"Wir können niemanden bestechen"

"Wir können niemanden bestechen"

FORMAT: Sie haben prognostiziert, dass sich der Kurs der Immofinanz-Aktien bis Ende 2012 an den inneren Wert annähern wird. Jetzt sind Immofinanz-Papiere aber immer noch 55 Prozent davon entfernt. Halten Sie ihr Ziel noch für realistisch?

Eduard Zehetner: Nein. Es wird länger dauern als ich geglaubt habe.

FORMAT: Sind sie bereit, eine neue Prognose abzugeben?

Nein. Zumindest so lange nicht, bis die EU endlich aufhört, sich um die Südstaaten zu kümmern. Man sollte sich einmal um Osteuropa bemühen.

FORMAT: Ist ein Aktienrückkaufprogramm vorstellbar, um den Kurs zu pushen?

Denkbar ist alles. Wir haben das ja auch schon gemacht. Aber Rückkäufe bringen derzeit nichts. Damit Rückkäufe Erfolg haben, müssten auch gleichzeitig andere Käufer aktiv werden, wir also in einem steigenden Markt sein. Ansonsten ist das Ganze eine sinnlose Aktion. Das sieht man bei CA-Immo, Conwert, S Immo und Strabag. Sie haben derzeit bzw. hatten vor kurzem Aktienrückkaufprogramme laufen. Sobald die Programme beendet sind, fällt der Kurs wieder. Wir dürften auch zehn Prozent Aktien zurückkaufen, dafür bräuchte ich nur einen Vorstandsbeschluss. Aber wir investieren nicht in ein Konzept (=NAV), das nicht funktioniert.

FORMAT: Seit Anfang Mai können US-Investoren die an der Wiener Börse notierenden Stammaktien der Immofinanz indirekt auch am US-Markt kaufen. Welche Auswirkungen erhoffen Sie sich durch diesen Schritt?

Durch diese Aktion könnten über einen längeren Zeitraum zwischen zehn und 30 Millionen Aktien zusätzlich verkauft werden. Das hat zwar keine dramatischen Auswirkungen, ist aber dennoch positiv.

FORMAT: Sie wollen eine Anleihe in Höhe von 150 bis 200 Millionen Euro mit einer Laufzeit von fünf Jahren begeben. Wofür benötigen Sie das Kapital?

Geld hat kein Mascherl. Wir müssen im November den letzten Bond aus der Ära von Karl Petrikovics tilgen. Aber das ist nicht der Hauptgrund. Wir wollen einfach das Klima nutzen und unsere liquide Kapitalbasis verstärken, falls es die erzielbaren Konditionen zulassen. Wir haben derzeit 700 Millionen Euro Cash. Davon brauchen wir rund 150 Millionen für das laufende Geschäft. In Zeiten wie diesen ist es von unschätzbarem Vorteil, wenn man rasch auf Liquidität zurückgreifen kann. Einerseits aus Sicherheitsaspekten heraus und andererseits, um rasch auf Opportunitäten reagieren zu können.

FORMAT: Sie haben einmal gesagt, jede Immobilie ist zu verkaufen, wenn der Preis stimmt. Beim aktuellen Immobilienboom müsste die Immofinanz demnach ja schon bald keine einzige Immobilie mehr besitzen.

Wir verkaufen wirklich alles, wofür wir einen guten Preis erzielen und investieren das Geld neu. Das ist auch das Prinzip unserer Immobilienmaschine. Wir kaufen Immobilien, entwickeln sie und verkaufen sie. Aber für viele Immobilien, die wir verkaufen, laufen die Käufer nicht so zahlreich herum oder nicht alle sind unmittelbar verkaufsfähig. Für einen Investor muss ein Immobilieninvestment einen Anfang haben, aber eben auch ein Ende. Wir wollen aber auch nur soviel verkaufen, wie wir sinnvoll wieder investieren können.

FORMAT: Wie lange bleiben Immobilien in der Regel bei der Immofinanz?

Da muss man differenzieren. Die Immofinanz hat 30 Prozent Wohnimmobilien und 70 Prozent kommerziell genutzte Objekte. Die Behaltedauer von Wohnimmobilien muss natürlich länger sein als die bei kommerziellen. Derzeit kommen wir auf eine durchschnittliche Behaltedauer von 20 Jahren, was viel zu lange ist. Wir wollen in den nächsten Jahren das Verkaufsvolumen in Richtung einer Milliarde pro Jahr erhöhen. Damit würde sich die Behaltedauer bei Wohnimmobilien auf fünfzehn Jahre verkürzen. Und bei kommerziellen Immobilien auf sieben.

FORMAT: Wie attraktiv ist der Wiener-Immobilien-Markt derzeit?

Zum Verkaufen sehr attraktiv, zum Kaufen wenig attraktiv. Wenn man verkaufen will, kann man derzeit viel Geld verdienen. Beim Kauf können wir derzeit nur mit einer günstigen Kostenstruktur bei der Wohnbauentwicklung vernünftige Erträge erzielen. Das machen wir über die Buwog, die mittlerweile zum größten Wohnbauträger geworden ist und rund 1.000 Wohnungen pro Jahr baut. Das sind mehr Wohnungen als in ganz Berlin im Jahr insgesamt neu gebaut werden.

FORMAT: Verlagert sich das Portfolio der Immofinanz zunehmend nach Osteuropa, weil Sie in Wien derzeit wenig bis gar keine neuen Immobilien kaufen?

Natürlich. Im kommerziellen Bereich gehen wir Richtung Osteuropa, obwohl ich auch Objekte in Deutschland und Österreich nicht ausschließe.

FORMAT: Wo sind in Osteuropa derzeit die höchsten Renditen zu erzielen?

In Russland. Gewerbeimmobilien liefern dort eine Rendite von elf bis 12,5 Prozent. Das ist doppelt so hoch wie in Polen.

FORMAT: Verraten Sie mir, wie es angesichts bürokratischer Hürden und Korruption tatsächlich in Russland zugeht?

Wir können niemanden bestechen. Sie können sich vorstellen, dass ich keine Lust habe, ins Gefängnis zu gehen. Gerüchteweise habe ich aber schon gehört, dass kleinere Einzel-Entwickler das schon getan haben sollen. Natürlich gibt es Korruption in Osteuropa – und wenn man den derzeitigen Untersuchungsausschuss im österreichischen Parlament verfolgt, auch bei uns! In Moskau ist die Situation relativ gut unter Kontrolle., Der neue Bürgermeister und die neue Stadtverwaltung holen sich immer wieder Tipps, wie man in Wien sozialen Wohnbau bewerkstelligt.

FORMAT: Bei der Übertragung von analogen in elektronische Grundbücher soll angeblich manche Immobilie plötzlich den Besitzer wechseln. Ist an dieser Vermutung etwas dran?

Ich glaube, dass in der Zeit des wilden Ostens, insbesondere vor 2008, vieles passiert ist. Auch heute muss man in manchen Ländern noch ein bisschen mehr aufpassen, so zum Beispiel in der Ukraine.

FORMAT: Wie läuft das Golden Babylon Rostokino, ihre letzte Neuerwerbung in Russland?

Das Einkaufszentrum ist seit Mitte 2009 eröffnet. Wir haben an die 500 Mietverträge und eine Auslastung von 95 Prozent.

FORMAT: Woher kommt eigentlich der Name?

Er ist eine Idee unserer russischen Entwickler. Wie sie – gerüchteweise - darauf gekommen sind, könnte ich Ihnen erzählen, tue ich aber nicht ( lacht.)

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