FMA-Kritik bei Wohnbaukrediten: Tilgung erst mit 80 Jahren

FMA-Kritik bei Wohnbaukrediten: Tilgung erst mit 80 Jahren

Wer finanziell brustschwach ist, aber erst 40 Jahre später seinen Hypothekarkredit abgestottert haben muss, schafft es vielleicht trotzdem.

In den vergangenen zwei Jahren haben Banken teilweise auf Basis fragwürdiger Vergabemethoden Wohnbaukredite vergeben. Das Kreditwachstum ist daraufhin explodiert. Das ist das Ergebnis einer Untersuchung der Bankenaufseher FMA. Was die Aufseher am meisten sorgt und was sie fordern.

Wer ein Darlehen für ein Haus oder eine Eigentumswohnung will, kommt billig und leicht zu Geld. Der FMA sind einige Banken im Land zu leichtfertig geworden bei der Kreditvergabe. Laufzeiten bis zu 40 Jahren, Rückzahlungen bis ins 80. Lebensjahr, weniger Eigenmittelanteil, tilgungsfreie Jahre und weitere kritische Anreize für Neukunden bereiten den Aufsehern Sorgen. Den Banken drohen Sanktionen.

Zeit einzugreifen

"Wir beobachten, dass sich das in den letzten 24 Monaten aufbaut. Jetzt ist Zeit, hier einzugreifen", sagten die FMA-Chefs Helmut Ettl und Klaus Kumpfmüller Mittwochabend vor Journalisten. Bis Jahresende werde man "kritischen Dialog" mit einzelnen Instituten führen. Schon länger habe die Aufsicht die laxer gewordenen Vergabekriterien im Auge. Jetzt soll "die Übung beendet werden".

Doppelt so viele Kredite vergeben

2017 haben die privaten Wohnbaukredite in Österreich um die Hälfte stärker zugelegt als das Kreditwachstum insgesamt. Es herrscht starker Wettbewerb. Einzelne Banken sind laut Aufsicht bei den Laufzeiten sehr aggressiv. Andere sind beim geforderten Eigenmitteleinsatz nicht konservativ genug. "Wir versuchen, das Ausbreiten dieser Praxis auf jeden Fall einzudämmen, bevor es sich zur gängigen Praxis entwickelt", so die FMA-Chefs. Ein Systemrisiko gebe es nicht, so weit wie bei den Fremdwährungskrediten soll es bei den klassischen Wohnbaukrediten gar nicht kommen. Es gebe auch keine Blase.

Zur Strafe und zur Risikovorsorge muss die Bank die Eigenmittelquote erhöhen

Zu Verboten oder Vorschriften für Einzelmaßnahmen in Kreditverträgen greift die Aufsicht im Wohnbaukreditvergabemodus nicht. Treffen könnte es Institute, die bei der Wohnbaukreditvergabe zu weit gehen, aber bei den individuellen Kapitalquoten. Im Einzelfall kann die Bank XY dann einen Aufschlag von beispielsweise 0,7 Prozentpunkten auf die ohnedies zu erfüllende Eigenmittelquote aufgebrummt bekommen.

Verhaltensänderung sollte reichen

Risikoaufschläge verhängt die Aufsicht immer wieder. Wegen Immobilienkrediten ist das bisher aber nicht der Fall gewesen. Im Grunde meinen die FMA-Chefs, dass es nicht dazu kommt und es reicht, die Sache "mit ausgewählten Banken sehr intensiv zu untersuchen" und so eine Verhaltensänderung zu erwirken. Man schaue sich aber alle Banken an.

Geringe Eigenmittel und hohe Laufzeiten kritisch

Zu "kritischen Incentives" zählt die FMA, dass Darlehen etwa für die ersten fünf Jahre tilgungsfrei beworben werden. Auch die in der Regel mindestens 20 Prozent, die aus eigenen Mitteln aufgebracht werden sollten, würden immer geringer. Ein Dorn im Auge ist den Aufsehern zudem die Sache mit den Laufzeiten.

Bei Pensionsantritt letzte Rate zahlen war gestern

Bis vor ein, zwei Jahren war es gängige Praxis, dass Kunden mit Pensionsantritt die letzten Raten mit der Abfertigung zurückgezahlt haben. Nun gehe der Trend zu überlangen Laufzeiten, wo die Kreditnehmer am Laufzeitende schon 80 sein können. Die FMA hat den Eindruck, dass eine Verlängerung dazu genutzt wird, um den Kredit 'vergebbar' zu machen, weil sich eine kürzere Laufzeit in der Haushaltsrechnung nicht ausgeht.

Eine Verlängerung der Laufzeit senke zwar die monatliche Belastung spürbar - bei einem 200.000-Euro-Hypothekarkredit zu zwei Prozent zum Beispiel von 1.012 Euro (20 Jahre) auf 606 Euro (40 Jahre) -, erhöhe die Gesamtrückzahlung und das Risiko aber empfindlich, warnt die Finanzmarktaufsicht. Wer sich einen Kredit zu Niedrigzinsen gerade noch leisten könne, sei bei langen Laufzeiten und steigenden Zinsen gefährdet. Beim Kredit müsse das Lebenseinkommen im Vordergrund stehe, hier dürfe nicht alles ausgereizt werden. Damit tue man niemand etwas Gutes.

Bausparenkassen solide

Bei Bausparkassen tun sich solche Bedenken nicht auf. Sie haben standardisierte Modelle und sind schon jetzt stärker reguliert.

Konsumkredite auch im Visier der FMA

Im Visier hat die FMA indes auch die Vergabe von Konsumkrediten, wo es, meist für Ratenzahlungen, um schnelles Geld für akute Anschaffungen geht. Da sollen die Anbieter auf "Haushaltsrechnungen" und Rückzahlungsfähigkeit der Konsumenten abstellen.

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