"Bei Goldman Sachs sitzen einfach extrem intelligente Marktteilnehmer"

"Bei Goldman Sachs sitzen einfach extrem intelligente Marktteilnehmer"

FORMAT: Die Arte-Dokumentation "Goldman Sachs – Eine Bank lenkt die Welt", die kürzlich gezeigt wurde, erregte viele Gemüter. Sie haben zwei Jahre bei Goldman gearbeitet, halten Sie die Bank wirklich für so mächtig?

Johannes Meran: Goldman Sachs ist ein sehr cleverer und harter Investor und Akteur auf dem Finanzmarkt und sicher nicht unbeteiligt an der Krise, die wir 2008 erlebt haben. Fakt ist: Das Top-Management von Goldman hat ein sehr gutes Netzwerk, aber abgesehen von allen Verschwörungstheorien, die manche Beobachter daraus spinnen, sitzen dort ein paar Leute, die einfach extrem intelligente Marktteilnehmer sind.

Was lernt man bei Goldman Sachs?

Meran: Man lernt ein Unternehmen kennen das seine Mitarbeiter, insbesondere die Jungen, nicht in Gold packt. Deswegen gibt es auch kein Missverständnis. Jeder, der dort anfängt, weiß, dass die Arbeit eine Art Ausbildung ist. Man lernt das nüchterne Handwerk. Ich bin Nächte lang vor Excel-Modell-Rechnungen gesessen, die nicht aufgegangen sind. Und am Ende weiß man wo der Fehler lag. Man bekommt ein sehr gutes Auge für Zahlen und lernt auf einen Blick Fehler im System zu erkennen. Davon zehre ich noch heute.

Dann sehen Sie ja sicher auch auf einen Blick, dass Immo-Konzerne, die im ATX notieren, weit unter dem Buchwert zu haben und demnach viel zu günstig bewertet sind. Müsste man sich da nicht überlegen, conwert von der Börse zu nehmen?

Meran: Sicher wäre es finanzmathematisch richtig, Unternehmen, die mit einem extrem großen Abschlag zum inneren Wert notieren, von der Börse zu nehmen. Aber das halte ich bei conwert für sehr unwahrscheinlich. Wir sind zu groß dafür. conwert hat eine Marktkapitalisierung von 780 Millionen Euro. Wenn uns jemand von der Börse nehmen wollte, müsste er zusätzlich eine Prämie bezahlen. Das sind dann Geldsummen, die niemand so leicht für ein österreichisches Unternehmen aufbringt.

Wo sehen Sie den Kurs der conwert-Aktie in zwölf Monaten?

Meran: Im zweistelligen Bereich. Ich gehe davon aus, dass wir im nächsten Jahr eine Stabilisierung der Märkte sehen werden und dass dann auch eine Rückbesinnung auf Substanz stattfindet. Wir haben in den letzten fünf Quartalen immer die Zahlen geliefert, die wir prognostiziert haben, und die Maßnahmen umgesetzt, die wir angekündigt haben.

Wie gehen Sie mit dem Vorwurf vieler Analysten um, dass conwert zwar kein schlechtes Unternehmen ist, aber nahezu alle guten Zinshäuser in Wien abverkauft und bald nur noch auf "Ladenhütern" sitzen wird?

Meran: Das Argument ist falsch. Wir geben nicht Qualität für Rendite auf, sondern versuchen in unserem Portfolio eine gute Mischung aus A- und B-Lagen zu erzielen. Dass wir bei Immobilienverkäufen im Schnitt in den letzten zehn Jahren immer Gewinne erzielt haben hängt damit zusammen, dass wir in die Immobilienentwicklung immer sehr viel investieren und konstant die Qualität des Portfolios verbessern.

Kritiker sagen, dass der Wiener-Immobilien-Markt überhitzt ist. Soll man mit Häuserkäufen warten bis die Blase platzt?

Meran: (lacht) Da fragen Sie den Falschen. Ich habe 15 Jahre in London gelebt und damals seit den 90er Jahren darauf gewartet, dass die Immobilienblase platzt. Sie ist allerdings bis heute intakt. Ich schätze das gleiche spielt sich gerade in Wien ab. Der Markt ist sehr eng und ganz klar definiert. Im ersten Bezirk sehe ich nicht, dass die Preise fallen werden. Die Leute die jetzt gekauft haben, haben zum Großteil gekauft um ihr Vermögen zu erhalten und nicht um weiterzuverkaufen.

Wie gehen Sie vor, wenn der Markt immer kleiner wird. Müssen Sie sich in anderen Ländern umschauen, um an größere Portfolios zu gelangen?

Meran: Der Zukauf in Wien aus Renditeperspektiven ist schwierig. Ein solches Investment lohnt sich nämlich für uns erst ab einer Rendite von rund vier Prozent und das findet man in Wien kaum mehr. Im ersten Bezirk würde ich das sogar für sehr schwierig halten.

Gibt es außerhalb des ersten Bezirks noch Schnäppchen in aufstrebenden Bezirken?

Meran: Ja, das ist zum Beispiel im 15. Bezirk und im 20. Bezirk der Fall. Sie müssen ja nur schauen, was im zweiten Bezirk los ist. Dort wollte vor 15 Jahren niemand leben und jetzt blüht der Bezirk auf.

Wie viel Marge fällt ab, wenn man ein Objekt kauft, entwickelt und verkauft?

Meran: Das kann man so nicht sagen, weil die Margen zu stark differieren, davon abhängen zu welchem Preis man eine Immobilie erworben hat und wann man sie wieder verkauft.

Mit 40 Jahren sind Sie eigentlich ein recht junger Chef. Was war entscheidend für ihre Karriere?

Meran: Das Glück, eine sehr gute Ausbildung zu bekommen und zudem arbeite ich oft zu viel. Aber Chef ist ja auch nicht die ganz richtig Bezeichnung. Wir sind eine SE, das ist eine Kopie einer englischen Gesellschaftsform. Wir haben keine Vorstände und Aufsichtsräte sondern ein Board, das aus Direktoren und dem Verwaltungsrat besteht. Der Verwaltungsrat hat viel mehr Entscheidungsmacht und ist auch im Tagesgeschäft eingebunden. Die Direktoren leiten das Tagesgeschäft. Ich bin als Verwaltungsratsvorsitzender noch einmal sehr viel stärker in das Tagesgeschäft eingebunden, als der Rest des Verwaltungsrates.

Laufen Entscheidungen bei conwert dann so ähnlich ab, wie im europäischen Parlament, wo bei jeder Entscheidung alle mitbestimmen wollen?

Meran: Nein, ganz so schlimm ist es nicht. Wir haben 2010 als wir bei conwert eingestiegen sind, sehr schnell die Führungsebene verkleinert. Früher waren es im Verwaltungsrat acht und im Direktorium sieben. Jetzt haben zwei Direktoren und fünf Verwaltungsräte.

Treffen Sie Entscheidungen?

Meran: Ja, mit den anderen Verwaltungsräten.

Aber Sie ziehen im Hintergrund schon die Fäden?

Meran: (Lacht) Dazu kann ich nichts sagen.