Immobilien als Krisengewinner: Preisanstieg bei Miete und Eigentum

Die Flucht in Sachwerte lässt die Immo-Preise in guten Lagen weiter steigen. FORMAT zeigt, was Wohnungen, Baugründe und Häuser in Österreich kosten und wie sich die Mieten entwickeln.

Vor zehn Jahren war am Karmelitermarkt im 2. Wiener Gemeindebezirk noch tote Hose. Heute ist das quirlige Viertel der Tummelplatz der jungen Aufsteiger in Jeans, auch Bobos ­genannt. Die Folge: Für Dachterrassen­wohnungen sind bis zu 23 Euro Miete je Quadratmeter zu berappen, die noble Ei­gentumsbleibe kostet gar 4.400 Euro je Quadratmeter.

Die Leopoldstadt mit dem Stuwer- und dem Karmeliterviertel gilt generell als aufstrebender Bezirk, was sich im Anstieg der Mietpreise um plus 15,4 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum widerspiegelt. Enorme Preissprünge gab es auch bei neuen Eigentumswohnungen in der Brigittenau, die um 16,9 Prozent auf 2.643 Euro pro Quadratmeter kletterten. s-Real-Chef Michael Pisecky: „Der 20. Bezirk ist zentrumsnah, liegt bei der Donauinsel und verkehrsgünstig an der U6, hat mit dem Millennium Tower ein modernes Einkaufszentrum, und die Preise sind im Vergleich immer noch günstig.“

Richtig teuer ist nach wie vor die Innere Stadt, wo neue Eigentumswohnungen im Schnitt um 5.911 Euro je Quadratmeter verkauft werden. Pisecky: „Für noble Bleiben sind auch Quadratmeterpreise bis zu 17.000 Euro möglich. Das ist aber nur graue ­Theorie, es gibt nämlich kaum Angebote.“

Weiter steigende Preise  

Immobilien genießen mehr denn je den Ruf einer sicheren Wertanlage. Thomas Malloth, Bundes­obmann der Immobilientreuhänder: „Der Immo-Markt ist ein klarer Krisenprofiteur, die Makler können gar nicht so viel frische Ware heranschaffen, wie nachgefragt wird. Deshalb gab es im Vorjahr querbeet fast nur Wertsteigerungen.“ Damit geht der Preisauftrieb, der bereits im Jahr 2003 einsetzte, in die nächste Runde. Das gilt allerdings nicht in Arbeiterbezirken wie Meidling oder Rudolfsheim. Dort gaben die Kaufpreise deutlich nach, weil potenzielle Interessenten unter der Krise leiden und schwerer an Kredite kommen.

Derzeit treiben mehrere Effekte die Preise in guten Lagen nach oben. Immobilienmakler Manfred Kubicek: „Wir haben es bereits mit einer Erbengeneration zu tun. Junge Familien um die 30 verfügen teilweise über ein Grundkapital von 250.000 Euro. Die kaufen sich Häuser um 400.000 Euro.“ S-Real-Chef Pisecky: „Der Wohnungsmarkt ist derzeit ziemlich angespannt. Die hohe Nachfrage nach ­Eigentums- und Anlegerwohnungen ist ein fruchtbarer Boden für extreme Preissprünge.“ Das trifft nicht nur auf Eigentum zu, sondern lässt auch die Mieten in die Höhe schnellen.

Dazu kommt, dass die Haushalts­größen eklatant sinken. Es gibt weniger Großfamilien, ältere Menschen ab 65 zieht es aus den Vororten zurück in die Stadt. RE/MAX-Chef Bernhard Reikersdorfer: „Der Drang Richtung Stadt ist sehr groß. Da ist die Chance auf einen Preisnachlass im ländlichen Bereich durchaus gegeben, der Traum vom Einfamilienhaus lässt sich einfacher erfüllen.“ Doch die Wünsche der Kunden haben sich deutlich geändert. ­Pisecky: „Früher dominierte der Wunsch nach einem Haus im Grünen. Jetzt muss es eine Wohnung mit Terrasse und Grünblick sein. Da hat man einen ,Rasen‘, den man nicht mähen muss.“

Gut angebunden  

Österreichweit gilt: Dort, wo die Infrastruktur passt, wird zugegriffen. Orte, in die einmal am Tag ein Bus tingelt, zählen nicht dazu. Der öffentliche Nahverkehr ist das entscheidende Kriterium. Korneuburg und Langenzersdorf, die an der Bahn liegen, zählen zu begehrten Lagen im nördlichen Speckgürtel um Wien. Die Nähe zur Bundeshauptstadt mündet auch im Burgenland in steigende Preise. So ist etwa ein Quadratmeter Baugrund in Neusiedl am See aktuell um rund 146 Euro zu haben, das sind um 8,6 Prozent mehr als im Vorjahr.

Heiß begehrt sind auch die Hügel um Linz. Stadtteile wie Freinberg und Froschberg zählen neben dem Römerberg in der Innenstadt von Linz und neben Leonding zu den gefragtesten Plätzen. Das spiegelt sich im Preis wider. Der Quadratmeter für eine Dachgeschoßwohnung kostet stolze 3.500 bis 4.000 Euro. Grundsätzlich wartet Ober­österreich allerdings nur mit moderaten Preissteigerungen auf. Einziger Ausreißer ist Ried im Innkreis, dort sind neue Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser um mehr als 17 Prozent teurer als im Vorjahr. Experte Malloth: „Solche Preissprünge sind ein absolutes Novum.“ Dafür gab es in Ried mit minus zehn Prozent einen Einbruch bei den Mieten. Pisecky: „Alles zwischen Linz und Wels gilt als aufstrebend. Anleger sollten jedoch vorsichtig sein. Finger weg von ­günstigen Angeboten, die haben meist ­einen Haken. Es ist besser, etwas Kleines in guter Lage zu kaufen.“

Über mangelnde Nachfrage kann sich auch Salzburg nicht beklagen. Die Festspielstadt gilt als ausverkauft. Die Preise sind dementsprechend hoch. Für Baugrund muss man 16 Prozent mehr als im Vorjahr blechen, Eigentum steht mit mehr als 13 Prozent plus im Schnitt nun für 4.207 Euro je Quadratmeter zur Verfügung. Für eine Dachterrassenwohnung müssen Käufer bis zu 7.500 Euro pro Quadratmeter berappen. Durch die knappe Wohnraumsituation sind jetzt auch Viertel gefragt, die als weniger attraktiv gelten. In der Gemeinde Elsbethen, etwa acht Kilometer von der Stadt Salzburg entfernt, sind die Grundstückspreise wegen der gestiegenen Nachfrage von 350 auf 700 Euro je Quadratmeter in die Höhe geschossen. Auch Grödig, in der Schatten­lage des Untersbergs gelegen, profitiert und punktet durch gute Verkehrsanbindung.

Moderatere Preisentwicklungen gab es hingegen in Graz, obwohl die steirische Landeshauptstadt weiterhin als begehrtes Pflaster gilt. Besonders gefragt sind die Stadtteile Geidorf, Andritz und St. Leonhard. s-Real-Experte Pisecky: „In guten Lagen fehlt es an leistbarem Wohnraum. In Geidorf gibt es nur noch ­Immobilien im Hochpreissegment. In der mittleren Preisschiene herrscht bei null ­Angebot hohe Nachfrage. Der Stadtteil ­Jakomini ist im Kommen, dort gibt es noch günstige Eigentumswohnungen.“

Innsbruck zählt neben Salzburg und Wien zu den Hochpreis-Zonen. Die Preise für Eigentum, Miete und Einfamilienhaus blieben allerdings im Vergleich zum Vorjahr auf hohem Niveau stabil, der Quadratmeter neues Eigentum kommt im Schnitt auf knapp 2.900 Euro.

Am Beispiel Tirols ist ein Trend für ganz Österreich ableitbar. Es gibt wie in ausgesuchten Wiener Bezirken einzelne Boom-Regionen, am flachen Land kommen dagegen eine Bleibe Suchende immer günstiger weg.

Immobilientreuhänder-Obmann Malloth: „Von Kitzbühel braucht man gar nicht reden, da ist das Geld abgeschafft. In Innsbruck steigen die Preise, die Entwicklung im Umland der Landeshauptstadt verläuft stabil, die außerhalb liegenden Regionen verlieren. Das wird in fast ganz Österreich auch in näherer Zukunft so bleiben. Die Preise in dicht besiedelten Gebieten werden weiter steigen, das flache Land wird verlieren. Die Schere geht noch weiter auf.“ Das verschärft das Wohnproblem für die einkommensschwache Bevölkerung. Malloth: „Die Politik muss sich dringend etwas überlegen, bald können sich viele Menschen ihr Dach über dem Kopf nicht mehr leisten.“

Trend zu Wald und Wein  

Zur Vermögenssicherung greifen Anleger immer öfter bei Baugrundstücken ohne Bauzwang, Weinbergen und bei Wald zu. 2009 wechselten 3.139 Waldgrundstücke und 586 Weingärten den Besitzer. Makler Kubicek: „Viele Leute bringen ihr Geld in Sicherheit, die Rendite ist nur zweitrangig.“

Wie sich die Flucht in Sachwerte auf die Preise von Grundstücken, Häusern, Wohnungen und auf Mieten in Österreich im Detail auswirkt, zeigt der Immobilienpreisspiegel 2010 der Immo-Makler, die beim Fachverband der Immobilientreuhänder um 35 Euro zuzüglich Umsatzsteuer und Versandspesen bestellt werden kann (Infos unter www.wkimmo.at oder telefonisch unter 01/522 25 92).

Ingrid Krawarik, Robert Winter

Alle Tabellen, wie sich Preise in den Bundesländern für Miete und Eigentum entwickelt haben, finden Sie im aktuellen FORMAT Nr. 25 ab Seite 72

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