf den Richtwert auf ein Drittel der früheren Fläche eingeschränkt
"Die neue Karte ist kaum wiederzuerkennen, so massiv sind die Veränderungen gegenüber der Vorgängerversion", so EHL-Experte Pötl. Diese Karte hätte sich auch weiter von der Realität und der tatsächlichen Marktsituation entfernt denn je. Die Lagen, in denen bei der Mietzinsbildung Zuschläge auf den Richtwert zulässig sind, wurden massiv auf rund ein Drittel der früheren Fläche eingeschränkt.

Selbst bei Wohnungen in stark nachgefragte Bezirke darf kein realer Marktzins verlangt werden
Selbst große Teile stark nachgefragter Bezirke innerhalb des Gürtels werden als „Durchschnittslagen“ definiert. Damit gibt es jetzt deutlich mehr Objekte, in denen die gesetzlich zulässige Miete von der eigentlich am Markt erzielbaren Miete abweicht. In Gebieten, in denen bereits vorher keine der realen Marktsituation angemessene Miete verlangt werden durfte, hat sich der Abstand sehr oft weiter vergrößert.

In diesen Bezirken und Teilen eines Bezirks sind Lagezuschläge erlaubt
So sind derzeit abgesehen vom ersten Bezirk, Lagezuschläge in den Bezirken 3, 4, 5, 6, 7, 8 und 9 nahe des ersten Bezirks erlaubt, in großten Teilen des 13, 18 und 19. Bezirks und in vereinzelten kleinen Gebieten des 10, 11, 21 und 23. Bezirks. Genauere Informationen ersehen Sie in der Lagezuschlagskarte.

Bis zu vier Euro am Quadratmeter weniger Mietzins
Die Unterschiede zur früheren Situation betragen in extremen Fällen bis zu vier Euro pro Quadratmeter. Beispiele dafür sind sehr gute Lagen in Grünbezirken, in denen früher teilweise Lagezuschläge bis zu dieser Höhe zulässig waren, die aber wegen zu großer Entfernung zur U-Bahn jetzt formal nicht mehr als „überdurchschnittliche Lage“ gelten.

Deutlich weniger überdurchschnittliche Lagen
Grundsätzlich erfordert ein Lagezuschlag die „Überdurchschnittlichkeit“ einer Lage (Wohnumgebung). Ein Lagezuschlag für eine Wohnung gilt erst dann, wenn diese als „überdurchschnittlich“ einstuft wird. Ob das so ist, ist in der Lagezuschlagskarte ersichtlich.
Die Berechnung des maximal zulässigen Lagezuschlags zum Richtwert erfolgt im Gegensatz zu früher nicht mehr am Grundkostenanteil des jeweiligen Standorts. Vielmehr wird dieser an sechs Kriterien bemessen: öffentlicher Verkehr, Bildungseinrichtungen, medizinische Versorgung, Geschäftslokale, Grünraum und Grundkostenanteil. Die einzelnen Kriterien werden nach einem Schulnotenmodell bewertet und sind gleich gewichtet. Allerdings hat diese Berechnung nur Empfehlungscharakter und ist rechtlich nicht bindend.


Keine Rechtssicherheit

"Die neue Lagezuschlagskarte schafft für Vermieter keine ausreichende Rechtssicherheit", bemängelt Franz Pöltl, Geschäftsführer von EHL Investment Consulting deshalb. Eine Rechtssicherheit, die auch die Mietervereinigung begrüßen würden. "Aber so ist nun mal derzeit das Gesetz", so Georg Niedermühlbichler, Georg Niedermühlbichler, Bundesgeschäftsführerin der Mietervereinigung. Eine Rechtssicherheit, die es auch vor der Erstellung der neuen Lagezuschlagskarte nicht gab.

Besser rasch verkaufen als kaum noch Mietertrag erzielen?
Die konkreten Auswirkungen der neuen Rahmenbedingungen werden erst allmählich klarer werden. "Viele werden daher erst abwarten, ob etwa ein Verkauf von Eigentumswohnungen statt Neuvermietung besser ist. Das gilt besonders für jene Lagen, in denen nun deutlich niedrigere Mieten zulässig sind als bis 2018", so Franz Pöltl, Chef von EHL Investment Conuslting. Hier sollten auch langfristig agierende Investoren prüfen, ob Parifizierung und der Verkauf der einzelnen Wohnungen nicht doch sinnvoller ist als das Zinshaus weiter zu vermieten, wenn durch die neuen Gesetze kaum noch Mieterträge zu erzielen sind. "Der neue Lagezuschlag könnte für Zinshausinvestoren so zum Game Changer werden."

Lagezuschlagskarte ohne letztendliche Gültigkeit
Erschwerend kommt für Vermieter hinzu, dass die Lagezuschlagskarte letztlich unverbindlich ist, da jeder Mieter trotzdem eine Überprüfung der Miete verlangen kann. Für Wohnungs- und Zinshausbesitzer besteht damit das Risiko, dass die Miete unter das Niveau des zuvor ermittelten Richtswerts und der Lagezuschlagskarte ermittelt wurde, sinkt. Eine Möglichkeit, vorab eine rechtlich verbindliche Entscheidung über die zulässige Höhe des Lagezuschlags gibt es nicht.

Besser Einzelwohnungen verkaufen als neu zu vermieten
Das Problem für Vermieter ist weitreichend. Selbst Mietverträge, die zu einer Zeit geschlossen wurde, in denen die Zuschlagskarte noch vollkommen anders aussah und in der Praxis als einigermaßen verbindlich betrachtet wurde, können nach Einschätzung von EHL beeinsprucht werden. Da die Miethöhe nun noch strikter gehandhabt wird, als bis 2018 "ist für Zinshausbesitzer ein Verkaufs als
Eigentumswohnungen vielfach attraktiver als eine Neuvermietung. Doch Mietervereinigungschef Niedermühlbichler relativiert: "Diese Praxis ist seit Jahren üblich." Um im Altbau, dort einen Lagezuschlag verlangen zu dürfen, wo keiner in der Karte verzeichnet ist, könne man schließlich auch einen Dachausbau machen oder Wohnungen über 130 Quadratmeter anbieten, dann dürfen Vermieter so viel verlangen, wie sie wollen.

Mietervereinigung: Gab zu viele Lagen, die als überdurchschnittlich eingestuft wurden
Die Mietervereinigung erachtet die neue Lagezuschlagskarte dagegen als gerechter als früher. "Bis dahin wurden 70 bis 80 Prozent des Stadtgebietes als überdurchschnittlich und der Rest als durchschnittlich bewertet, während keine einzige Lage als unterdurchschnittlich angesehen wird. Dies war sachlich nicht zu rechtfertigen“, so Niedermühblichler von der Mietervereinigung.

Mit der aktuellen Gesetzeslage ist jedoch auch die Mietervereinigung nicht glücklich: "Es sind viele Unbestimmtheiten enthalten". Zudem seien von dieser Reglementierung österreichweit nur rund 300.000 Wohnungen betroffen, in Wien sind es rund 210.000. "Der Bestand schrumpft Jahr für Jahr."

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