Die besten Kredite für Ihre Immobilie
1.) Anlage: Preise und Renditen, Boomgebiete, Kaufen oder Mieten. 2.) Finanzierung: Die besten Kreditvarianten, Konditionenvergleich, Nebenkosten. 3.) Immofonds: Renditen ohne reale Werte, Performancevergleich. 4.) Büromarkt: Aktuelle Projekte, Umwelt-Zertifizierung, Mietvergleich.
Anleger, die diese 150 Quadratmeter große Wohnung ihr Eigen nennen möchten, müssen 525.000 Euro auf den Tisch legen. Wer rund 30 Prozent cash zahlt, kann den restlichen Betrag über einen Kredit finanzieren. Bei einer Laufzeit von 25 Jahren und guter Bonität betragen die monatlichen Raten zwischen 1.509 und 1.609 Euro. Der effektive variable Zinssatz liegt bei 2,3 Prozent. Allerdings variiert die Gesamtbelastung. Der Spanne zwischen dem günstigsten und dem teuersten Angebot macht 30.017 Euro aus. Eine Möglichkeit, das tiefe Zinsniveau zumindest für die ersten zehn Jahre einzufrieren, sind Fixzinsen. Die Erste Bank bietet das zu einem Fixzinssatz von 3,5 Prozent. Die monatlichen Raten erhöhen sich dann auf 1.905 Euro.
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Für die 150 Quadratmeter große Wohnung benötigt der Käufer bei einem Eigenmittelanteil von 30 Prozent ein Bauspardarlehen in der Höhe von 365.000 Euro. Dies erfordert zumindest eine dreiköpfige Familie, die für jedes Familienmitglied einen Bausparvertrag abgeschlossen hat. Die Raten der Bauspardarlehen und die Gesamtbelastung liegen in Summe derzeit etwas höher als übliche Hypothekarkredite. Aber der große Vorteil der Bauspardarlehen besteht in der Begrenzung der maximalen Zinshöhe von sechs Prozent. Wer sich also gegen steigende Zinsen absichern möchte, fährt mit einer Finanzierung über einen Bausparkredit günstiger.
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Immobilienkäufer gehen derzeit durch Himmel und Hölle. Hölle, weil die Preise für Wohnungen, vor allem in Wien, beachtliche Höhen erreicht haben. Und Himmel, weil die Zinsen für Kredite derzeit so niedrig sind wie noch nie. Daniel Jelitzka, Chef von JP Immobilien: "Die Summe aller Belastungen bei Immobilienkrediten ist im Moment so niedrig wie noch nie zuvor. Aber niemand weiß, wie lange die Zinsen so tief bleiben. In der Tat. Banken locken zumindest derzeit mit sehr attraktiven Angeboten. Doch Vorsicht: Bei diesen Superzinsen handelt es sich um variable Zinssätze, die sich bei einem Steigen des Zinsniveaus wieder schnell nach oben bewegen.
Die Effektivzinsen für Wohnbaukredite sanken laut Erhebungen der OeNB seit dem Hoch 2008, wo sie im Schnitt noch bei 5,26 Prozent lagen, auf aktuell drei Prozent. Die Angebote sind zwar verlockend, trotzdem gibt es Aspekte, die vor Abschluss des Vertrags beachtet werden sollten. Die besten Varianten sind Hypothekar- oder Bauspardarlehen. Leasing zahlt sich für Privatinvestoren kaum aus. Citec-Immobilienexperte Andreas Ruthensteiner: "Immobilien-Leasing ist in Österreich kein Thema für klassische Wohnungen. Es gibt keine Vorteile. Der einzige Nachteil ist, dass man nicht grundbücherlicher Eigentümer ist, und das ist üblicherweise nicht das, was Investoren wollen.
Lesen Sie in Teil 2 der Immobilien-Serie, wie Sie Ihre eigenen vier Wände am besten finanzieren.
Nur 2,3 Prozent Zinsen
Fakt ist, dass sich Kredite angesichts einer Inflation, die in Europa laut Eurostat-Schätzungen im Oktober 2012 bei 2,5 Prozent liegen dürfte, zumindest solange die Zinsen niedrig bleiben, in jedem Fall rechnen. Im Schnitt verlangen alle großen heimischen Banken für Kreditdarlehen zur Immobilienfinanzierung in der Höhe von 140.000 bis 370.000 Euro Effektivzinsen zwischen 1,8 und 2,4 Prozent. Dazu müssen Immobilienkäufer generell noch mit zehn Prozent Nebenkosten für die Eintragung ins Grundbuch, die Notargebühren, die Eintragung der Hypothek usw. rechnen.
Der Unsicherheitsfaktor, der bei Krediten mit variabler Verzinsung immer bleibt, ist, dass man dieses historisch tiefe Zinsniveau nicht für die Ewigkeit einfrieren kann. Es ist zwar möglich, für rund zehn Jahre Zinsobergrenzen auszuverhandeln, in der Regel laufen Kredite für Immobilien allerdings 25 Jahre lang. Zudem erhöhen Banken in schwierigen Zeiten gerne die Aufschläge, die zum Zinsindikator je nach Bank individuell dazuaddiert werden. Citec-Geschäftsführer Ruthensteiner: "Seit den wirtschaftlichen Turbulenzen 2008 und den damit verbundenen Liquiditätsproblemen haben sich die Aufschläge verdoppelt. Auch Immo-Experte Jelitzka warnt: "Niemand sollte sich von den niedrigen Zinsen blenden lassen. Wer sich keinen Kredit mit Zinsen zwischen fünf und sechs Prozent leisten kann, sollte auch jetzt die Finger davon lassen. Bausparkredite, die von Grund aus mit einer Zinsobergrenze von sechs Prozent ausgestattet sind, schützen davor.
Wer ein ganzes Zinshaus kaufen möchte, sollte bedenken, dass die Mieterträge die Finanzierung kaum abdecken. Wegen der immer niedrigeren Renditen, die damit zu erzielen sind, verlangen Banken immer höhere Eigenkapitalanforderungen.
Wie soll die optimale Immobilienfinanzierung also aussehen? "Heute verlangen Banken zwischen 30 und 50 Prozent Eigenmittel, warnt Jelitzka. Bei Vorsorgewohnungen rät Marion Weinberger-Fritz, Geschäftsführerin von Raiffeisen Vorsorge Wohnung, sogar dazu, mindestens 50 Prozent Eigenkapital einzubringen. Wer genügend Barmittel zur Verfügung hat, sollte Immobilien jetzt zur Hälfte auf Kredit kaufen.