Wo der Wohnungsmarkt überhitzt ist und wo man noch günstig kaufen kann

Investoren treiben die Preise für Immobilien in lichte Höhen. In den Hotspots sind die Renditen längst im Keller. FORMAT zeigt, wo die Preise stark anziehen und wo der Einstieg noch leistbar ist.

Bei schönem Sommerwetter bleibt man in der lebhaften Lokalzeile des Wiener Naschmarkts gerne länger sitzen. Besonders angenehm ist es, wenn man dann spät am Abend zu Fuß nachhause gehen kann. Dieses Privileg wird allerdings immer teurer. Innerhalb eines Jahres stiegen die Preise für neue Eigentumswohnungen in Wien-Mariahilf im Durchschnitt um 16,7 Prozent auf 3.248 Euro pro Quadratmeter, bei gebrauchten Objekten war der Preissprung ebenfalls zweistellig.

Auch an anderen Orten, so das Ergebnis des aktuellen Immobilienpreisspiegels 2011, brechen die Preise für Eigentumswohnungen derzeit alle Rekorde (Die vollständige, 270-seitige Studie kostet 35 Euro; Kontakt: office@wkimmo.at oder Tel. 01/522 25 92). FORMAT zeigt in einer zweiteiligen Serie, was der Traum von den eigenen vier Wänden jetzt kostet und wie viel Miete verlangt wird.

Das auffälligste Ergebnis: In den Großstädten, die auch Immobilieninvestoren anlocken, wie Wien oder Salzburg, steigen die Kaufpreise für Wohnungen wesentlich schneller als die Mieten. Bei Standorten, die Investoren kaum interessieren und eher von Eigennutzern geprägt werden, gab es bei den Kaufpreisen deutlich geringere Zuwächse oder teilweise sogar Reduktionen wie etwa in St. Pölten.

Ursache dieser Auseinanderentwicklung ist die Finanzkrise. Die Massenkaufkraft stagniert, und damit ist auch der Spielraum junger Familien eng begrenzt, kreditfinanzierten Wohnraum zu erwerben. Ganz anders ist die Lage der Investoren, die ausreichend Bares besitzen. Viele besorgte Anleger versuchen, ihr Vermögen in sichere Sachwerte umzuschichten – notfalls um jeden Preis. Darunter befinden sich auch Anleger mit Immigrationshintergrund, die Auslöser des kräftigen Preisanstiegs im 15. und 16. Wiener Gemeindebezirk sind.

Thomas Malloth, Bundesobmann der Immobilientreuhänder: „Das Motto ‚Grundbuch statt Sparbuch‘ hat nach wie vor Gültigkeit.“ Der Haken: Wenn die Angst das Hirn regiert, werden oft die vier Grundrechenarten vergessen. Kammer-Geschäftsführer Gottfried Rücklinger: „Früher galten bei vielen Immobilieninvestoren fünf Prozent Rendite als Zielwert. Heute erreicht man oft nur noch drei Prozent. Nach Steuern bleiben davon bei einem persönlichen Einkommenssteuersatz von 50 Prozent nur 1,5 Prozent übrig.“ Mit anderen Worten: Die Miete reicht dann nicht einmal, um nach Abzug der Inflation die Kaufkraft zu erhalten.

Theoretisch gäbe es zwei Chancen, längerfristig doch noch Geld zu verdienen: Entweder steigen die Mieten, oder die Immobilien gewinnen an Wert. Bei den Mieten ist der Spielraum angesichts der stagnierenden Massenkaufkraft allerdings eng begrenzt. Und dort, wo die Preise bereits überhitzt sind, könnte eine Wette auf noch höher steigende Preise schnell ins Auge gehen.

Wechsel nach Berlin

Diejenigen Investoren, die bereit sind, sich selbst für mikroskopische Renditen auf Jahre zu binden, könnten schon bald ihren Bedarf gedeckt haben. Oder fangen an zu rechnen und setzen sich, wie Branchenobmann Malloth bemerkt, Montagmorgen in den Flieger nach Berlin und schauen sich dort nach Immobilien mit wesentlich höheren Renditen um. Schon jetzt haben Großinvestoren wie die conwert in Wien Kasse gemacht und gehen dafür in Deutschland auf Einkaufstour. Macht das Beispiel Schule, könnte die Immoblase bald platzen. Wann das passiert, ist wie bei allen Investitionsblasen schwer absehbar. Kammer-Geschäftsführer Rücklinger rechnet eher früher als später damit: „Überall dort, wo man investieren kann, ist der Markt überhitzt. Diese Entwicklung kann maximal noch dieses Jahr anhalten.“

Lesen Sie nächste Woche über die Entwicklung der Immobilienpreise in Vorarlberg, Tirol, Kärnten, der Steiermark und im Burgenland.

– Martin Kwauka, Robert Winter

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