Warum sich der Immobilienkauf noch lohnt

Warum sich der Immobilienkauf noch lohnt

1.) Anlage: Preise und Renditen, Boomgebiete, Kaufen oder Mieten. 2.) Finanzierung: Die besten Kreditvarianten, Konditionenvergleich, Nebenkosten. 3.) Immofonds: Renditen ohne reale Werte, Performancevergleich. 4.) Büromarkt: Aktuelle Projekte, Umwelt-Zertifizierung, Mietvergleich.

Die Entscheidung "Wie wohne ich?“ ist eine der wichtigsten im Leben eines Menschen. Sie wird vom Anspruch an den Lebensstil geprägt - und von den individuellen Möglichkeiten. Lebt man in der Stadt oder im Grünen? Im Zentrum oder am Stadtrand? Altbau oder Neubau? Beletage oder Penthouse? Und nicht zuletzt die Frage: In den eigenen vier Wänden oder zur Miete?

Eine Antwort auf all diese Fragen wird immer schwieriger. Nicht wegen des Angebots an entsprechenden Immobilien. Sondern aus einem simplen Grund: Die Preise für Wohnungen und Häuser sind in den vergangenen Jahren in einem für österreichische Verhältnisse ungewohnten Ausmaß explodiert. Vor der Beantwortung der Frage "Wie will ich wohnen?“ muss also die Frage "Was kann ich mir leisten?“ geklärt werden.

FORMAT bringt daher in den nächsten Ausgaben eine Serie, in der allen sach- und serviceorientierten Fragen zum Thema Immobilien auf den Zahn gefühlt wird. In der aktuellen Titelgeschichte lesen Sie, wie sich die Immobilienpreise weiterentwickeln werden. Welche weniger bekannten Gebiete trotzdem größeres Potenzial für eine gute Preisentwicklung versprechen. Ob sich der Kauf einer Wohnung unter dem Aspekt der Geldanlage noch lohnt. Wann Mieten und wann Kaufen einer Wohnung die bessere Variante ist. Wie sich die neuen Bestimmungen für die Eintragung ins Grundbuch auswirken. Welche versteckten Fallen es beim Kauf von Wohnungen gibt. Und ob sich Vorsorgewohnungen nach den Änderungen der steuerlichen Bestimmungen lohnen.

Der Preisanstieg geht weiter

Im vergangenen Jahr gab es mit knapp zehn Prozent im Durchschnitt einen Rekordanstieg bei den Preisen für Eigentumswohnungen in Wien. Das schillerndste Parkett für diesen Preisauftrieb war jenes der Luxusimmobilien. In der Wiener Innenstadt wurden Wohneinheiten errichtet, bei denen der Quadratmeter mit 25.000 Euro mehr als ein Kleinwagen kostet. In den Tuchlauben in der Wiener Innenstadt beginnt die Signa Holding von Immobilieninvestor René Benko gerade mit dem Verkauf der ersten Wohnungen. Und 50 Käufer haben für die insgesamt zwölf Wohnungen bereits konkretes Interesse angemeldet. In Randlagen um den ersten Bezirk sind Quadratmeterpreise von 8.000 bis 10.000 Euro für Dachgeschoßwohnungen keine Seltenheit mehr.

Aber auch bei weniger luxuriösen Quartieren ist die Nachfrage ungebrochen - und die Preise werden weiter steigen. Die simple Begründung: 2035 wird die Bevölkerung von Wien die Zwei-Millionen-Grenze durchbrechen. Der öffentliche Wohnbau versucht diese Entwicklung zwar mit dem Bau der Seestadt Aspern aufzufangen, aber gleichzeitig werden die Mittel der Wohnbauförderung um 15 Prozent gekürzt. Der soziale Wohnbau wird zurückgehen. Durch die steigende Nachfrage werden die Preise im frei finanzierten Wohnbau weiter steigen. Auch die Angst vor wachsender Inflation beherrscht noch immer das Denken der Menschen. Alle nur verfügbaren Barmittel werden in Immobilien investiert. Auch diese Nachfrage treibt die Preise weiter an.

Die Mieten haben mit dieser Entwicklung nicht Schritt gehalten (siehe Grafik und Marktübersicht ). Konnten sie auch nicht. Mieten von 3.000 Euro und mehr sind selbst von gut verdienenden Angestellten nicht zu finanzieren. Aber auch Unternehmen stehen auf der Bremse. Makler Georg Spiegelfeld: "Es hat sich aufgehört, dass große Unternehmen oder internationale Organisationen, die ihre Mitarbeiter nach Wien schicken, ihnen die teure Miete von Wohnungen oder Häusern bezahlen.“

Wo sich Kaufen noch lohnt

Doch wenn die Preise für neue Eigentumswohnungen in einzelnen Bezirken Wiens im vergangenen Jahr sogar um 18 Prozent gestiegen sind, zeigt das nur einen kleinen Ausschnitt der gesamten Preissituation am Immobilienmarkt. Es gibt, auch in den sogenannten "guten“ Gegenden, durchaus Gebiete, die vom großen Preisschub noch nicht erfasst worden sind. Aufgrund unterschiedlicher Faktoren ist aber in den kommenden Jahren auch hier mit einem Ansteigen der Preise zu rechnen (siehe " Geheime Perlen “).

Eines der besten Beispiele hierfür ist der vierte Wiener Gemeindebezirk. Die Preisexplosion von 18,3 Prozent im Vergleich zum Vorjahr ist zur Gänze auf den Preisanstieg im zentrumsnahen Teil des Bezirks zurückzuführen. Im Gebiet zwischen Karlskirche, Prinz-Eugen-Straße, Theresianumgasse, Rainergasse, Schönburggasse und Wiedner Hauptstraße werden Penthousewohnungen fast schon zum gleichen Preis wie im ersten Bezirk angeboten. In den nachfolgenden Straßenzügen zum Wiedner Gürtel hin liegen die Preise tiefer - noch. Denn die Immobilien-Experten der Maklerunternehmen von Eugen Otto und Daniel Jelitzka erwarten hier einen kräftigen Preisanstieg in den kommenden Jahren. Der Grund: Dieser Teil des vierten Bezirks wird vom neuen Zentralbahnhof, der 2015 in Betrieb gehen soll, am stärksten profitieren.

Immobilienmakler Georg Spiegelfeld sieht im Gebiet außerhalb der ehemaligen 2er-Linie noch Potenzial: "Das wird die nächste Goldene Meile.“ Ebenfalls ein Bereich, in dem die Preise nach oben gehen werden, ist der 9. Bezirk am Beginn der Währinger Straße. Dort bietet das stark abfallende Gelände zur Liechtensteinstraße hin optimale Voraussetzungen zum Dachausbau mit Fernblick.

Richard Buxbaum, Leiter des Bereichs Wohnimmobilien und Zinshäuser bei der Otto Immobilien Gruppe, sieht in einem weiteren Grätzl Spielraum für Wertsteigerungen: "Im 5. Bezirk werden sich die Preise in der Gegend um Ramperstorffergasse, Bacherplatz und Einsiedlerpark sehr gut entwickeln. Da gab es lange eine bezirksinterne Grenze. Die ist jetzt gefallen.“

Auch in den Bundesländern wird eine Infrastrukturverbesserung für steigende Immobilienpreise sorgen. Vom Ausbau der Hochgeschwindigkeitsstrecke der Westbahn über Tulln nach St. Pölten wird nicht nur die Landeshauptstadt profitieren. Von der Station Tullnerfeld ist man in 15 Minuten in Wien - schneller als von so machem Außenbezirk. Gottfried Rücklinger, Geschäftsführer des Fachverbands der Kammer der Immobilientreuhänder: "In diesem Gebiet lohnt sich der Kauf eines Hauses oder eines Grundstückes garantiert.“ Und auch in anderen Regionen Österreichs gibt es solche versteckten Perlen, bei denen sich der Immobilienkauf noch lohnt.

Wie sich der Kauf rechnet

Auch wenn die atemberaubenden Wachstumsfantasien der vergangenen Jahre vorbei sind - die Preise werden weiter steigen. Bei der Wertsteigerung werden es Immobilien in den beschriebenen Hoffnungsgebieten schon mit den Anlageprodukten von Banken und Fondsgesellschaften aufnehmen können. Von 2006 bis 2012 sind die Preise für Eigentum in Wien nominell um 5,75 Prozent pro Jahr gestiegen. Wenn man die Inflation im selben Zeitraum berücksichtigt (2,5 Prozent pro Jahr), kommt man auf eine Real-Rendite von 3,2 Prozent. Peter Marschall, Gründer der gleichnamigen Wiener Immobilienkanzlei: "In Wien haben wir bereits ein sehr hohes Preisniveau erreicht. Ich rechne aber mit einem weiteren Immobilien-Preisanstieg von 0,5 bis einem Prozent über der Inflation.“

Auch Michael Pisecky, Geschäftsführer der Erste-Bank-Tochter sReal, sieht weiterhin Luft nach oben: "Ich gehe davon aus, dass 2-Zimmer-Wohnungen, die sind der Mercedes unter den Immo-Veranlagungen, um vier bis 4,5 Prozent wachsen werden. Den größeren Wohnungen im Zentrum räume ich ein Steigerungspotenzial von zwei bis 2,5 Prozent pro Jahr ein.“

Wer also eine Immobilie für den Eigenbedarf erwerben will, fährt damit gut. Immobilien-Experte Marschall: "Für jemanden, der eine Wohnung oder ein Haus kauft, um selber darin zu leben, zahlt sich die Investition dank der niedrigen Finanzierungskosten aus.“

Anders sieht es aus, wenn die Immobilie als Anlageobjekt mit dem Ziel, daraus eine entsprechende Rendite zu erzielen, gekauft wird. "Aus dem Erlös der Mieteinnahmen lässt sich kaum eine entsprechende Rendite erzielen“, meint auch Udo Weinberger, Präsident des Österreichischen Verbandes der Immobilienwirtschaft. Immobilien-Experte Spiegelfeld: "Bei der derzeitigen Situation der Mieten ist bei Objekten, die mehr als 4.000 Euro pro Quadratmeter kosten, kein ausreichender Ertrag mehr zu erzielen. Dies gilt vor allem für größere Wohnungen ab 110 Quadratmeter.“

Da die Mieterträge (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung), nach Gegenrechnung mit den Kosten, voll versteuert werden müssen, bleibt von der mageren Rendite zumeist nichts übrig. Einziger Vorteil: Die einzunehmenden Mieten sind indexiert. Steigt die Inflation, steigen auch die Mieten. Doch: Die Mieten sind in den vergangenen Jahren deutlich weniger gestiegen als die Eigentumspreise. Auf das Hasardspiel, eine Wohnung zu kaufen, um damit eine gute Rendite zu erzielen, sollten sich Private also nicht einlassen. Auch Immobilienfonds-Gesellschaften sehen in Österreich kaum mehr Renditepotenzial. sReal-Chef Pisecky: "Große Immobilieninvestoren wandern schon von Wien nach Deutschland ab.“ Auch conwert-Chef Johannes Meran sagt: "Mit dem Halten von Immobilien kann man als börsennotierte Gesellschaft - vor allem, wenn man mit Fremdkapital agiert - keine ausreichenden Renditen erzielen. Wir benötigen 6,5 Prozent. Und die kann man in Wien nicht erzielen.“

Versteckte Kosten

Doch die primitive Rechnung zwischen Einnahmen und Ausgaben kann in die Irre führen. Vielfach überraschen die Neo-Eigentümer auch die versteckten Kosten, die sich erst nach dem Immo-Kauf präsentieren. Am kostenintensivsten sind dabei vor allem Dachschäden, Strom-Steigleitungen und sonstige notwendige Ausbesserungsarbeiten. Wer sich davor schützen möchte, sollte jedenfalls einen Baumeister engagieren, der sich die Immobilie genau ansieht, und man sollte sich die Bücher des Hauses ansehen - im Reparaturfonds sind die Rücklagen für Schäden enthalten. Wenn dieser leergeräumt ist, sollte man besser die Finger davon lassen. Denn im Notfall müssen alle Eigentümer zu ihren Anteilen am Grundstück (parifiziert via Wohnungsgröße) monetär zuschießen. Das kann bei größeren Umbauten leicht bis zu 15.000 Euro ausmachen. Wer da nicht liquide ist, kann sich gleich von seiner Immobilie trennen oder die Ausgaben teuer finanzieren, was die Kalkulation des Immobilieninvestments trübt.

Ist der Kauf einer Immobilie also ein gutes Investment? Für den Eigenbedarf ja. Vor allem, weil die Preise weiter steigen werden. Doch wie lange noch? Michael Ehlmaier, Geschäftsführer von Ehl Immobilien: "Irgendwann in den nächsten Jahren wird es eine Korrektur geben. Wenn Investoren wieder andere attraktive Anlageformen zur Verfügung stehen, die sich in einer längerfristigen Aufwärtsbewegung befinden, wird es dazu kommen. Als der Börsenboom in Wien in den Neunzigerjahren losging, begannen die Immobilienpreise zu fallen.“

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