Vorsorgewohnungen: Solide Renditen erfordern einen Riecher für Stadtentwicklung

Vorsorgewohnungen versprechen überschaubare, aber dafür sichere Renditen. Wenn die Lage nicht passt und die Mieter zu oft wechseln, platzen zu optimistische Kalkulationen.

Mit der staatlichen Pension werden künftig wohl nicht mehr viele Rentner ihr Auskommen finden. Es stellt sich daher die Frage, wie die finanzielle Lage im Alter aufgebessert werden kann. Eine viel ­gepriesene Variante sind Vorsorgewohnungen. Die Idee dahinter klingt verlockend: In der aktiven Zeit wird eine Wohnung gekauft, vermietet und der Kredit getilgt. Später soll dann die Miete die ­Pension aufbessern. Doch mancher Wohnungskauf entpuppt sich am Ende als Sorgenkind, und die geplante Rendite bleibt ein Wunschtraum. FORMAT analysiert, ob und unter welchen Umständen sich eine Vorsorgewohnung auszahlt.

Billiger Bastlerhit
Karl Fichtinger, Chef des Vorsorgewohnungsanbieters Immo-Contract, besitzt selbst mehrere Vorsorgewohnungen. Eine davon liegt hinter dem Wiener Südbahnhof. Dort, hofft er, könnte der Ausbau des Bahnhofs zu ­einer Steigerung der Wohnpreise führen. „Das Objekt war mit 47.585 Euro für 60 Quadratmeter nicht sehr teuer, allerdings auch ein echter Bastlerhit“, erinnert sich Fichtinger. Bevor er die frei finanzierte Wohnung vermieten konnte, musste er selbst Hand anlegen: Ausmalen, Fußböden herrichten, Küche und WC auf Vordermann bringen. Kostenpunkt: 30.000 Euro. Fichtinger: „Wer sich viel selbst macht, spart Geld bei der Anschaffung. Außerdem hab ich gute Kontakte zu Professionisten, die mir notfalls helfen.“ Mit dem ersten Mieter hatte Fichtinger allerdings kein Glück. „Der war ein faules Ei. Nach einem Jahr hab ich ihn raus­geworfen, weil die Wohnung komplett her­untergekommen war.“ Seitdem läuft jedoch alles am Schnürchen. Als Nettomiete bleiben pro Monat 367 Euro übrig. Fichtingers Fazit: „Den großen Geldrausch bekommt man bei der Vermietung von Vorsorgewohnungen nicht, aber mir bleibt immerhin eine Rendite von 5,5 Prozent pro Jahr vor Steuern. Wer in eine Wohnung investiert, schläft zumindest ­ruhiger als ein Aktionär.“

Klassische Lösung Komplettvertrag
Freilich: Selbst Hand anlegen ist nicht jedermanns Sache. Aber dafür gibt es eine Lösung: die klassische Vorsorgewohnung. Bauträger errichten dabei Wohnhäuser, verkaufen dann die Wohnungen an Einzelinvestoren und organsieren auch die Verwaltung der Objekte. Helmut Harth, Vorstand der Wiener Privatbank: „Optimalerweise sollte die Wohnung 50 bis 60 Quadratmeter groß sein und mindestens zwei Zimmer plus eine vernünftig ausgestattete Küche haben.“ Bei solchen Varianten liegt der Kaufpreis zwar deutlich über dem eines „Bastlerhits“, jedoch werden dem Käufer organisatorische, vertragliche und steuerliche Hilfen geboten. Gerhard Lottes, Chef der Raiffeisen-Vorsorgewohnungen: „Bei uns gibt es außerdem einen Mietenpool, bei dem etwaige Mietausfälle zwischen allen Eigentümern geteilt werden. Das kostet. Wir übernehmen für ­monatlich 60 Cent pro Quadratmeter die Organisation des Pools.“

Gut Ding braucht Weile
Für solche Wohnungsprojekte gibt es Berechnungen über die zu erwartende Rendite bei Vermietung und am Ende beim Verkauf. Häufiger Haken an den Musterkalkulationen: Es wird eine fixe jährliche Miet- und Wertsteigerung angenommen und der Leerstand niedrig angesetzt. Manchmal wechseln die Mieter aber schon nach drei Jahren, und statt eines fälligen Mietindexsprungs verlangen die künftigen Mieter mitunter Abschläge für nicht mehr taufrische Objekte. Auch die Entwicklung am Wohnungsmarkt erfolgt nicht stetig bergauf, es kann über viele Jahre auch abwärts gehen (siehe Grafik ) . Für Vorsorgewohnungen braucht es also Gespür für aufstrebende Bezirke, um von nachhaltiger Wertsteigerung zu profitieren und solide Renditen zu erzielen. Eine Faustregel ist eine Mindestbehaltedauer von 20 bis 25 Jahren. „Wer sich von einer Vorsorgewohnung nach fünf bis zehn Jahren eine Wertsteigerung erwartet, wird wohl enttäuscht werden“, bestätigt Raiffeisen-Vorsorgewohnungs-Chef Lottes.

Auf 67 Jahre abschreibbar
Wer die steuerlichen Vorteile voll ausnützen will, sollte die Wohnung nur zu einem Teil selbst finanzieren. Vorsorgewohnungen machen ab etwa 50.000 Euro Eigenkapital Sinn. Der Kaufpreis (ohne Grund­anteil) kann auf 67 Jahre steuerlich abgeschrieben werden, außerdem Kreditzinsen und viele Kosten wie etwa Maklergebühren. Spätestens nach 20 Jahren muss die steuerliche Gesamtkalkulation ins Positive drehen. Sonst kann das Finanzamt bei der Problemimmobilie auch noch rück­wirkend alle Steuervorteile streichen.

Carolina Burger

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