Verlängerte Spekulationsfrist kostet 0,4 Prozent Rendite pro Jahr

Wie das Sparpaket Vorsorgewohnungseigner trifft und worauf vor dem Kauf geachtet werden sollte.

Wer eine Vorsorgewohnung kauft, benötigt rund zwanzig Jahre, bis das Projekt in die Gewinnzone kommt. Das entspricht in der Regel der Dauer, bis ein Kredit zurückbezahlt ist. Georg Aichelburg-Rumerskirch, Leiter Immobilien-Produkte der Wiener Privatbank: "Anleger brauchen zwischen 30 und 40 Prozent Eigenkapital, damit die Rechnung aufgeht. Bei den meisten Bauherrenmodellen kommen die Investoren etwa nach 17 bis 18 Jahren ins Plus.“

Von zwei bis sechs Prozent

Die Renditen liegen bei sogenannten Vorsorgemodellen, bei denen sich meist der Bauherr um die Vermietung und die Vermeidung von Leerständen kümmert, zwischen zwei und sechs Prozent pro Jahr. So sind etwa für ein aktuelles Projekt der Wiener Privatbank in der Gersthofer Straße im 18. Wiener Bezirk (siehe Bild) pro Quadratmeter zwischen 3.000 und 4.000 Euro zu berappen. Die Rendite liegt laut Planrechnung bei jährlich 3,8 Prozent vor Steuern. Zum Vergleich: Bei einem aktuellen Objekt von RWP Vorsorgeinvestments in der Rückertgasse im 16. Wiener Bezirk beträgt der Kaufpreis für Wohnungen in einem revitalisierten Altbau pro Quadratmeter im Schnitt 2.500 Euro, die jährliche Rendite soll entsprechend höher liegen.

Doch schon ab April wird die Immobilien-KESt am Ertrag knabbern. Der Anbieter "Raiffeisen Vorsorgewohnung“ rechnet bei Investments auf 20 Jahre mit jährlichen Renditeeinbußen von 0,3 bis 0,4 Prozent. Raiffeisen-Vorsorgewohnung-Chefin Marion Weinberger-Fritz: "Wir sind bei Planrechnungen sehr vorsichtig. Im Schnitt werden die Renditen unserer Wohnungen wegen der verlängerten Spekulationsfrist von 3,4 auf drei Prozent nach Steuern pro Jahr sinken.“ Wesentlich stärker fällt die neue Steuerregelung ins Gewicht, wenn Anleger die Vorsorgewohnung bereits nach zehn Jahren veräußern. Dabei wird der jährliche Renditeschwund wegen zusätzlicher Umsatzsteuerverluste rund ein Prozent betragen.

Walter Worresch, Chef von RWP Vorsorgeinvestment: "Derzeit werden für Vorsorgewohnungen abenteuerliche Preise bezahlt. Die Modelle rechnen sich nur unter äußerst optimistischen Annahmen. Die wichtigste Stellgröße ist der Kaufpreis. Wenn die Wohnungen nicht überteuert sind, ist die neue Steuer verkraftbar.“

Eine Alternative zur klassischen Vorsorgewohnung ist der "Bastlerhit“. In diesem Fall gehen Anleger selbst auf Wohnungssuche, richten das Objekt her und vermieten es in Eigenregie. Wer mit dieser Variante liebäugelt, sollte allerdings auf eine gute Substanz achten. Die Ausgaben für eine Dachreparatur oder einen neuen Lift können den Traum vom Renditerenner zunichte machen. Schließlich werden die Kosten auf alle Eigentümer anteilsmäßig aufgeteilt.

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