Warum Immobilien-Aktien immer noch Potenzial haben

Warum Immobilien-Aktien immer noch Potenzial haben

1.) Anlage: Preise und Renditen, Boomgebiete, Kaufen oder Mieten. 2.) Finanzierung: Die besten Kreditvarianten, Konditionenvergleich, Nebenkosten. 3.) Immofonds: Renditen ohne reale Werte, Performancevergleich. 4.) Büromarkt: Aktuelle Projekte, Umwelt-Zertifizierung, Mietvergleich.

Die Zeit heilt alle Wunden? Bei Immobilienaktien scheint es jedenfalls so zu sein. Seit der Finanzkrise haben sie eine beeindruckende Aufholjagd hingelegt. Mit der damals schwer abgestürzten Aktie der Immofinanz waren seit dem Tief 2008 rund 370 Prozent zu verdienen. Anleger, die auf den französischen Immo-Titel Unibail-Rodamco setzten, erzielten immerhin 70 Prozent Wertzuwachs.

Lesen Sie im dritten Teil der FORMAT-Immobilien-Serie, welche einzelnen Immobilienaktien trotz der Kurs-Rally immer noch günstig zu haben sind, welche Immo-Aktienfonds vielversprechend sind und was direkt in Immobilien investierende Fonds bringen.

Immo-Rally auf Hochtouren

Ein Grund für die guten Chancen mit Immobilieninvestments ist das Fehlen von Alternativen: Vor allem Großinvestoren finden kaum Möglichkeiten, relativ risikolos zu investieren. Schließlich bleiben bei Staatsanleihen von Ländern mit guter Bonität nur noch mickrige Zinsen übrig. So verkündete etwa die Allianz, dass sie ihre Immobilienassets in den nächsten fünf Jahren von zehn auf 30 Milliarden Euro aufstocken werde.

Die gute Nachricht für Anleger: Aktien vieler Immokonzerne sind immer noch fair bewertet. Austro-Aktien notieren im Schnitt noch mit einem Abschlag von rund 50 Prozent zur inneren Substanz, die auch als Buchwert oder NAV (Net Asset Value) bezeichnet wird (siehe Grafik ). Martin Rupp, Immo-Fondsmanager bei der 3-Banken-Gruppe: "Immofinanz wird in den nächsten Jahren vor allem bei den Mieterträgen und dem Cashflow positiv überraschen.“ Für weiteren Auftrieb könnte der Verkauf eines großen Projekts wie zum Beispiel des polnischen Einkaufscenters Golden Babylon in Russland sorgen. Büro- und Shoppingcenter-Immobilien sind aber naturgemäß anfälliger für eine globale Abkühlung der Börsen, sollte sich die Wirtschaft erneut eintrüben. Da die Papiere schon gut gelaufen sind, rät Rupp dazu, erst bei einer Kurskorrektur zuzugreifen.

Anleger, die ruhigere Gewässer bevorzugen, treffen mit Aktien des Wohnungsimmobilien-Entwicklers conwert eine gute Wahl. Rupp: "Der Konzern hat ein ordentliches Portfolio und generiert bei den Verkäufen ordentlich Cash. Mit dem frischen Geld werden eigene Aktien unter dem NAV und Immobilien in Deutschland erworben.“ Das Potenzial der Aktie liegt auch darin, dass das Mieterportfolio in Wien viele unbefristete Verträge beinhaltet. Werden diese Wohnungen frei, können höhere Erträge von den Nachmietern erzielt werden.

Immoaktien-Shoppingtour in Europa

Etwas tiefer müssen Anleger in die Tasche greifen, die Immoaktien aus Europa im Auge haben. So liegen etwa die Kurse für Aktien von deutschen oder englischen Immokonzernen im Schnitt 13 Prozent über deren innerem Wert. Rupp: "Das liegt daran, dass Werte wie Unibail-Rodamco, Klépierre oder Hammerson zu den Juwelen unter den Immowerten zählen. Sie verfügen über ein exzellentes Management, profitieren überproportional vom tiefen Zinsumfeld und zahlen zudem hohe Dividenden.“ Je größer die Konzerne, desto günstiger können sie ihren Finanzbedarf über Anleihen aufstocken.

So platzierte etwa Unibail-Rodamco eine Wandelanleihe mit einem Kupon von 0,75 Prozent. Rupp: "Während der Laufzeit haben die Investoren die Möglichkeit, die Anleihen in Aktien umzuwandeln. Weil aber der Umwandlungskurs 40 Prozent über dem aktuellen Aktienkurs liegt, wird das den NAV pro Aktie, selbst im Falle der Wandlung, kaum verwässern.“ Das Paradeunternehmen erfreut Anleger zudem mit einer hohen Dividendenrendite von aktuell 4,7 Prozent. Der Titel ist heuer mit einem Plus von 22 Prozent zwar schon gut gelaufen, dürfte aber weiter nachgefragt bleiben. Schließlich kommt kein Immobilienaktienfonds an den Papieren vorbei.

So hält auch der erfolgreiche Fonds Global Real Estate der britischen Fondsgesellschaft M&G Anteile an Unibail-Rodamco. Auf Dreijahressicht generierte der Fonds ein Plus von 18,2 Prozent pro Jahr (siehe Tabelle ). Für Anleger, die nicht ständig selbst die Bilanzen von Immokonzernen studieren wollen, sind Fonds eine gute Option, das Risiko von Einzeltiteln zu streuen und die Arbeit den Profis zu überlassen. Im Gegensatz zum M&G Global Real Estate, der weltweit in Immoaktien investiert, hält der heimische Immo-Strategie-Fonds der 3-Banken-Gruppe auch Aktien aus Österreich. Zu seinen Top-Positionen zählen Immofinanz und CA-Immo.

Wenig Risiko, wenig Ertrag

Wer weitgehend schwankungsfrei in Immobilien investieren möchte, dem stehen direkte Immofonds zur Auswahl. Statt zu Börsenkursen werden diese laufend zum inneren Wert gehandelt. Anleger sollten aber auf die Liquidität solcher Fonds achten. Ziehen zu viele Investoren auf einmal ihr Kapital ab, droht die Schließung. Dann haben die Gesellschaften zwei Jahre Zeit, um die Immobilien zu verkaufen und die Investoren zu bedienen.

Ein Immofonds, der selbst in der Finanzkrise nicht in Schwierigkeiten geriet, ist der Real Invest Austria der Bank Austria. Gerhard Dreyer, der zuständige Geschäftsführer, sagt: "Wir haben bei zwei Milliarden Euro Fondsvolumen knapp 90 Prozent in Immobilien investiert. Außerdem gibt es bei uns kaum Großinvestoren, die plötzlich enorme Geldsummen abziehen könnten.“

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