Neuer Dreh am Immobilienmarkt

Neuer Dreh am Immobilienmarkt

Der Preisauftrieb bei Wohnungen ist vorbei. Steigende Quadratmeterpreise gibt es nur mehr in außergewöhnlichen Lagen. Für Investoren bieten Immobilien-Aktien mehr Chancen als eine Veranlagung im Grundbuch.

Österreich erlebt zurzeit einen völlig irren Immobilienboom. Nicht, was die Preise anbelangt: Die haben sich nach jahrelangem Anstieg auf hohem Niveau eingependelt. Auch nicht bei den Mieten. Hier sieht man sogar eine leicht sinkende Tendenz. Die unglaublichen Rekordwerte auf dem Immobilienmarkt gibt es heuer bei den Transaktionen. Rund 21.500 Wohnungen wurden im ersten Halbjahr 2015 verkauft. Das sind um 36 Prozent mehr als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. 54.000 Verbücherungen wurden bis Anfang Juli in den Grundbüchern durchgeführt. Grundstücke, Höfe, Wohnungen, Einfamilienhäuser im Gesamtwert von 10,8 Milliarden Euro wechselten den Besitzer. Ebenfalls ein Wert, der um 31 Prozent über jenem des Vorjahres liegt. Und es ist klar. Bis Jahresende geht es in diesem rasanten Tempo weiter. Die Immobilienbranche erwartet heuer erstmals ein Jahr mit mehr als 100.000 Transaktionen.

Steuerreform

Auslöser für diesen Boom sind wohl nicht die weltweit schwächelnden Börsen alleine. Auch Sorgen vor einer sich deutlich abschwächenden Konjunktur dürften nicht der Anlass für den Hype um Immobilien sein. Vielmehr scheinen die Folgen der ab Jänner 2016 in Kraft tretenden Steuerreform ihre Schatten vorauszuwerfen. Bernhard Reikersdorfer, Geschäftsführer von Re/Max Austria: "Da in Hinkunft vor allem Verkäufern einige steuerliche Verschärfungen blühen, hat sich sicher manch vorausschauender Immobilien-Besitzer gesagt: Die Nachfrage nach Immobilien ist weiterhin gegeben, die am Markt erzielbaren Preise sind gut, die Preise haben sich in den letzten zwölf bis 18 Monaten - auch in den Ballungszentren - weitestgehend eingependelt, und in einem halben Jahr bezahle ich im Falle eines Verkaufs mehr Steuern. Warum also warten? Ich verkaufe jetzt und spare dadurch zusätzlich Steuern", erklärt Reikersdorfer die Rekordzahlen bei den Immobilienverkäufen.

Bernhard Reikersdorfer, Re/Max Austria: "Viele verkaufen jetzt. um sich dadurch zusätzliche Steuern zu ersparen.

So sehr die Transaktionen boomen, die Preise verflachen zunehmend. Die Wohnungspreise im gesamten Österreichschnitt sind sogar leicht rückläufig. Für eine typische Wohnung wurde im ersten Halbjahr 2015 170.450 Euro, um zwei Prozent weniger als noch vor einem Jahr, bezahlt. In den vergangenen fünf Jahren sind die Wohnungspreise im Österreichschnitt um 34 Prozent gestiegen. Am stärksten haben in diesem Zeitraum die Wohnungspreise in Wien zugelegt. Hier kletterten die Preise in den vergangenen fünf Jahren um 54 Prozent. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt nun bei 3.400 Euro. Ganz anders die Lage im ersten Wiener Gemeindebezirk. Dort kostet der Quadratmeter bei bereits jeder vierten Wohnung mehr als 13.500 Euro.

Und derartig teure Objekte finden immer noch ihre Käufer. Allein in der Wiener Innenstadt wurden im ersten Halbjahr acht Wohnungen zu Preisen von zwischen zwei und sechs Millionen Euro gekauft. Für die nächste Zeit erwarten Immobilienexperten aber steigende Preise nur mehr in ausgewählten Lagen. Ansonsten ist der Preisauftrieb vorbei. Makler Reikersdorfer: "In Österreich ist bei Wohnungspreisen derzeit eine Seitwärtsbewegung festzustellen. Die von uns angekündigte Entspannung am Immobilienmarkt ist eingetroffen." Das bedeutet aber auch, dass Investoren nun umdenken müssen. Eine physische Wohnung als Geldanlage ist nur mehr bedingt zu empfehlen. Die Wertsteigerung geht in den kommenden Jahren nicht mehr so rasant weiter wie bisher. Und beim Verkauf einer als Anlageobjekt gehaltenen Wohnung schlägt der Fiskus nun viel stärker zu. Natürlich sind Immobilien noch immer eine sichere Vorsorge. Vor allem, wenn man an die Zukunft der eigenen Kinder denkt. Doch als Spekulationsobjekt sind Immobilien nicht mehr geeignet.

Stabile Renditen

Zinshäuser: In Wien gibt es noch 14.790 Gründerzeit-Zinshäuser. Sie stehen bei Anlegern hoch im Kurs, da sie auch bei Wohnungssuchenden sehr beliebt sind. Doch je prominenter die Lage, desto niedriger sind die Renditen, weil eben die Preise für diese seltenen Objekte sehr hoch sind. Im ersten Wiener Gemeindebezirk erzielt man aus der Vermietung nur mehr eine Rendite von 1,5 Prozent. Die Preise für Zinshäuser sind dort zuletzt immer noch um sechs Prozent gestiegen. Im 10. Bezirk liegen die Renditen dafür bei zwischen fünf und sechs Prozent.

Immobilienaktien

Wenn man mit Immobilien Geld verdienen möchte, sind Immobilien-Aktien derzeit die bessere Wahl: Sie zeigten auch während den jüngsten Börsenturbulenzen eine passable Performance. Während beispielsweise der DAX von seinem Höchststand von über 12.000 Punkten nun deutlich unter der 10.000er-Marke liegt, zeigt der Subindex des DAX, der Real Estate Performance Index, eine robuste Entwicklung. Sein Wert steht noch immer um 30 Prozent höher als vor einem Jahr. Denn für die lokal operierenden europäischen Immobiliengesellschaften sind die Konjunktursorgen in China oder den Emerging Markets keine Belastung. Und die niedrigen Zinsen bieten ein gutes Umfeld für die Refinanzierung. Daraus erklärt sich die bessere Performance von Immobilienaktien im Vergleich zu Aktien aus anderen Bereichen.

S IMMO

Die Erste Group und die Vienna Insurance Group halten als Kernaktionäre jeweils rund zehn Prozent an der Immobiliengesellschaft. Die s Immo ging 1987 als erstes Immobilienunternehmen in Wien an die Börse. Das Unternehmen hält ein Immobilienportfolio von derzeit 1,7 Milliarden Euro, das in den nächsten Jahren auf 2,4 Milliarden Euro anwachsen soll. Das Kursziel der s Immo sehen Analysten bei 9,50 Euro.

BUWOG

Die Buwog war ursprünglich ein Tochterunternehmen der Immofinanz AG. Im April 2014 ging das Unternehmen dann in Wien, Frankfurt und Warschau in Form eines Spin-offs an die Börse. Die Buwog ist hauptsächlich in Wohnimmobilien investiert. Der Kurs entwickelte sich sehr gut, nicht zuletzt auch wegen der hohen Dividendenrendite von knapp vier Prozent. Die RCB sieht bei der Buwog ein Kursziel von 22 Euro.

Die Aktien österreichischer Immobiliengesellschaften eignen sich sehr gut für ein Investment. Sie waren lange Zeit unterbewertet. Der Immofinanz-Skandal hat sie aus dem Fokus internationaler Investoren gerückt. Doch der ist aufgearbeitet, und die Kurse sind im vergangenen Jahr stark gestiegen. Zu Jahresbeginn gab es wieder Rücksetzer. Doch jetzt ist die Zeit der Immo-Aktien wieder gekommen. Die Titel s Immo, Buwog, CA Immo oder UBM Development AG stehen auf den Empfehlungslisten der Analysten ganz oben. Immobilienaktien zeigen meist eine recht stabile Kursentwicklung und bringen oft eine ansehnliche Dividendenrendite. Sie bieten derzeit die besseren Chancen für ein Investment am Realitätenmarkt.

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