Zum Ersten, zum Zweiten ...

Ziffern werden auf Schmierzettel gekritzelt, Gehirnzellen rotieren. Ein trübsinnig blickender Herr lockert seinen Krawattenknoten. Zum Ersten, zum Zweiten. „Hundertzehntausend!“, ruft jemand aus der Mitte. Dessen Anbot übersteigt damit gerade einmal um zwanzigtausend Euro den Rufpreis für das abgewohnte Objekt in Wien-Hernals, das erst wenige Minuten zuvor ausgerufen wurde. Schon geht es weiter. Hundertzwanzigtausend, hebt ein anderer einen Zettel hoch. Die Gesichtszüge des traurigen Mannes beginnen sich zu lockern. „Hundertfünfunddreißigtausend!“ Zum Ersten, zum Zweiten, zum Dritten. Pong! Emotionslos donnert die Richterin den Hammer auf das Pult. In dieser Sekunde hat die 135 Quadratmeter große Wohnung in der Wiener Lacknergasse, straßenseitig, erster Stock, trübe Fenster, die ein noch tristeres Interieur erahnen lassen, ihren Besitzer gewechselt.

Ein Erfolg für beide Seiten. Denn der neue Eigentümer ist relativ günstig zu einem Objekt gekommen, dessen gerichtlicher Schätzwert mit 160.000 Euro beziffert war. Über einen Makler vermittelt, hätte das abgewohnte Stück sicher mehr Geld gekostet. Der ehemalige Eigentümer hingegen hat, ohne sich für den desolaten Zustand rechtfertigen zu müssen, immerhin um 40.000 Euro mehr lukrieren können als vom Gericht ursprünglich festgelegt. Selbst wenn 25.000 Euro unter Schätzwert für einen Menschen in Not gewaltig viel Geld ist – für den säumigen Schuldner hätte es noch viel schlimmer kommen können.

Vor allem solch grenzwertige Fälle, die ohne ein paar kosmetische Eingriffe auf dem freien Markt manchmal nur schwer bestehen können, eröffnen Wohnungssuchenden die Möglichkeit, Eigentum billig zu erwerben. Oft spielt auch Glück eine nicht unwesentliche Rolle – etwa wenn man in einen schwach besuchten Auktionstermin gerät, bei dem sich tatsächlich ein gut gepflegtes Schnäppchen ersteigern lässt. Gelegenheiten dazu erhalten Interessenten genügend: Allein in diesem Jahr sind bis Ende Mai in ganz Österreich 1289 Versteigerungen angesetzt. Im Vorjahr haben 3054 stattgefunden – im Jahr 2003 gar 3315. Die Chancen stehen also nicht schlecht.

„Wer Zeit hat, langfristig zu denken, und nicht unter Druck steht, eine Wohnung zu finden, kann mit gerichtlich geregelten Auktionen gut fahren“, bestätigt auch Richterin Petra Öllinger, zuständig für Zwangsversteigerungen im ersten, dritten und fünften Wiener Gemeindebezirk. In der Regel bekommt man die Immobilien um zwanzig bis fünfundzwanzig Prozent unter Schätzwert. Gerhard Tiefenthaler, der seit 15 Jahren die Szene beobachtet und genauso lang den „Immobilien-Versteigerungsführer Österreich“ herausgibt, meint sogar, dass die erzielten Preise „30 bis 33 Prozent unter dem Schätzwert liegen“. Diese Einstufungen haben übrigens österreichweit Gültigkeit.

Was außerdem bei diesen Angaben noch nicht berücksichtigt ist: Der Ersteher erspart sich natürlich jegliche Maklergebühren, die bis zu drei Prozent des Kaufpreises plus zwanzig Prozent Umsatzsteuer ausmachen.

Spiegel der Zeit. Richterin Barbara Helige, die im Bezirksgericht Döbling unter anderem für Versteigerungen zuständig ist, weist allerdings darauf hin, dass besonders attraktive Anlagen wie etwa Villen oder Grundstücke im Wiener Cottage-Viertel von diesen rosigen Beschreibungen ausgenommen sind. „In solchen Fällen“, so Helige, „werden sogar meist außerordentlich hohe Preise erzielt.“ Hier ziehe das Gericht absolut gleich mit dem Markt. „Wenn wir also in der Masse ein Haus mit 2,3 bis drei Millionen Euro Schätzwert haben, ist es schon viel, wenn sich zwei dafür interessieren.“ Schöne Cottage-Objekte landen auch selten im gerichtlichen Sortiment, weil sie sich leicht über Makler veräußern lassen.

Im krassen Gegensatz dazu stehen extrem abgewohnte oder teilweise sogar zerstörte Objekte, wie etwa nach einem Brand. „Da klettern die Summen oft nur leicht über den Rufwert“, weiß Richterin Helige. Sie berichtet von einem bereits verhandelten Fall in Wien-Döbling, bei dem eine ausgebrannte 160-Quadratmeter-Wohnung um unglaubliche 120.000 Euro an den Neubesitzer ging.

Weiters interessant, doch wesentlich unproblematischer: Eigentumswohnungen in Top-Lage aus den sechziger und siebziger Jahren, „bei denen die Chance, wirklich günstig zu kaufen, sehr groß ist“, so Helige. Außerdem: Luxuswohnungen im Erstbezug, deren Käufern das Geld ausgegangen ist. „Diese Objekte sind dann vielleicht gerade einmal zwei bis drei Jahre alt, also eigentlich wie neu und kosten in bester Gegend rund 2250 Euro pro Quadratmeter.“ Über ein Immobilienbüro vermittelt, müsste man wohl mindestens 2500 Euro pro Quadratmeter hinblättern.

Auch in den Bundesländern herrscht rege Anteilnahme bei Überschuldungsfällen: „Die Bieter zeigen sich am ehesten an Wohnungen interessiert“, berichtet etwa die Klagenfurter Richterin Elisabeth Wiester, „denn die zu versteigernden Häuser sind überwiegend in schlechtem Zustand und selten in guten Lagen angesiedelt.“ Die Stadt Salzburg hingegen scheint kein besonders heißes Pflaster für Auktions-Aficionados zu sein: „Maximal zehn Prozent der Anträge werden tatsächlich durchgeführt“, berichtet Josef Gascho, Sachbearbeiter am Landesgericht Salzurg.

Ganz allgemein lässt sich dennoch sagen: Die Zeit ist günstig für Versteigerungen – auch wenn, laut Aussagen der Richter, rund 80 Prozent der Objekte noch im allerletzten Moment von ihren aktuellen Besitzern „gerettet“ werden können. Drei Phänomene macht Tiefenthaler für das aktuelle Hoch verantwortlich: „Erstens befinden wir uns momentan im Zyklus des großen Erbens. Viele Familien gehen im Streit auseinander, was wiederum dazu führt, dass die Immobilie zum Gerichtsfall wird“, gibt er zu bedenken. Zweitens weist der Versteigerungsexperte auf die stark gestiegenen Privatinsolvenzen hin: „Viele können ihre Kredite nicht mehr bezahlen.“ Drittens – eine Entwicklung, die auch von Rechtsanwälten bestätigt wird: Die Zunahme an Ehescheidungen lässt auch die Zahl der Versteigerungstermine steigen.

Katze im Sack. Trotz dieser zahlreichen wohl klingenden Argumente betrachtet Immobilienrechtsexperte Thomas in der Maur die Situation eher skeptisch. „Der gravierende Nachteil bei Zwangsversteigerungen: Ich kaufe die Katze im Sack, weil ich mir im Regelfall vor der Versteigerung nur ein beschränktes Bild der Immobilie machen kann.“ Daher sollte man sich unbedingt im Vorfeld das Schätzwertgutachten ansehen (www.edikte.justiz-gv-at), das von einem unabhängigen und gerichtlich beeideten Sachverständigen erstellt wird.

Rechtsanwalt Franz Pechmann, ebenfalls regelmäßig mit Immobilienfragen befasst, weist allerdings darauf hin, dass es „je nach Objekt ein bis zwei gerichtlich organisierte Besichtigungstermine gibt, bei denen man sich ein Bild von der Immobilie machen kann“. Einziger Haken: Man müsse, so Pechmann, regelmäßig bei Gericht anrufen, um zu erfragen, wann diese Begehungen sind.

Aber selbst bei diesen Lokalaugenscheinen benötigt man bautechnische Kenntnisse und ein gewisses Fachwissen, das einen schwere Fehler erkennen lässt. „Etwaige Mängel“, so In der Maur, „sind nämlich nicht nur im Baugebrechen zu suchen, auch baurechtliche Schwierigkeiten sind zu berücksichtigen. Daher empfehle ich, den Grundbuchauszug unbedingt mit einem Fachmann zu lesen. Im Grundbuch steht, auf wessen Verlangen und zu wessen Gunsten versteigert wird.“

Ein weiterer heikler Aspekt, der von Unerfahrenen leicht übersehen wird: Was tun, wenn die Wohnung bereits vermietet ist? „Kein Problem, wenn man das Objekt als Anlage kauft“, meint Helige, „dann hat man eben jemanden darin sitzen und muss sich nicht um einen Mieter kümmern.“ Unangenehm wird es nur, so die Richterin, wenn der Ersteigernde selbst Wohnbedarf hat – „in so einem Fall kann er nichts machen, außer dass er versucht, sich mit dem Mieter zu einigen“.

Von Profis lernen. Neueinsteigern raten die Richter jedenfalls zu folgenden Maßnahmen: „Bevor man sich selbst ins Geschehen wirft, sollte man mehrmals Versteigerungen beigewohnt haben, dann ist man weniger nervös“, empfiehlt Richterin Helige. Denn die Dynamik einer Auktion sei nicht zu unterschätzen: „Manche laufen Gefahr, die eigenen Limits außer Acht zu lassen, und dann kann es teuer werden“.

Richterin Öllinger hält es für klug, sich am Verhalten der Makler zu orientieren. Solange diese mitsteigern, merkt der Laie, dass der Preis gerechtfertigt ist – „schließlich muss man bedenken, dass ein Wohnungsvermittler ein Geschäft machen will. Somit muss für ihn eine gewisse Spanne zu dem Preis bleiben, den er theoretisch am Markt lukrieren kann. Sonst bleibt ihm kein Gewinn.“

Die bürokratischen Hürden zur Teilnahme an einem Flohmarkt der Tiefstpreise sind jedenfalls leicht zu überwinden: Der Bieter muss seine Identität nachweisen und ein Vadium, so der Fachbegriff für die Sicherstellung, mit zehn Prozent des Schätzwerts hinterlegen. Wer den Zuschlag bekommt, sieht auch sein Vadium nicht mehr. Das Geld bleibt als Anzahlung bei Gericht und wird mit Nummer und Summe im Akt vermerkt. Denn schwarz läuft vor Gericht selbstverständlich nichts.