Immobilienkredite und deren Tilgung optimal planen

Immobilienkredite und deren Tilgung optimal planen

Die Finanzierung einer Immobilie ermöglichen sich die meisten Menschen durch einen Kredit. Die detaillierte Planung einer solchen Immobilienfinanzierung und dessen Tilgung ist dabei unabdingbar.

Das Eigenheim gehört für die Österreicher trotz weiterhin größer werdendem Zuwachs an Bürgern und Bürgerinnen in den Großstädten zum größten Lebensziel. Aufgrund der finanziellen Situation der meisten Hausbauer oder -renovierer stellt ein Kredit die einzige Möglichkeit dar, diesen Traum finanzieren zu können.

Dabei spielt eine genaue Analyse sowie eine optimale Planung des Kreditzinses eine entscheidende Rolle, um nicht durch Fehlentscheidungen und Missplanung aufgrund von unzureichendem Wissen im Endeffekt die Immobilie an den jeweiligen Kreditgeber abgeben zu müssen. Das Immobilienprojekte erhebliche finanzielle Probleme verursachen können, wird bereits bei der Prominenz deutlich. Jüngst soll die Finca von Tennislegende Boris Becker auf Mallorca am 5. Juni 2014 versteigert werden, wie folgender Artikel berichtet. Grund sind nicht gezahlte Rechnungen an ein Bauunternehmen, welches verschiedene Baumaßnahmen an der Villa in der Vergangenheit unternahm. Ob eine Fehlkalkulation ein Grund für diesen Rechtstreit ist, kann hier nicht bestätigt werden. Es zeigt allerdings, dass eine optimale Planung Rechtsstreitigkeiten und Finanzierungsprobleme vorbeugen kann. Welche Aspekte in jedem Fall zu beachten sind, soll in den folgenden Fragen Schritt für Schritt beantwortet werden:

1. Wie wird der Fremdkapitalbedarf ermittelt?

Bei der Berechnung des notwendigen Fremdkapitalbedarfs reicht es nicht nur aus, die Kosten für die neue Immobilie bzw. die Renovierung eines Objekts minus das aufzuwendende Eigenkapital zu rechnen und bei diesem Wert von der Darlehenshöhe auszugehen. Es spielen viel mehr weitere Faktoren eine zentrale Rolle:
• Weitere Kosten: Grundbucheintrag, Notar, Innenausstattung
• Schwierigkeiten beim Bau: wetterbedingte Baustopps, Fehler am Bau, beim Renovieren nicht vorhergesehene zusätzliche Probleme
• Zusatzzahlungen bei einer Zwischenfinanzierung

Weiterhin wichtig ist zu beachten, dass nur ein Teil des Eigenkapitals für den Kredit Verwendung findet. Unvorhergesehene Änderungen des Lebens sollten immer mit einkalkuliert werden wie Einkommensrückgänge, Schwangerschaften und auch ein Todesfall. Je nach finanzieller Situation kann deshalb bei einer Ehe die Teilung der Kreditkosten auf ein Einkommen vorteilhaft sein, insofern beide Partner über ein regelmäßiges Einkommen verfügen. Experten empfehlen zudem den Einsatz eines Eigenkapitalanteils von 20 bis 30 Prozent.

2. Welche Ratenhöhe ist optimal?

Sicherlich sind die obersten Ziele, schnellstmöglich und mit so wenig Zinsen wie möglich das Haus abzubezahlen. Allerdings sollte das finanzielle Risiko nicht zu hoch angesetzt werden, da die angesprochenen geänderten Lebensumstände eintreffen und zudem auch noch unvorhergesehene Kosten auftauchen können. Dabei muss es sich nicht einmal um Kosten, die den Bau betreffen, handeln. Beispielsweise kann der Kauf eines neuen PKWs aufgrund eines Totalschadens des alten Autos erhebliche finanzielle Einbußen bedeuten. Dementsprechend sollten reelle Raten fokussiert werden. Es ist stets von Vorteil, Rat von einem Experten aufzusuchen, der verschiedene Möglichkeiten durchkalkuliert.

3. Welche Möglichkeiten existieren bei dem Darlehenszins?

Bei dem Darlehenszins kann der Kreditnehmer mit dem jeweiligen Kreditinstitut verschiedene Möglichkeiten vereinbaren. Grundsätzlich richtet sich die Höhe des Zinses nach den aktuellen Konditionen des Marktes, so dass sich ein Vergleich immer lohnt. Bei einem Hausbau wird mit dem Kreditinstitut zumeist ein Festzins festgelegt, der meist bei einigen Jahren liegt. Bei dem Gespräch mit der Bank als Kreditgeber sollte in jedem Fall die Kreditwürdigkeit deutlich gemacht werden, um den Zinssatz zu optimieren, zudem sollte auch die Höhe des Aufschlages der Bank thematisiert werden. Bestenfalls wurden vor dem Gespräch bereits erste Informationen zur aktuellen Zinslage eingeholt, um bei der Verhandlung noch mehr Kompetenz vorzuweisen.

4. Wie lässt sich der richtige Kreditanbieter finden?

Um den richtigen Anbieter ausfindig zu machen, sollten in erster Linie alle erforderlichen Informationen bereitliegen. Das heißt, es sollte bereits bekannt sein, wie hoch der Fremdkapitalbedarf sowie die Höhe des Eigenkapitalanteils sind und welche Form der Finanzierung mit welcher Ratenhöhe bzw. welchem Tilgungssatz genutzt werden will. Nur so lassen sich vergleichbare Angebote einholen. Auch hier empfiehlt es sich, im Vorfeld einen Experten um Hilfe für die konkrete Planung zu bitten. Letztendlich kann nur durch Vergleichen der optimale und passendste Anbieter gefunden werden. Zudem macht es durchaus Sinn, auf Niedrigzinsphasen zu warten, um eine optimalere Finanzierung zu erhalten.

5. Wie kann der Immobilienfinanzierungsplan noch optimiert werden?

Eine Möglichkeit, das Ziel einer schnellen Kreditabzahlung zu erreichen, ist die Nutzung von kostenfreien Sondertilgungen – also die Möglichkeit von außerplanmäßigen Zahlungen. Diese müssen im Vorfeld mit dem Kreditgeber besprochen werden, da eben nicht jedes Kreditinstitut dies ermöglicht. Nützlich ist diese Form dann, wenn die Lebensumstände eine höhere Liquidität bedingen. Des Weiteren ist allerdings von einer Finanzierung ohne jegliches Eigenkapital abzuraten. Mehr und mehr Kreditinstitutionen ermöglichen solch eine Finanzierung. Sollten allerdings die Raten nicht gezahlt werden können, bedeutet dies schnell den Verlust des Objekts. Für einen späteren Anbau am Haus oder ähnliches kann zudem eine Kreditaufstockung genutzt werden.

Private reichten 16.500 Anträge ein, Betriebe rund 500. Private können mit durchschnittlich 3.900 Euro Förderung rechnen. Neuauflage geplant.
 

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