Warum der Büroimmobilien-Markt stagniert und Shoppingcenter boomen
1.) Anlage: Preise und Renditen, Boomgebiete, Kaufen oder Mieten. 2.) Finanzierung: Die besten Kreditvarianten, Konditionenvergleich, Nebenkosten. 3.) Immofonds: Renditen ohne reale Werte, Performancevergleich. 4.) Büromarkt: Aktuelle Projekte, Umwelt-Zertifizierung, Mietvergleich.
Am Wiener Büroimmobilienmarkt herrscht ein reges Treiben. Es wird ausgezogen und umgezogen. Die Nachfrage nach Büroflächen ist 2012 wieder gesteigen. Doch der Schein trügt. Wolfgang Scheibenpflug, Leiter der Gewerbeimmobilien von EHL: "Der Büromarkt verzeichnet zwar wieder rege Aktivität. Doch die stammt nicht von Neuzuzügen. Noch klarer schätzt Gregor Drexler, Chef-Vermieter der CA Immo, die Lage ein: "Die Nachfrage bei Büroimmobilien stagniert. Viele Unternehmen trauen sich angesichts der prekären Wirtschaftslage nicht, langfristig zu planen.
Woher stammt dann die laut einer aktuellen EHL-Studie mit 220.000 Quadratmetern in Wien 2012 wieder leicht gestiegene Nachfrage? Der Großteil der Bewegungen am Büromarkt wurde durch Umzüge ausgelöst, die aus Einsparungsüberlegungen resultieren. Neue Büros bieten auf weniger Fläche oft mehr als alte, und durch höhere Energieeffizienz sind die Betriebskosten meist deutlich niedriger.
Im letzten Teil der großen FORMAT-Immobilien-Serie lesen Sie, was Büro- und Gewerbeimmobilien bringen, die energieeffizient gebaut sind, welche Renditen sie abwerfen und wie sie am besten finanziert werden.
Objekte mit Mehrwert
Eine zentrale Frage, die für die Vermietbarkeit neuer Bürotürme von immer größerer Bedeutung ist, lautet: Welche Kosten lassen sich durch den Umzug sparen? Neue Objekte können nämlich nicht nur effizienter genutzt werden, sondern entsprechen auch meistens den sogenannten Green-Building-Kriterien. Manfred Wiltschnigg, Vorstand der Immofinanz: "Den Vermietern ist es meistens egal, ob ein Objekt ein Zertifikat hat oder nicht. Hauptsache, es verbraucht wenig Energie. Allerdings ist die Zertifizierung für Großanleger der Passierschein, um zu investieren. Vor allem für deutsche und angloamerikanische Investoren ist sie oftmals eine Grundvoraussetzung, um in Verhandlungen einzutreten. Ein Paradebeispiel dafür ist die erst kürzlich von Spiegelfeld Immobilien vermietete Silbermöwe (Bild) im 3. Wiener Gemeindebezirk. Das 40 Meter hohe Bürogebäude, das mit 17.500 Quadratmetern zu den größten Büro-Projekten Wiens zählt, wurde vom börsennotierten Konzern CA Immo revitalisiert und ging 2012 in Betrieb (siehe Tabelle ).
CA-Immo-Experte Drexler: "Dank diverser bautechnischer Maßnahmen konnte der Energiebedarf des kernsanierten Gebäudes um 50 bis 60 Prozent reduziert werden. So liefert etwa eine Photovoltaik-Anlage am Dach den Großteil des Stroms für die Haustechnik, und die Alu-Glas-Fassade sowie ein Kühldeckensystem sorgen für eine gute Dämmung.
Mehr Raum
Neben den Betriebskosten spielt auch die Flächeneffizienz eine immer wichtigere Rolle. EHL-Experte Scheibenpflug: "Wer in ein neues Büro umzieht, benötigt in der Regel zwischen zehn und 20 Prozent weniger Platz. Ein Grund dafür ist etwa die Haustechnik, die heute in Doppelböden eingearbeitet ist und praktisch überall Zugriff auf die notwendigen Anschlüsse bietet. Das spart nicht nur Platz, sondern lässt auch mehr Gestaltungsspielraum.
Die Kehrseite der Medaille ist, dass die Leerstandsrate wieder auf knapp sieben Prozent angestiegen ist. Leidtragende sind Besitzer veralteter Büroimmobilien, die sich nur noch schwer vermieten lassen. Auch Randlagen leiden unter dem florierenden Angebot.
Für top sanierte Objekte in besten Innenstadtlagen können Mietpreise zwischen 20 und 28 Euro erzielt werden (siehe Tabelle ). Zum Vergleich: Mieter, die sich mit einem Büro auf der Lassallestraße im zweiten Wiener Bezirk begnügen, zahlen nur zwischen zehn und 14 Euro.
Bis zu sechs Prozent Rendite
Bei Büros in Top-Lagen können maximal Renditen bis zu sechs Prozent erzielt werden. Peter Wendlinger, Chef der Hypo-NOE-Abteilung Real Estate: "Dort, wo jemand selbst baut, entwickelt und vermietet, ist die Rendite deutlich höher, als wenn fertiggestellte und bereits vermietete Immobilien gekauft werden (siehe Interview ). Eine noch höhere Rendite lässt sich nur im Ausland erwirtschaften. Immofinanz-Vorstand Wiltschnigg: "In Russland sind die Renditen für Büroobjekte im sehr hohen einstelligen Bereich angesiedelt. In Moskau sind im Einzelhandel sogar Erträge bis zu knapp zehn Prozent zu erreichen. Wir setzen verstärkt auf eigene Entwicklungsprojekte, wobei wir uns auf Osteuropa und Deutschland konzentrieren.