Das Ende des Immo-Booms

Das Sparpaket der Regierung hat die Besitzer von Häusern und Wohnungen ins Visier genommen. Die höheren Steuerbelastungen treffen einen Immobilienmarkt, der ohnehin schon überhitzt ist.

Jahrzehntelang lief das Werkel wie geschmiert. Wer vor einem Vierteljahrhundert eine Wiener Eigentumswohnung kaufte, hat seinen Einsatz seither im Schnitt mehr als verdreifacht. Die Kehrseite der Medaille: In boomenden Arealen wie etwa dem Karmelitermarkt im 2. Wiener Gemeindebezirk kosten 150 Quadratmeter große Top-Wohnungen mit Terrasse bereits mehr als eine Million Euro. Selbst bei weniger attraktiven, gebrauchten Bleiben mussten Käufer bislang tief in die Tasche greifen. sReal-Chef Michael Pisecky: "Voriges Jahr wechselte eine in einem unsanierten 50er-Jahre-Haus im 9. Wiener Bezirk gelegene 70 Quadratmeter große Wohnung um mehr als 3.000 Euro pro Quadratmeter den Besitzer. Dabei lag das Objekt direkt über der Garage.“

Der Vorbesitzer hat rechtzeitig Kasse gemacht. Finanzministerin Maria Fekter will künftig bei Immobilienbesitzern, die mit Grund und Boden den großen Schnitt machen, kräftig mitnaschen. Das trifft nicht nur reiche Hausherren, sondern auch Besitzer von einzelnen Vorsorgewohnungen. Auch Mieter kommen nicht ungeschoren davon. So drohen den Mietern von künftig errichteten Genossenschaftswohnungen eklatante Mehrbelastungen. Nicht zuletzt wird sich auch die Kürzung der Bausparprämie negativ auf den Immobilienmarkt niederschlagen.

Gegenwind für Investoren

Die besten Tage für Immobilien-Anleger könnten bereits gezählt sein. Schon jetzt erzielen Neueinsteiger oft nur minimale Mietrenditen. Noch ist das vielen Käufern gleich - sie wollen vor allem ihr Geld auf Nummer sicher anlegen und rechnen nicht nach, welche Gewinne realistisch erzielbar sind. Doch das könnte sich bald ändern. Wenn sich die Finanzkrise beruhigt, wird das Geld der Investoren wieder in Anlagen mit höherer Verzinsung fließen.

FORMAT zeigt, mit welchen Steuermaßnahmen Sie rechnen müssen, wo sich ein Immobilienkauf noch lohnt und wo nicht und was Sie jetzt noch tun können, um dem Sparpaket möglichst verlustfrei zu entkommen.

Höhere Steuern hin oder her: Beim Immobilienkauf lautet das Motto, angesichts überzogener Preise nur noch besonders selektiv einzusteigen. EHL-Makler-Boss Michael Ehlmaier: "Zwar erwarte ich in den kommenden zwei Jahren noch stabile Preise, weil weniger auf Renditen als auf Sicherheit geachtet wird. Aber irgendwann in den nächsten drei oder fünf Jahren kann es schon zu einer Korrektur kommen. Das gilt besonders für den Fall, dass den Investoren wieder andere attraktive Investments zur Verfügung stehen, sei es in Form höher verzinster Staatsanleihen, oder von Aktien, die sich in einer längerfristigen Aufwärtsbewegung befinden. So ging die Phase des Börsenbooms in den Neunzigerjahren in Wien mit bröckelnden Immobilienpreisen einher.“

Unter Renditeaspekten lohnt sich jetzt die Anschaffung zentrumsnaher Immobilien in Wien, Salzburg, Graz, Innsbruck oder Linz kaum mehr. Gottfried Rücklinger, Kammer-Geschäftsführer der Immobilientreuhänder: "Speziell bei Objekten in Top-Lagen hat das Preisniveau den Plafond erreicht. Die Zeiten hoher Wertzuwächse sind vorbei. Die Preissteigerungen werden in nächster Zeit nur noch die Inflation abdecken.“ Deshalb ist man gut beraten, jenseits der traditionellen 1a-Zonen auf die Suche zu gehen. Karl Fichtinger, Chef von Immo-Contract: "In Wien kommt eigentlich nur mehr der 11. Bezirk, der noch als unattraktive Wohngegend gilt, infrage.“ EHL-Chef Ehlmaier sieht vor allem Chancen in zentralen Entwicklungsgebieten: "Rund um den Praterstern sehe ich genauso Potenzial wie in der Umgebung des künftigen Wiener Hauptbahnhofs oder des neu gestalteten Westbahnhofs.“

Heißgelaufener Zinshausmarkt

Dass sich der heimische Immobilienboom dem Ende zuneigt, ist auch bei Wiener Zinshäusern spürbar. sReal-Chef Pisecky: "Nach Abzug der Inflation rutschen die erzielbaren Renditen bereits in den negativen Bereich. Deshalb kehren große Immobilienkäufer Wien schon den Rücken und kaufen in Deutschland zu.“ Einer davon ist conwert-Chef Johannes Meran: "Die Frage ist, ob man in Wien mit dem Halten von Immobilien als börsennotierte Gesellschaft noch genug Geld verdienen kann. Die Antwort lautet ganz klar nein, und das besonders dann, wenn man Fremdkapital aufgenommen hat. Wir benötigen Mietrenditen von 6,5 Prozent aufwärts. Die kann man in Wien nicht verdienen, aber durchaus in Berlin oder anderen deutschen Städten.“

Auch für Käufer von Vorsorgewohnungen wird die Luft dünner. So drohen die jährlich erzielbaren, ohnehin mageren Mieten durch die steuerliche Neuregelung weiter zu fallen. Neben der neuen KESt drückt auch der Entfall von Umsatzsteuer-Begünstigungen auf den Nach-Steuer-Ertrag (siehe Substory ). Dieser kann sich mitunter schmerzlicher bemerkbar machen als die Immo-KESt, die ja nur auf Gewinne anfällt. In vielen Fällen wird diese Steuer nämlich mangels Profiten gar nicht greifen. Oft genug zehrt nämlich der Zahn der Zeit an der Substanz. Schon nach 20 Jahren müssen Wohnungsbesitzer mit einem Wertverlust von 30 Prozent durch Abnützung rechnen und müssen mitunter schon froh sein, wenn das allgemein steigende Preisniveau das halbwegs ausgleicht.

Einen einfacheren Weg in die Gewinnzone haben jedenfalls Käufer von Immoaktien vor sich, die von vornherein zu einem Bruchteil der eigentlichen Substanzwerte einsteigen und obendrein keinen Ärger mit säumigen Mietern oder unverhofften Reparaturen zu befürchten haben (siehe Substory ).

Sinkende Bausparprämie

Auch die Senkung der Bausparprämie wird für den Immobilienmarkt Folgen haben. Margarete Czerny, Immobilienexpertin an der Donau-Universität Krems: "Wenn das Bausparen unattraktiver wird, droht das Kippen eines bewährten Finanzierungssystems. Immerhin stammen 26 Prozent der österreichischen Immobiliendarlehen aus Bausparmitteln.“ Spätestens dann, wenn die Zinsen für Bankdarlehen mit variabler Verzinsung wieder kräftig steigen, wird sich eine Knappheit der nach oben gedeckelten Kassendarlehen negativ bemerkbar machen.

Achtung: Auch für Mieter birgt das Sparpaket durch die Hintertür Ungemach. Speziell jene, die in eine nach Ende März errichtete und vermietete Genossenschaftswohnung ziehen, werden durch die Umsatzsteuer-Neuregelungen zum Handkuss kommen. Robert Rintersbacher, Chef der Wohnbaugenossenschaft Alpenland, hat die Folgen nachgerechnet. Das ernüchternde Resultat seiner Kalkulation: Durch das Sparpaket könnten die Mieten in geförderten Wohnungen im Extremfall um 40 Prozent oder mehr steigen (siehe Substory ). Die bisherigen Mieter bleiben zwar von der Gesetzesnovelle fürs Erste verschont, langfristig ist aber ein genereller Mietanstieg absehbar.

Das gilt nicht zuletzt deswegen, weil das Angebot neuer Wohnungen dem steigenden Bedarf deutlich hinterherhinkt. Immo-Contract-Chef Fichtinger: "Im Jahr fließen 2,5 Milliarden Euro in die Wohnbauförderung. Trotzdem baut etwa die Stadt Wien statt 10.000 benötigter Wohnungen nur zwischen 5.000 und 6.000 im Jahr.“ Wien ist kein Einzelfall: In anderen Bundesländern versickern die Wohnbau-Fördermittel zum Gutteil im allgemeinen Budget. Die Situation verschärft sich, weil die Länderfinanzen weiter unter Druck geraten. Karl Wurm, Geschäftsführer der Vereinigung gemeinnütziger Wohnbauträger: "Die Länder müssen fünf Milliarden Euro zum Sparpaket beitragen. Deshalb wird die Förderleistung im Wohnbau um 15 Prozent sinken. Das wird letztlich das Angebot im sozialen Wohnbau reduzieren und auch die Mieten im frei finanzierten Bereich erhöhen.“

Die Auswirkungen des Sparpakets auf die österreichische Immobilienwirtschaft bergen also reichlich Sprengstoff für die Koalition. Umso erstaunlicher, dass ausgerechnet der ehemalige Wiener Wohnbaustadtrat Werner Faymann diese Bombe im politisch hoch sensiblen Wohnbereich platziert hat.

– Robert Winter, Martin Kwauka, Carolina Burger

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