Ringen der Immo-Riesen: CA Immo hat gegen Immofinanz einen Startvorteil

Ringen der Immo-Riesen: CA Immo hat gegen Immofinanz einen Startvorteil

Immofinanz-CEO Eduard Zehetner geht Ende April in Pension.

Immofinanz und CA Immo könnten durch einen Zusammenschluss zum neuen Branchenführer in ihren Märkten aufsteigen - doch wer kauft hier wen? Börsianer räumen der kleineren CA Immo tendenziell bessere Erfolgschancen ein.

Wäre es ein Boxkampf, hätten die Zuschauer ihre Freude an dem Spektakel. Doch im Ring stehen keine Sportler, sondern zwei Immobilienunternehmen - Immofinanz und CA Immo. Beide besitzen Bürohäuser und Einkaufszentren in Deutschland, Österreich und Osteuropa und wollen mit einem Zusammenschluss in einigen Jahren zum Branchenführer in ihren Märkten aufsteigen. Unklar ist jedoch, wer dabei wen übernimmt.

Um sich eine gute Ausgangsposition zu sichern und ein KO schon in der ersten Runde zu vermeiden, versuchen beide Unternehmen, ein Minderheitsanteil am Konkurrenten zu kaufen. Während zwischen den Firmenchefs ein emotionaler Machtkampf tobt, betrachten Börsianer das Gerangel nüchtern: Sie räumen der kleineren CA Immo tendenziell bessere Erfolgschancen ein.

"Die CA Immo hat einen gewissen Startvorteil", sagte Erste-Sparinvest-Fondsmanager Bernhard Ruttenstorfer. Ihre Offerte habe "gute Chancen", schloss sich Kepler-Cheuvreux-Analyst Thomas Neuhold dieser Einschätzung an. Denn während das 420 Millionen Euro schwere Angebot von CA Immo und ihres russischen Großaktionärs O1 bereits läuft, benötigt Immofinanz für seine Gegenofferte erst grünes Licht der Aktionäre. Und ob diese dem 530 Millionen Euro schweren Vorhaben zustimmen, ist nach Einschätzung von Neuhold keineswegs sicher: "Ich glaube, dass man das Geld wahrscheinlich besser einsetzen kann - und sei es nur für weitere Aktienrückkäufe", sagte der Analyst.

Dämpfer bei der Immofinanz-Aktie

Die Immofinanz-Aktie hatte wegen der Konjunkturflaute am wichtigsten Einzelmarkt Russland zuletzt einen Dämpfer bekommen, während die Papiere der stärker in Deutschland und Österreich tätigen CA Immo deutlich an Wert gewonnen haben. Das verschafft CA Immo nach Einschätzung von Ruttenstorfer, dessen Fonds an beiden Unternehmen beteiligt ist, einen Vorteil: Denn gemessen am Nettovermögenswert der Immobilien (NAV) notiert die Immofinanz-Aktie mit einem Abschlag von knapp 40 Prozent, jene von CA Immo mit einem Abschlag von knapp 20 Prozent. Es sei daher "wirtschaftlich logischer", wenn die teurere CA Immo die günstiger bewertete Immofinanz übernehme und nicht umgekehrt, sagte Ruttenstorfer.

Die gesamte Immofinanz ist an der Börse jedoch knapp drei Milliarden Euro wert - verglichen mit einer Marktkapitalisierung von 1,7 Milliarden Euro der CA Immo. Immofinanz-Chef Eduard Zehetner sieht sein Unternehmen daher als logischen Käufer: "Da wedelt nicht der Schwanz mit dem Hund", hatte er gesagt.

Fondsmanager Alois Wögerbauer vom Investmenthaus 3-Banken Generali sieht in dem Machtkampf bislang keinen klaren Sieger. "Wie das ausgeht? Ich weiß es nicht. Es fliegen Argumente hin und her. Wir harren der Dinge", sagte er. Aus derzeitiger Sicht werde sein Fonds, der an beiden Unternehmen mehr als ein Prozent des Grundkapitals hält, keine der Offerten annehmen.

LÄHMENDES PATT STATT BEFLÜGELNDE FUSION?

Sollte nach der ersten Runde keines der beiden Unternehmen als Gewinner aus dem Ring steigen, droht ein lähmendes Patt. Denn sowohl Immofinanz als auch CA Immo hätten dann lediglich eine große Minderheitsbeteiligung an einem Konkurrenten. "Es besteht die Gefahr, dass sie sich gegenseitig blockieren - aber nicht konstruktiv weiterarbeiten", sagte Fondsmanager Ruttenstorfer.

Wenn CA Immo und ihr Partner O1 mit ihrem Angebot Erfolg haben, kämen sie auf einen Anteil von rund 20 Prozent an Immofinanz - inklusive jener Aktien, die CA Immo bereits besitzt oder derzeit am Markt kauft, sagte CA-Immo-Finanzvorstand Florian Nowotny der Nachrichtenagentur Reuters. Immofinanz will im Gegenzug 29 Prozent an CA Immo kaufen. Ob das reicht, um das Unternehmen wie angestrebt zu kontrollieren, bezweifeln Analysten jedoch. Denn der russische Immobilieninvestor Boris Mints hält über seine Firma O1 weitere 26 Prozent - und zusätzlich vier sogenannte "Goldene Aktien". Sie berechtigen ihn, vier zusätzliche Aufsichtsräte in das CA-Immo-Kontrollgremium zu entsenden und damit zumindest die Hälfte der bis zu zwölf Mitglieder zu stellen.

Um einen zermürbenden Kampf bis zur zwölften Runde zu vermeiden, hoffen Investoren auf eine Einigung zwischen den Kontrahenten. Dabei könnte auch ein Wechsel an der Spitze der Immofinanz helfen - denn der langjährige Firmenchef Zehetner geht Ende April in Pension. Welche Pläne sein Nachfolger Oliver Schumy verfolgt, ist noch offen. Er kommt vom Verpackungshersteller Mayr-Melnhof, wo er als Finanzchef tätig war. "Ich gehe davon aus, dass dann Rationalität einkehrt und man sich auf langfristige rationale Entscheidungen konzentriert - anstelle von kurzfristigen sehr emotionalen Äußerungen", sagte CA-Immo-Chef Bruno Ettenauer der Nachrichtenagentur Reuters.

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