"Wir könnten die Dividende künftig auch einmal auf 25 Cent je Immofinanz-Aktie anheben"

Immofinanz-Chef Eduard Zehetner erwartet sich aus dem geplanten Börsegang der Wohnungs-Tochter Buwog einen Erlös von 700 bis 750 Millionen Euro. Diese Summe gelte für einen Verkauf von rund der Hälfte der Buwog oder etwas mehr als der Hälfte, sagte Zehetner am Montagabend bei einer Roadshow der Immofinanz für Kleinanleger.

"Wir könnten die Dividende künftig auch einmal auf 25 Cent je Immofinanz-Aktie anheben"

Man werde bei dem IPO wohl die Mehrheit an der Wohnimmo-Tochter abgeben, denn Investoren wollten keinen anderen beherrschenden Eigentümer, schon gar nicht wenn dieser eine selbst börsenotierte AG sei. Und für einen späteren Zeitpunkt denke man an einen Komplettausstieg bei der Buwog, fügte Zehetner hinzu und bezifferte den Eigenkapitalanteil mit derzeit rund 1,4 bis 1,5 Mrd. Euro.

Die 100-Prozent-Tochter Buwog entwickelt und errichtet Wohnimmobilien vor allem in Wien und Berlin. Wachsen soll sie in Deutschland durch Zukäufe. Laut Immofinanz-Vorstand Daniel Riedl hat die Buwog mit 2,3 Mrd. Euro Portfolio aus 32.000 Wohnungen derzeit 5.500 Einheiten über 1,1 Mrd. Euro in der Pipeline, davon 3.500 in Wien und 1.500 in Berlin. Zudem arbeite man an der Akquisition von zumindest 10.000 Einheiten in Deutschland in den nächsten Monaten, so Riedl.

Der Buchwert aller 1.240 Wohnbestandsimmos der Immofinanz betrug zu Q3-Ende (31.1.) 2,652 Mrd. Euro und umfasste damit 28,3 Prozent aller Bestandsimmos des Konzerns. Im Schnitt wurde hier zuletzt bei 95 Prozent Auslastung eine Rendite von 5,1 Prozent generiert, die in Deutschland mit 7,5 Prozent höher ist als am anteilsmäßig größeren Heimmarkt mit 4,8 Prozent, dafür sind die Buwog-Finanzierungskosten in Österreich dank der Förderungen mit 1,6 Prozent außerordentlich gering. Um die Rendite zu erhöhen, wird der Fokus nach Deutschland verlagert, wie zuletzt der Verkauf von 781 Wohnungen in Kärnten zeigte.

Buwog hat NAV-Potenzial

Die Buwog allein hätte laut Riedl die Chance, mit ihren westeuropäischen Wohnimmobilien (Residential West Portfolio) nahe dem Nettosubstanzwert (Net Asset Value, NAV) zu notieren, vergleiche man die Immofinanz-Tochter mit der Peer Group. Bei der Immofinanz insgesamt ist das derzeit nicht der Fall: Ende Jänner lag der NAV für jede der rund 1,129 Mrd. Aktien bei 5,62 Euro, zuletzt notierten die Titel an der Börse aber nur bei 2,96 Euro.

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Der starke Kursabschlag der Immofinanz-Aktien zum NAV wird sich laut Zehetner erst reduzieren, wenn in Osteuropa wieder investiert wird und auch die Börsianer "wieder an Osteuropa glauben". Denn derzeit könne sich der Aktienkurs nicht von der europäischen Schuldenkrise abkoppeln: "Diese Stimmung muss sich drehen, da ist die EU gefragt", meinte der CEO. Osteuropa benötige wieder ein Wachstum von 4 bis 6 Prozent pro Jahr, "denn entwickelt sich dort auch der Immobilienmarkt wieder". Mit dem Zweitlisting der Aktie in Warschau könnte es vielleicht noch jetzt im April so weit sein, sagte CFO Birgit Noggler.

Nach einem Buwog-IPO wird die Immofinanz ein primär in Osteuropa vertretener Konzern sein. Drei Viertel der Immo-Werte von dann nur noch 7,8 Mrd. würden auf die CEE-Region entfallen und nur noch ein Viertel auf den Westen; Russland wäre mit 22 Prozent Anteil, aufgeteilt im wesentlichen auf fünf Shopping Center, der größte Einzelmarkt, so Zehetner. Fast 44 Prozent aller Immofinanz-Flächen würden dann auf den Einzelhandel entfallen - aktuell zuletzt 32 Prozent -, 37 Prozent auf Büros (momentan 27 Prozent), 11 Prozent auf Logistik (bisher 8 Prozent). Per 31.1. verfügte die Immofinanz über 1.600 Bestandsimmobilien mit einem Buchwert von 9,379 Mrd. Euro (davon 30 Prozent Wohnen).

Mit dem Erlös aus dem Buwog-Verkauf würde die Immofinanz in West-und in Osteuropa investieren, sagte der CEO, "und eventuell auch eine höhere Dividende ausschütten". Diese wurde ja schon für das vorige Geschäftsjahr von 10 auf 15 Cent je Aktie angehoben und könnte für 2012/13 nochmals steigen. Als "mittelfristiges Ziel" nannte Zehetner bei der Roadshow 20 Cent, also in Summe etwas mehr als 200 Mio. Euro - eventuell könnten es aber einmal auch 25 Cent/Aktie sein, so der CEO. Als für Kleinanleger steuerfreie Einlagenrückgewähr werde man die Dividende noch für die laufende Periode (per 30.4.) ausschütten können sowie allenfalls noch weitere zwei Mal, je nach Höhe der Dividende.