Die Pension aus der Wohnung

Die Pension aus der Wohnung

Nach der Einführung der Immobilienertragsteuer vor eineinhalb Jahren wurde das Aus für Vorsorgewohnungen an die Wand gemalt. Die generelle Besteuerung des Verkaufserlöses mit 25 Prozent auch nach mehr als zehn Jahren Behaltedauer würde das Modell kippen, so der Tenor vieler Experten.

Heute sieht man, dass Vorsorgewohnungen – wenn sie bestimmte Anforderungen erfüllen – nach wie vor attraktiv sein können. Michael Müller, Geschäftsführer von Jelitzka & Partner Immobilien: "Nach Einführung der Besteuerung auf den Verkaufserlös hat es einen großen Aufschrei gegeben. Trotzdem bunkern die Leute mehr denn je ihr Geld in Immobilien. Wurden früher Vorsorgewohnungen mit einem Eigenmittelanteil von 30 Prozent gekauft, liegt dieser heute im Schnitt bei 50 bis 60 Prozent. Die neuen Regeln hatten keine relevanten Auswirkungen auf den Markt von Vorsorgewohnungen.“

Außerdem hat sich der starke Preisanstieg bei Eigentumswohnungen - vor allem in Wien - eingebremst. Und Vorsorgewohnungen werden, selbst von Anlegern aus anderen Bundesländern, primär in Wien gekauft. Michael Ehlmaier, Geschäftsführender Gesellschafter von EHL Immobilien: "Die Preise haben sich auf einem gesunden Niveau eingependelt. Wer heute in eine Vorsorgewohnung investiert, kann - je nach Lage des Objekts - mit Renditen zwischen 3,25 und vier Prozent rechnen. Das ist zwar deutlich weniger also vor einigen Jahren, aber im Vergleich zur Veranlagung auf Sparbüchern oder in Anleihen noch immer sehr beachtlich.“

Um im Ruhestand zusätzliche Einkünfte zu haben, ist eine Vorsorgewohnung also prinzipiell geeignet.

Sie bietet einen Vorteil im Vergleich zu Bauherrenmodellen: Der Käufer einer Vorsorgewohnung steht selber im Grundbuch. Beim Bauherrenmodell ist er nur Teil einer Wohnungseigentumsgemeinschaft. Immobilienexperte Müller: "Viele kaufen eine Vorsorgewohnung, finanzieren den Kaufpreis über die Mieteinnahmen und nach zwanzig Jahren wohnen dann die Kinder dort.“ Bei einem Bauherrnmodell haben Investoren hingegen keine Möglichkeit zur Selbstnutzung.

Vorsorgewohnungen sind vor allem dann interessant, wenn man bei der Auswahl des Objekts ein paar wesentliche Kriterien beachtet.

Auswahlkriterien

"Nicht überall, wo Vorsorgewohnung drauf steht, ist auch eine drin. Entscheidend sind Größe, Vermietbarkeit, Lage und Ertrag.“ sagt Nikos Bakir, Vorstand der Wienwert Finanz AG. Der Geschäftsführer von Jelitzka & Partner, Müller, ergänzt: "Der Markt hat sich in die Außenbezirke verlagert. In Wien sind derzeit besonders die Bezirke zwölf bis 16, aber auch die jenseits der Donau immer stärker gefragt.“

Besonders wichtig ist der Preis. Er sollte unter 4.000 Euro pro Quadratmeter liegen. Auch die Größe ist bei Vorsorgewohnungen von entscheidender Bedeutung. Zwei-Zimmerwohnungen sollten maximal 45 bis 50 Quadratmeter groß sein. So sind sie in der Anschaffung günstig und für die Vermietung optimal geeignet. Müller: "Der Mieter denkt in Zimmern, nicht in Quadratmetern. Und wenn die Wohnung gut geschnitten ist, macht das zu einer größeren kaum einen Unterschied.“ Eine Drei-Zimmer-Wohnung sollte nicht größer als 65 bis 70 Quadratmeter sein. Noch geräumigere Wohnungen sind schwieriger zu vermieten und schmälern dann durch höhere Leerstandsraten den Ertrag.

Generell ist die möglichst durchgehende Vermietung eines der Hauptkriterien für die Rendite. Um dies zu gewährleisten, ist die Zusammenarbeit mit einem Bauträger, der Vorsorgewohnungen anbietet und die Vermietung gleich übernimmt, meist vorteilhafter, als selbst dafür zu sorgen. Bauträger kalkulieren üblicherweise mit einem Leerstand von zwei Monaten alle fünf Jahre, was sich mit rund zwei Prozent auf den Mietertrag niederschlägt. Auch die Kalkulation der Reparaturrücklage und die Verwaltungsarbeiten werden von den Anbietern übernommen.

Steuerliche Änderungen

Die wesentliche Änderung bei der steuerlichen Behandlung von Vorsorgewohnungen betrifft den Verkauf (siehe Kasten). Andreas Bernhart, Partner in der Wirtschaftstreuhandkanzlei Grant Thornton Unitreu: "Für Wohnungen, die ab dem 1. April 2002 erworben wurden, müssen vom Veräußerungsgewinn 25 Prozent Immobilienertragssteuer abgeführt werden. Vom zu versteuernden Gewinn kann aber davor noch ein Inflationsabschlag von zwei Prozent ab dem elften Jahr abgezogen werden. Alle anderen steuerlichen Vorteile, beispielweise der Vorsteuerabzug oder die Absetzbarkeit der Kreditzinsen zur Finanzierung, bleiben erhalten und machen Vorsorgewohnun-gen weiterhin attraktiv.“ Dazu zählen auch noch die Absetzbarkeit der Küche oder die Kosten für den Makler zur Vermietung.

Immobilienmakler Ehlmair: "Das Motiv, Steuer zu sparen, spielt aber praktisch keine Rolle mehr. Es geht um die potenzielle Wertsteigerung und regelmäßige Mieteinnahmen für später.“

Angebote

Vorsorgewohnungen: Beispiele von Objekten, die aktuell von Bauträgern zur Vermietung als Vorsorgewohnung angeboten werden.

7., Lerchenfelderstraße 67
Verbindung eines Straßen- und eines Hoftrakts, 63 m2, 2 Zimmer, Gemeinschaftsgarten 272.500 Euro, Wienwert.

17., Kainzgasse 11
Wohnungen in Nähe des Kongressbades und des Wienerwalds, Wohnungen von 45 bis 120 m2, Fertigstellung Ende 2013. Raiffeisen Vorsorgewohnungserichtungs GmbH.

7., Burggasse 90
Moderner Neubau in der Nähe des Museumsquartiers und der Mariahilferstraße, zentrale Lage, 66 m2, 2 Zimmer mit Balkon, 245.000 Euro, JPI.

12., Schlöglgasse 3
Wohnbau in Grünruhelage nähe Schloss Hetzendorf und Schönbrunn, 44 m2, 2 Zimmer mit Balkon, 133.500 Euro, JPI.

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