x

Die Nach-Steuer-Renditen der Immobilieninvestoren kommen gleich mehrfach unter Druck. Clevere Anleger finden aber immer noch Auswege.

Abwarten und Tee trinken lautete bisher die Maxime für Immobilien-Investoren. Nach Verstreichen der zehnjährigen Behaltefrist konnten die Gewinne aus dem Verkauf von Grundstücken und Gebäuden brutto für netto behalten werden. Findige Anleger konnten sich zusätzlich mit Umsatzsteuer-Konstruktionen ein Körberlgeld verdienen. Doch die goldenen Zeiten haben ein Ablaufdatum: Schon am 1. April tritt die neue Immobilien-KESt in Kraft. Wer ein Objekt verkauft, das ab April 2002 angeschafft wurde, muss künftig 25 Prozent des Gewinns an das Finanzamt überweisen. Bei Altbesitz gibt sich der Fiskus vergleichsweise bescheiden und kassiert pauschal 3,5 Prozent des Verkaufspreises, im Falle von Umwidmungen 15 Prozent.

Doppelte Steuerschraube

Dazu kommt als unangenehmer Nebeneffekt eine Neuregelung der Umsatzsteuer, die manchen Besitzer einer Vorsorgewohnung noch teurer zu stehen kommen wird als die Immo-KESt. Hintergrund: Wer als Vermieter eine neue Vorsorgewohnung direkt vom Bauträger kauft, kann sich den Umsatzsteueranteil am Kaufpreis vom Finanzamt zurückholen, muss aber dafür danach von den Mieteinnahmen Umsatzsteuer abführen. Künftig wird man aber eine Immobilie 20 statt bisher 10 Jahre vermieten müssen, um einen verbleibenden Umsatzsteuer-Gewinn behalten zu dürfen.

Dazu ein Beispiel: Vor zehn Jahren wurde eine Wohnung um 345.000 Euro gekauft, wovon das Finanzamt rasch 45.000 Euro Umsatzsteuer refundierte. Von den Monatsmieten à 1.200 Euro flossen anschließend 120 Monate lang jeweils 200 Euro Umsatzsteuer an den Fiskus zurück, insgesamt also 24.000 Euro. Nach Ablauf der Zehnjahresfrist konnte man die Wohnung bisher entweder verkaufen oder selbst nutzen und durfte den noch offenen Umsatzsteuergewinn von 21.000 Euro behalten.

Künftig muss man 20 Jahre warten, was in der Praxis zum Entfall des Umsatzsteuergewinns führt. Gesetzt den Fall, der Gewinn beim Verkauf der Immobilie, die netto um 300.000 Euro gekauft wurde, beträgt 60.000 Euro. Wenn das neue Steuer-Regime wirksam wird, wäre der KESt-Abzug von 15.000 Euro niedriger als der Verlust der Umsatzsteuerbegünstigung in Höhe von 21.000 Euro.

Einziger Vorteil: Bei der Umsatzsteuer gibt es einen Bestandsschutz. Wer seine Wohnung schon vor dem 1. April 2012 erstmals vermietete, bleibt weiter in der günstigeren Zehnjahresfrist. BDO-Steuerberater Karl Bruckner: "Durch rasches Abschließen eines Mietvertrags kann man noch schnell die Altregelung sichern. Das gilt auch für Vorverträge für noch nicht ganz fertige Objekte.“

Deutlich schwieriger ist es, der Immobilien-KESt zu entkommen. Wer jetzt noch rasch ein Objekt verkauft, das vor dem 1. April 2002 in Besitz genommen wurde, spart sich 3,5 Prozent. Ein solcher Spontanverkauf lohnt sich wohl nur dann, wenn ohnehin schon ein guter Käufer bei der Hand ist oder wenn sich die Steuer im Falle eines Umwidmungsgewinns auf 15 Prozent erhöhen würde. Steuerberater Stefan Walter von der Kanzlei RSM Exacta: "In Fällen einer Fremdfinanzierung kann sich allerdings ein rascher Verkauf auszahlen, weil man jetzt im Gegensatz zu später noch Kreditzinsen vom Kaufpreis abziehen darf, das sollte aber genau kalkuliert werden.“

Wer den vollen 25 Prozent an KESt entkommen will, könnte sich überlegen, eine Zweitwohnung als Hauptwohnsitz zu deklarieren. Steuerberater Walter: "Es kann Sinn machen, wenn Ehepartner ein Wohnsplitting vornehmen und zum Beispiel ein Partner seinen Hauptwohnsitz für fünf Jahre nach Kitzbühel verlegt, um beim späteren Verkauf des Ferienhauses der Immobilien-KESt zu entgehen. Allerdings muss dann gegebenenfalls auch das Eigentum vorher übertragen werden.“ Nachsatz: "Bei Stiftungen funktioniert das nicht, weil es dabei keinen Hauptwohnsitz geben kann. Und eine Übertragung in das Privatvermögen zahlt sich im Regelfall nicht aus.“

Höhere Einheitswerte drohen

Wer sich jetzt überlegt, in Immobilien zu investieren, sollte auch eine absehbare Erhöhung der Einheitswerte und damit auch der Grundsteuer im Hinterkopf behalten. Zwar wurde jetzt nur eine Neufeststellung der Einheitswerte für landwirtschaftliche Gründe beschlossen, der Gemeindebund als Vereinigung der Bürgermeister fordert aber (nicht ganz uneigennützig) eine Ausweitung auf alle Kategorien. Dadurch könnte auch eine Immobilienübertragung innerhalb der Familie teurer werden und folglich vorgezogen werden. Steuerberater Walter, lakonisch: "Billiger wird es künftig sicher nicht.“

Zehn Tipps für den Steuerausgleich

Steuern

Zehn Tipps für den Steuerausgleich

Service

Die Suche nach dem besten Konto

Was man als Passagier wissen muss: 5 Fakten zum Lufthansa-Streik

Geld & Service

Was man als Passagier wissen muss: 5 Fakten zum Lufthansa-Streik